一次次的傳言、猜想，貝殼找房(以下簡(jiǎn)稱“貝殼”)IPO一事終于塵埃落定。
7月24日晚，貝殼找房正式在美遞交招股書(shū)，擬登陸紐交所，股票代碼為“BEKE”。招股書(shū)顯示，貝殼集團(tuán)創(chuàng)始人左暉持股28.9%，為第一大股東。其次為騰訊持股12.3%，軟銀10.2%、高瓴資本5.3%。
此次IPO，貝殼的承銷商包括高盛、摩根士丹利、華興資本等，募資規(guī)模預(yù)計(jì)為10億至20億美元，若上市順利，貝殼有望成為年度最大的中國(guó)企業(yè)赴美IPO項(xiàng)目。
貝殼的“野心”
就交易額和交易量來(lái)看，貝殼已經(jīng)是國(guó)內(nèi)最大的居住服務(wù)平臺(tái)。招股書(shū)顯示，2019年貝殼集團(tuán)房產(chǎn)及租賃交易總額(GTV)已經(jīng)達(dá)到2.1萬(wàn)億元，交易量突破220萬(wàn)筆。
貝殼三大主營(yíng)業(yè)務(wù)為存量房交易、新房交易、其他新興業(yè)務(wù)，主要收入來(lái)自于住房交易和服務(wù)的費(fèi)用和傭金?？偸杖霃?017年的255億元人民幣增加12.3%至2018年的286億元人民幣，2019年則增長(zhǎng)60.6%至460億元人民幣(65億美元)。以營(yíng)收計(jì)算，貝殼的收入相當(dāng)于房地產(chǎn)交易平臺(tái)58(安居客母公司)2019年收入的近3倍。
分業(yè)務(wù)來(lái)看，貝殼的二手房交易GTV從2018年的8219億元提升為2019年的12970億元，增長(zhǎng)58%，二手房板塊2019年收入為245.7億元;新房交易GTV從2018年的2808億元提升到2019年的7476億元，增長(zhǎng)166%，新房板塊在2019年實(shí)現(xiàn)202.7億元收入。以成交額計(jì)算，貝殼找房是所有行業(yè)中的第二大平臺(tái)，僅次于阿里。
招股書(shū)中，貝殼還展望了未來(lái)美好的發(fā)展。貝殼表示，根據(jù)中投公司報(bào)告，按GTV和2019年現(xiàn)房和新房銷售、以及房屋租賃的成交量計(jì)算，中國(guó)擁有全球最大的住房市場(chǎng)，在經(jīng)歷了一段明顯增長(zhǎng)期后，市場(chǎng)有望進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)代。中投公司的報(bào)告還顯示，現(xiàn)房交易市場(chǎng)將變得更加重要，年復(fù)合增長(zhǎng)率將達(dá)到12.4%，從2019年的8.4萬(wàn)億元人民幣增長(zhǎng)到2024年的15.1萬(wàn)億元人民幣。
除此之外，預(yù)計(jì)到2024年，中國(guó)通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)的房屋銷售和租賃GTV總額將從2019年的10.5萬(wàn)億元人民幣增長(zhǎng)到19.1萬(wàn)億元人民幣，經(jīng)紀(jì)服務(wù)的滲透率將從2019年的47.1%提高到2024年的62.2%。
蛋糕是如此的誘人，所以貝殼也在兩周年成立大會(huì)中向外界公開(kāi)了自己的“野心”，未來(lái)其將要連接100萬(wàn)服務(wù)者，滿足3億家庭買賣、租賃、裝修家居、社區(qū)服務(wù)等需求。
截至2020年6月30日，貝殼已經(jīng)進(jìn)駐了全國(guó)103個(gè)城市，連接了265個(gè)新經(jīng)紀(jì)品牌的超過(guò)45.6萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人和4.2萬(wàn)家經(jīng)紀(jì)門店。
貝殼立志于將自己打造成“衣食住行”里面“住”的領(lǐng)軍企業(yè)。
連續(xù)三年近44億虧損
分析招股書(shū)中財(cái)務(wù)指標(biāo)，我們得到了一個(gè)規(guī)模增長(zhǎng)迅猛、盈利能力強(qiáng)勁的貝殼。但這粒貝殼真就如表面看上去那般成功且完美嗎?
成立3年來(lái)，貝殼找房始終未達(dá)到盈虧平衡將會(huì)是資本市場(chǎng)較為關(guān)注一個(gè)核心問(wèn)題。
招股書(shū)顯示，2017-2019年，貝殼連續(xù)三年虧損。2017-2019年的凈虧損額分別為5.376億元、4.277億元、21.801億元，對(duì)應(yīng)的凈虧損率分別為2.1%、1.5%、4.7%。2020年一季度凈虧損額為12.31億元，凈虧損率達(dá)到17.3%。三年多的時(shí)間里貝殼虧損累計(jì)虧損了43.76億元?？芍^是規(guī)模與虧損齊飛。
對(duì)于今年第一季度虧損率的大幅上漲，貝殼將主要原因歸咎于受疫情影響，企業(yè)辦公室及線下門店都無(wú)法投入使用，貝殼找房平臺(tái)上的中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)也遇到巨大阻礙。
同時(shí)，貝殼還在招股書(shū)中提示，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)繼續(xù)產(chǎn)生大量成本和支出以進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)。這意味著，短期內(nèi)，貝殼大概率還將持續(xù)虧損。
貝殼的成本主要分為三部分，其中占比最大的為傭金及內(nèi)部補(bǔ)償費(fèi)用，指的是向協(xié)助完成交易的其他機(jī)構(gòu)及渠道支付的傭金，以及向中介及銷售人員支付的交易提成。第二大塊為傭金分割，指的是對(duì)協(xié)助完成交易的機(jī)構(gòu)和銷售渠道，貝殼將會(huì)向它們支付收入的總傭金中的一部分。
據(jù)招股書(shū)，2017 年到2019 年，貝殼的收入成本為207.2 億、217.8 億和247.1 億元。而其中貝殼所支付的傭金及內(nèi)部報(bào)酬費(fèi)成本分別為156.63億元、157.68億元、194.44億元，這一數(shù)據(jù)在不斷地增長(zhǎng)。
在貝殼現(xiàn)在的由存量房交易、新房交易、新業(yè)務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊中，存量房交易目前是最為重要且最為核心的收入。高客單價(jià)的房產(chǎn)成交同時(shí)也伴隨著高昂的成本，也就是房產(chǎn)銷售的傭金。若未來(lái)政策不變，隨著貝殼的業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大增長(zhǎng)，而相應(yīng)地傭金及內(nèi)部報(bào)酬費(fèi)也會(huì)增長(zhǎng)，成本也會(huì)不斷增長(zhǎng)。
對(duì)于虧損，貝殼董事長(zhǎng)左暉在《致股東的一封信》中表示， 一個(gè)“正確”的決定往往帶來(lái)的不是收益的增長(zhǎng)而是下降 。這種下降是階段性的，過(guò)了這個(gè)階段自然會(huì)進(jìn)入長(zhǎng)期增長(zhǎng)的通道。
用犧牲短期盈利來(lái)?yè)Q長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的未來(lái)是平臺(tái)型企業(yè)通常的做法，但存量房與新房業(yè)務(wù)的傭金顯然不是可以用來(lái)押寶的未來(lái)。而且，雖然定位為平臺(tái)，但是貝殼收入的大部分仍然依賴于旗下自有公司貝殼與鏈家的房地產(chǎn)交易傭金。
那么，貝殼押寶的可以長(zhǎng)期增長(zhǎng)的夢(mèng)想又是什么呢?
重構(gòu)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)夢(mèng)想
整合不同經(jīng)紀(jì)品牌建立平臺(tái)，打通中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)底層的房源、客源與經(jīng)紀(jì)人的數(shù)據(jù)，并通過(guò)技術(shù)手段將這些資源分發(fā)的更加有效率。左暉真正的野心是要重構(gòu)整個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。
左暉說(shuō)：“通往成功的唯一道路是建立在做正確的事情上，即使這很難。”對(duì)貝殼來(lái)說(shuō)，重構(gòu)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的夢(mèng)想與三年連續(xù)的虧損就是那件“難而正確”的事情。
談?wù)撠悮の磥?lái)押寶的夢(mèng)想之前，我們要先看看它的前身鏈家因?yàn)樽隽耸裁措y事而成功。
2004年前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用買賣雙方信息不對(duì)等情況，壓低賣家價(jià)格，抬高買家價(jià)格，“吃差價(jià)”賺取暴利是常見(jiàn)現(xiàn)象。在2004年，鏈家在行業(yè)內(nèi)率先推出只收取交易傭金，交易時(shí)買賣雙方都共同到場(chǎng)，與經(jīng)紀(jì)公司三方簽約，讓房屋價(jià)格信息對(duì)雙方透明的交易模式。
得益于透明的信息共享，鏈家成為“亂象叢生”市場(chǎng)中難得的“清流”。有了信譽(yù)與口碑，鏈家此后迎來(lái)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。
2011年，左暉再向假房源問(wèn)題開(kāi)炮，帶領(lǐng)鏈家推出“真房源”行動(dòng)。因?yàn)榧俜吭匆恢笔欠慨a(chǎn)中介行業(yè)慣用的手段，其目的在于通過(guò)低價(jià)假房源吸引到店顧客，再向顧客兜售其它高價(jià)房源。
為了攻克真房源這個(gè)行業(yè)痛點(diǎn)，鏈家開(kāi)展了多年的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2008年，在貝殼還沒(méi)有出生之前，鏈家就已經(jīng)開(kāi)始搭建國(guó)內(nèi)樓盤字典數(shù)據(jù)。貝殼能在短短兩年時(shí)間內(nèi)快速融資兩輪，營(yíng)收實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增速，其實(shí)依賴的就是鏈家19年的數(shù)據(jù)積累。
從傳統(tǒng)的線下模式走到貝殼今天線上化的平臺(tái)模式，不吃差價(jià)、真房源，“理工男”的左暉只用了兩個(gè)中介本就應(yīng)該做到的服務(wù)就顛覆了房產(chǎn)中介行業(yè)。
可以說(shuō)，因?yàn)殒溂业某霈F(xiàn)，讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信息透明度得到了很大的提高，行業(yè)的規(guī)范也越來(lái)好。
2001年的鏈家顛覆了房地產(chǎn)中介行業(yè)，那2020的貝殼在下一個(gè)二十年又將顛覆什么呢?
雖然鏈家已經(jīng)很成功，但仍然沒(méi)解決國(guó)內(nèi)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)混亂不堪、標(biāo)準(zhǔn)缺乏、用戶不滿等一系列問(wèn)題，左暉一直在思考如何改變行業(yè)的面貌。
左暉認(rèn)為，中國(guó)的房屋交易和服務(wù)行業(yè)仍處于“工業(yè)化前”階段，擁有足夠的空間和機(jī)會(huì)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。而貝殼的目標(biāo)是成為一個(gè)中介服務(wù)平臺(tái)，將鏈家的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與資源拓展到每一個(gè)中介公司身上。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，貝殼是一個(gè)更大的平臺(tái)，以真實(shí)的房源信息為基礎(chǔ)，吸引所有的經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)公司都來(lái)入駐，而用戶可以這里得到高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
但貝殼找房的夢(mèng)想，意味著讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司交出自己房產(chǎn)信息、客戶信息，還要上交服務(wù)費(fèi)，除了這些，他們還要與左暉的親兒子鏈家競(jìng)爭(zhēng)。“既做裁判，又做參賽員”，這引起了行業(yè)內(nèi)鏈家的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)烈抵制，多家房產(chǎn)中介公司甚至還組建了“反殼聯(lián)盟”對(duì)抗貝殼找房。
貝殼找房的平臺(tái)模式會(huì)成功嗎?從鏈家的發(fā)展道路來(lái)看，貝殼成功的關(guān)鍵還是要看貝殼解決了什么。
鏈家的成功得益于從消費(fèi)者的需求與痛點(diǎn)出發(fā)建立起了其對(duì)鏈家的信任。而如何收獲房產(chǎn)中介公司的信任，貝殼也必須和當(dāng)年鏈家所做的一樣，從房產(chǎn)中介公司的真實(shí)需求痛點(diǎn)出發(fā)，而不是從貝殼的利潤(rùn)點(diǎn)來(lái)出發(fā)。隨著中介公司需求痛點(diǎn)的解決，收獲了高度信任的貝殼將創(chuàng)造出驚人的商業(yè)張力，并帶來(lái)左暉夢(mèng)想中行業(yè)的質(zhì)變。
關(guān)鍵詞： 貝殼找房
