讓成百上千位經(jīng)紀人聯(lián)動幫你賣一套房是種怎樣的體驗?今年貝殼找房在全國多個城市落地了這一服務。
今年7月10日，廈門德佑一位姓徐經(jīng)紀人在公司系統(tǒng)內(nèi)向1000個經(jīng)紀人發(fā)起“召喚”：次日中午將手機拍攝的廈門繁榮廣場一套167.82平方米的房源視頻，通過微信發(fā)送給通訊錄中周邊的600名貝聯(lián)經(jīng)紀人，邀約集體空看和實地帶看。
在杭州也有類似現(xiàn)象發(fā)生。8月13日，鏈家百余位經(jīng)紀人一起涌向杭州西湖區(qū)文三路的紫金公寓小區(qū)，實地勘測該小區(qū)12棟701房源，并集體發(fā)朋友圈分享該套房源。
能發(fā)動集體力量共同宣傳并售賣的這些房源都具備同一個條件：業(yè)主花錢與貝殼找房旗下經(jīng)紀人或品牌簽署“好贊好房”服務。
針對急售房業(yè)主，貝殼找房新推“好贊好房”業(yè)務，為簽約業(yè)主提供線上流量資源傾斜、線下經(jīng)紀人聯(lián)賣等服務，滿足其快速賣房需求。
從市場需求來看，這是一個解決業(yè)主痛點、提供優(yōu)質(zhì)服務的產(chǎn)品，但在試行的半年時間里，市場口碑卻褒貶不一。外界對好贊好房的探討主要聚焦點在于，是否會提高置換成本、抬高房價。
加收1%傭金
聯(lián)動所在團隊經(jīng)紀人共同售賣，廈門繁榮廣場這套房源4天就賣掉了。在中介服務費外，廈門德佑還收到一筆房源總價1%的傭金8.5萬元，這位徐姓經(jīng)紀人也從中額外增加了約3.3萬元的“好贊服務費”。
從這一結(jié)果來看，為業(yè)主提供快速成交服務，增加經(jīng)紀人、門店及平臺收入，構(gòu)成了好贊好房商業(yè)模式的AB端。
根據(jù)界面新聞多層面了解，好贊好房已經(jīng)在廣州、杭州、天津、成都、大連、合肥等多個城市推行，貝殼找房APP上也開放了好贊好房標簽入口。這一產(chǎn)品屬于貝殼現(xiàn)有必看好房、業(yè)主任務體系、優(yōu)質(zhì)資源服務包系列產(chǎn)品中的優(yōu)質(zhì)資源服務包。
“優(yōu)質(zhì)資源服務包”是按照依歸使用、自愿自選原則，開放給平臺合作的優(yōu)秀經(jīng)紀公司，服務急售房業(yè)主，涵蓋線上流量資源傾斜、專屬房源推廣金、貝殼未來家技術(shù)服務，助力提升房源曝光量的一個產(chǎn)品。
經(jīng)紀公司采購貝殼找房推出的“優(yōu)質(zhì)資源服務包”后，疊加自身門店提供的專業(yè)認證經(jīng)紀人、房源周邊詳盡分析報告、定制換房方案等其他增值服務，打包推出了“好贊服務”，服務急售需求業(yè)主，業(yè)主可自主選擇。
與前兩大產(chǎn)品不同的是，提供好贊服務的經(jīng)紀公司會收取急售業(yè)主房源成交價1%的服務費，并從中付給采購貝殼平臺“優(yōu)質(zhì)資源服務包”的費用(通常為2000-5000元)。
同時伴隨一定期限內(nèi)的售出約定(如1個月、2個月或者半年)。如該期限內(nèi)沒有售出，經(jīng)紀公司將不再收取好贊綜合服務費(已經(jīng)用于采購貝殼平臺“優(yōu)質(zhì)資源服務包”的部分如相關(guān)資源已經(jīng)消耗，則不退還)。
簡言之，其收費模式類似于淘寶、百度等推出的流量置頂?shù)膹V告服務費，經(jīng)紀公司收業(yè)主傭金，貝殼找房從經(jīng)紀公司處提取流量傭金。
界面新聞獲取的一份好贊好房文件顯示，在合肥，貝殼找房旗下經(jīng)紀公司將收取業(yè)主1%成交價傭金，首付款為3000元。比如，合肥的小李與業(yè)主簽署好贊好房服務，周期為60天，簽署當天業(yè)主支付3000元，房源享受流量傾斜，未來家上線。在接下來的60天內(nèi)， 小李提供好贊服務，在第48天房源成交，成交價為100萬，那么業(yè)主需支付尾款7000元。
“好贊好房是有費用的。正常成交需支付成交價1%的中介費，好贊好房成交需支付成交價2%費用。正常來說，一套100萬房子，需支付中介費1萬，好贊好房成交則是2萬。”一位大連經(jīng)紀人告訴界面新聞。
自愿選擇，不強制業(yè)主花錢使用。但隨著這一業(yè)務在全國各地的展開，還是引來諸多爭議。
爭議：好與貴
好贊好房衍生于早幾年鏈家推出的速銷和獨家協(xié)議房源。而出于產(chǎn)品體驗考量，好贊好房在產(chǎn)品質(zhì)量上進行了提檔升級。但這并未打消外界對其的質(zhì)疑。
諸如此前，速銷房是否真的賣得快、經(jīng)紀人在服務過程中涉嫌抬高房價等質(zhì)疑，好贊好房也遭受了來自外界的質(zhì)疑：好贊好房真的又贊又好嗎?加價成本會轉(zhuǎn)嫁至購房者，從而抬高房價嗎?
這是兩個暫時無法下結(jié)論的探討。
首先，在好贊好房的房源選擇上，貝殼找房設(shè)置約束標準，來保證房源真實及品質(zhì)。在貝殼產(chǎn)品體系中，好贊好房和必看好房中的房源都需達到一定分值。比如，基于房源品相、戶型、裝修、曝光度、價格等維度，貝殼找房會對房源進行系統(tǒng)評分。而想要與貝殼經(jīng)紀人簽好贊好房服務，其售賣房源的系統(tǒng)評分需在8分以上。
“貝殼找房的初心是好的，為了加強內(nèi)部管理，制定了很多規(guī)則。但規(guī)則是由非具有公信力的第三方制定;且在落到具體執(zhí)行層面，不排除經(jīng)紀人的操作存在一定程度變形。”一位在中介行業(yè)扎根20多年的資深從業(yè)者評價，好贊好房并不一定是從市場優(yōu)選出公認好房。
“漲到8.8分才能做好贊好房。比如，你的價格接近市場成交價、帶看比較多、曝光率比較多，就能在漲分。” 大連一位經(jīng)紀人對界面新聞表示，“只要通過這些操作提高分值就能簽署好贊好房業(yè)務。”
比如上述廈門繁榮廣場這套房源，在簽署好贊好房前，系統(tǒng)評分只有6.4分，徐姓經(jīng)紀人通過完善房源信息、群發(fā)邀約千人空看等操作后，系統(tǒng)評分達到9.96分。
而這套幾乎接近滿分的房源，依舊存在諸多硬性缺陷：167平3房，戶型利用率不高;房源所在樓層無直達電梯;是99年老房，單價在5萬/平方米以上，客群狹窄，無對應優(yōu)質(zhì)學區(qū)資源等。
雖然好贊好房是可自愿選擇的增值服務，但加價依舊沒有得到廣泛認同。
一方面，業(yè)主在心理層面無法接受置換成本上升。“我給你支付費用，你是否本身就應該提供更好服務、更快速賣出去，解決我在交易過程中的需求。”一位買房客戶提出質(zhì)疑，“并且在整個中介行業(yè)中，鏈家本身就收取高于行業(yè)平均水平服務費，提升了置換成本。”
另一方面，盡管貝殼找房有意優(yōu)化經(jīng)紀人作業(yè)，規(guī)避經(jīng)紀人為完成指標抬高房價做法，將房源售價是否接近市場價作為好贊好房系統(tǒng)評分維度之一，但外界還是質(zhì)疑好贊好房定價。
“好贊好房越多，流量傾斜推廣占比越高，“普通房子”也就沉底了。”西安經(jīng)紀人劉斌認為，好贊好房導致信息不對稱，不僅提高了透明交易壁壘，容易導致造成房價上漲的假象。
“此前，鏈家在上海推出獨家協(xié)議房源時，就有經(jīng)紀人在原有價格基礎(chǔ)上抬高售價，和業(yè)主商量，將賣出高價部分分成。比如業(yè)主預期是500萬，經(jīng)紀人說我?guī)湍阗u到高于500萬，你多付傭金?；谶@類因素，相關(guān)部分明令禁止鏈家速銷、VIP房源等業(yè)務。”
上述行業(yè)資深人士稱：“好贊好房初心是好的，也在此前基礎(chǔ)上做了優(yōu)化，但后期如果同一小區(qū)所有房源都簽署好贊好房，所謂市場價高低無法評判，就存在涉嫌推高整個小區(qū)售價的可能性。”
不過，目前貝殼內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，好贊好房并沒有擾亂市場價格，其成交率比普通二手房源提升80%，且約85%的好贊好房成交價格比房源掛牌價格更低或保持不變。
擴充盈利模式
通過技術(shù)+平臺，連接線上線下兩張大網(wǎng)，貝殼找房驅(qū)動人、房、數(shù)據(jù)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)交互，重構(gòu)了居住生態(tài)。在這背后，左暉掌舵的貝殼正在不斷擴充商業(yè)版圖，打造更多的盈利模式。
“從貝殼找房招股書中可看出，在北京，貝殼一年凈利率在40億至50億之間，上海凈利潤將近20億，推出好贊好房并不是為了生存，而有涉嫌通過壟斷提高利潤率的嫌疑。”一位中介行業(yè)資深從業(yè)人士表示。
作為居住服務平臺，貝殼將自身整個產(chǎn)業(yè)鏈劃分為建筑、交易、生活和配套服務四個領(lǐng)域。而房多多交易中心負責人也認為，在互聯(lián)網(wǎng)不斷向居住產(chǎn)業(yè)滲透的過程中，圍繞二手房產(chǎn)生的增值服務也變得更加多元。他將當下二手房增值服務分為以下幾大類。
直白來講，第一類是賺交易傭金，典型公司是鏈家;第二類，58同城、安居客賺流量端口錢;第三類平臺模式。加盟公司21世紀不動產(chǎn)、德佑加盟費;貝殼對旗下經(jīng)紀公司抽傭。第四類是二手房交易后服務市場，基于產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)滲透形成的交易數(shù)字化，賺房產(chǎn)供應鏈金融的錢。比如貝殼金控和貝殼交易中心合體。第五類是舊房改造，也就是二手房家裝服務;還有SaaS系統(tǒng)等商業(yè)模式。
貝殼找房在二手房領(lǐng)域滲透率，不管是橫向還是縱向都屬于行業(yè)第一。隨著鏈家裂變升級至貝殼，這家公司一直在試圖挖深二手房商業(yè)版圖。
在好贊好房收費模式中，貝殼找房盈利來源變得更加多元。除了鏈家、德佑中介服務費、貝殼平臺抽傭，最值得關(guān)注的便是，貝殼對流量收費模式試水及對家裝業(yè)務的大力推廣。
利用互聯(lián)網(wǎng)流量優(yōu)勢，與二手房產(chǎn)生交互，試水置頂、流量傾斜等抽傭收費方式。這一模式類似58同城賺端口費的錢。可想而知，若未來，貝殼不斷升級流量收費模式，雙方直接競爭將會更加激烈。
而在流量傾斜之外，好贊好房提供的未來家技術(shù)服務，其意在培養(yǎng)用戶習慣，獲取潛在家裝服務商機。
貝殼找房一直將裝修視為居住服務行業(yè)很重要的一環(huán)，在這一賽道上已經(jīng)探索多年，但也一路波折。毫米裝飾、愛空間、萬鏈等背離了最初構(gòu)想。
去年底，貝殼收購杭州互聯(lián)網(wǎng)家裝品牌，美窩家裝;今年又將與萬科合伙打造的裝修品牌萬鏈納入裝修體系中，正式推出貝殼裝修品牌被窩家裝。
這一次能否通過平臺加持，房產(chǎn)服務滲透的模式，來做大裝修業(yè)務，還存在諸多變量。畢竟，裝修產(chǎn)業(yè)迎來了不少各行業(yè)內(nèi)大企業(yè)入局，競爭日益激烈。
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