近期，杭州、無錫、南京、寧波等房價上漲過快的城市相繼出臺調(diào)控政策，掀起長三角新一輪調(diào)控大潮。市場分析人士指出，這些政策是“調(diào)控政策的精細化版”，目的在于補漏政策缺口、繼續(xù)穩(wěn)定市場預期。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟向《華夏時報》記者分析指出，長三角各城市樓市調(diào)控本著“因城施策”“一城一策”的原則，同時也要兼顧區(qū)域協(xié)同健康發(fā)展的目標，“調(diào)控”不是打壓。調(diào)控政策的出臺將起到“穩(wěn)定器”的作用，有助于市場回歸理性，實現(xiàn)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的目標。

側重打擊“假落戶、假離婚、假人才”

三季度以來，包括杭州、無錫、南京、寧波等在內(nèi)，長三角多個熱點城市密集出臺調(diào)控政策。從具體細則來看，這些新政大多側重打擊“假落戶、假離婚、假人才”，并對商品房銷售、公積金貸款等方面加強規(guī)范。

以近期出臺新政的杭州為例。9月4日，杭州從土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認定等六個方面制定樓市新規(guī)。其中，在投靠落戶方面，以父母投靠成年子女方式落戶杭州市的，須滿3年方可作為獨立購房家庭在本市限購范圍內(nèi)購買新建商品住房和二手住房。同時，新規(guī)對于無房家庭的認定標準更為嚴格，新增30周歲以上未婚單身且在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄、離異單身滿3年且在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年的購房人，可認定為無房家庭。

而在此次“9·4新政”之前，今年3月開始，杭州陸續(xù)放寬過新房預售限制、出臺人才優(yōu)先購房。今年7月，杭州再次對限購、限售、搖號政策進行了細化。

8月30日，無錫市在現(xiàn)有住房限購政策的基礎上增加了對離異家庭購房套數(shù)的限制，要求限制離異家庭購房套數(shù)、個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年、提高二套房首付比例至六成等，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格，進一步提高購房成本和轉讓成本，抑制投機炒作。同時，無錫新政還對于房屋交易的稅費內(nèi)容、貸款政策等也有收緊，并且嚴厲打擊炒作學區(qū)房概念、哄抬二手住房價格行為。

7月23日，南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門聯(lián)合印發(fā)通知，祭出九大穩(wěn)樓市措施。其中規(guī)定，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算，堵住“假離婚”漏洞。此外，南京還提出優(yōu)先保障本市戶籍無房家庭的剛性購房需求，商品住宅項目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源等。

7月6日，寧波收緊房地產(chǎn)市場調(diào)控，提出要加大土地供應、從嚴核定新出讓地塊商品住宅的銷售價格、嚴格控制樓面地價等措施來降溫市場熱度。

8月14日，合肥市房管局對商品房規(guī)劃設計條件、完善商品房買賣合同約定內(nèi)容、規(guī)范商品房銷售廣告宣傳行為、加強商品房建設質量品控管理、依約履行商品房合同交付責任以及加強房地產(chǎn)信訪矛盾化解等6個方面做出要求。同期，合肥對之前出臺的人才政策進行了細化與完善，并接連出臺了2條公積金相關政策，包括個貸上限系數(shù)調(diào)節(jié)、婚前貸款次數(shù)記入家庭貸款次數(shù)等。

專家：“調(diào)控”不是打壓

不少業(yè)內(nèi)人士表示，綜合來看，上述這些城市出臺的政策是“調(diào)控政策的精細化版”，目的在于補漏政策缺口、繼續(xù)穩(wěn)定市場預期。

同策研究院宋紅衛(wèi)告訴《華夏時報》記者，長三角成為眾多房企的投資聚集區(qū)，今年以來土地市場熱度也是長三角區(qū)域最為明顯，上海、無錫、南京、常州、寧波等城市高樓板地塊頻出。因此，“這輪調(diào)控的特點就是‘穩(wěn)市場’，也可以視為取消疫情期間的適度放松政策，再度回歸強調(diào)控階段”。陳晟也向《華夏時報》記者表示，調(diào)控是為了保持樓市健康平穩(wěn)的發(fā)展。疫情之后，長三角市場恢復較快，因而部分熱度較高的市場實施了相關調(diào)控。

來自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域市場來看，疫后長三角地區(qū)市場復蘇動能甚為強勁。在剛剛過去的8月份，杭州、寧波、南京、常州等銷售額同比漲幅均超50%。另據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)調(diào)查數(shù)據(jù)，今年1-8月，長三角區(qū)域新建住宅價格漲幅明顯，累計上漲3.85%，位列主要城市群首位;房企在長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀拿地占比之和為57.3%，其中長三角占比為26.1%。

《華夏時報》記者注意到，部分較早出臺調(diào)控政策的市場已經(jīng)有了一定的降溫效果。

例如，“寧九條”新政出臺一個多月，9月1日，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示：8月份南京共有66次開盤，11833套新房涌入市場。最終，新房成交7814套，與7月成交的9512套相比，環(huán)比下跌約17.8%。不過，高品質、大面積改善房的需求依然旺盛，葛洲壩南京中國府、蘇寧檀悅等新房受到追捧。二手房交易方面，8月份南京共成交12618套，比7月份的14728套下跌了2110套，環(huán)比下跌14.33%，同比2019年8月上漲約29.64%。且8月下半月開始，南京樓市為“金九銀十”蓄力。8月最后一周，新房市場領取銷售許可證的就有29個盤。

對此，市場分析人士強調(diào)，調(diào)控政策一直以來的重要意義都在于保持樓市的平穩(wěn)和健康，而非大起大落。

陳晟向《華夏時報》記者分析指出，長三角各城市樓市調(diào)控本著“因城施策”“一城一策”的原則，同時也要兼顧區(qū)域協(xié)同健康發(fā)展的目標，“調(diào)控”不是打壓。“所以我認為達到效果就不會有進一步‘增碼’，更多的是原來的政策或者漏洞的一些補齊，比如說購買資格等。”其認為，盡管長三角樓市表現(xiàn)出一定的熱度，但市場體系比較完善，調(diào)控政策的出臺將起到“穩(wěn)定器”的作用，有助于市場回歸理性，實現(xiàn)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的目標。

宋紅衛(wèi)也表示，未來預計已經(jīng)收緊調(diào)控政策的城市不會繼續(xù)加碼，“至少短期內(nèi)不會”。其解釋說，這主要是由于融資環(huán)境已經(jīng)收緊，在三道紅線的融資新規(guī)影響下，大部分房企都把回籠現(xiàn)金流、控制有息負債作為首要任務，因此房價上漲壓力下降，甚至還會出現(xiàn)以價換量的情況。并且房企也會控制拿地的節(jié)奏，因此，在房價和地價趨穩(wěn)的情況下，不會出臺更為嚴厲的政策。

不過，對于樓市的新一輪調(diào)控仍被認為還將進一步擴大范圍。7月24日及8月26日，住建部兩次舉辦房地產(chǎn)座談會及工作會，13個城市分別參會。其中，常州、成都及沈陽同時參與了兩次會議。目前，參會城市中，寧波、杭州、南京、深圳等已在近期相繼出臺了新的調(diào)控政策，兩次參會的沈陽也在9月6日宣布將嚴格住房用地出讓溢價率管控、嚴格房地產(chǎn)開發(fā)項目競配建管理等。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，自進入7、8月以來，房價上漲過快的城市相繼出臺調(diào)控政策穩(wěn)樓市，包括深圳、杭州、南京、東莞等多個城市。預計未來或將繼續(xù)有其他城市跟進房地產(chǎn)調(diào)控，深入落實中央“房住不炒”的原則。而同樣兩次參加住建部會議的成都、常州呼聲最高。

關鍵詞： 樓市