“對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。”“個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅。”21日晚，上海發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(下文簡稱“意見”)，通過一系列組合拳調(diào)節(jié)住房需求，強(qiáng)化市場監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
業(yè)內(nèi)人士分析說，新政的出臺(tái)并隨即落地，可以視為對近期上海樓市熱度上升的快速反應(yīng)，也是后續(xù)調(diào)控可能持續(xù)收緊的信號。也有分析認(rèn)為，政策落地后如果市場的非理性情緒沒有得到有效緩解，部分區(qū)域二手房房價(jià)持續(xù)被惡意炒作，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有持續(xù)性政策跟進(jìn)落地。
嚴(yán)格住房限購政策 嚴(yán)堵假離婚買房
近期，上海樓市升溫跡象明顯。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲4.2%;二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲6.3%。
上海新房價(jià)格也已處于一線城市高位。58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示：2020年12月份，上海新建商品住宅在線均價(jià)為每平方米50364元，北京、深圳新房均價(jià)分別為每平方米47628元和每平方米47599元。
新出臺(tái)意見中，最受關(guān)注的是明確嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析說，這一政策是打補(bǔ)丁政策，嚴(yán)堵假離婚買房，對于一些想通過假離婚來獲得購房資格，以及通過假離婚來獲得首套資格，都會(huì)產(chǎn)生直接遏制作用。“假離婚的漏洞2020年在不少城市已經(jīng)明確堵上，上海這次收緊信息也十分明確。”張波說。
“過去通過此類假離婚，其實(shí)可以騙取購房資格。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，有部分城市規(guī)定是，如果離異2年內(nèi)那么是要追溯過去家庭所有房產(chǎn)的，而上海升級為3年，政策嚴(yán)厲性更強(qiáng)。
提高交易環(huán)節(jié)稅收 調(diào)整增值稅征免年限
意見規(guī)定調(diào)整增值稅征免年限。個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅;個(gè)人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收增值稅;個(gè)人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
“直接限定了5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額征稅，這一政策直指炒房行為，提高交易環(huán)節(jié)的稅收可以有效減少新增投資需求，但在一定程度上也會(huì)限制二手房的流動(dòng)性，2021年上海新房的供應(yīng)力度預(yù)計(jì)會(huì)有所加強(qiáng)，以緩解二手房上市量減少帶來的供應(yīng)不足。”張波表示。
差別化信貸嚴(yán)格落實(shí) 后續(xù)貸款或繼續(xù)收緊
意見要求嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這里的政策中，最大的亮點(diǎn)就是提到了“房貸集中度”的概念。“實(shí)際上由于2021年也是央行等部門落實(shí)房貸集中度政策的一年，所以此類政策恰是借這個(gè)機(jī)會(huì)積極落實(shí)。后續(xù)銀行在貸款方面勢必需要更為保守，需要在三道紅線的約束下放貸。部分炒作比較多的樓盤，后續(xù)貸款方面勢必會(huì)面臨收緊的可能。”
張波說，這一政策是再次強(qiáng)調(diào)，2020年對于嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)就已經(jīng)從嚴(yán)，同時(shí)對于差別化的信貸本身在上海執(zhí)行來較為嚴(yán)格。“預(yù)計(jì)下一步對于消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市會(huì)有更明確的查處打擊。”
嚴(yán)格商品住房銷售管理 搖號制度或進(jìn)一步收緊
意見強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購房人合法權(quán)益。
意見還提出嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。加大聯(lián)合整治執(zhí)法力度，形成執(zhí)法合力，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、價(jià)格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。
張波說，商品房的銷售管理，包括一房一價(jià)以及公示和備案在上海之前都做得較好，這次對于“一價(jià)清”提出要求，也防止房企通過在裝修、車位等方面不當(dāng)增加收取違規(guī)費(fèi)用。同時(shí)“實(shí)名制”的要求可以有效防止炒作購房資格和不當(dāng)轉(zhuǎn)讓獲利。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，最為核心的就是搖號制度的完善。此次政策提到了搖號政策應(yīng)該優(yōu)先顧及無房家庭，后續(xù)一些人才購房勢必可以享受更好的政策。預(yù)計(jì)后續(xù)上海還會(huì)出臺(tái)各類搖號選房制度，類似優(yōu)先認(rèn)購的制度，真正保障購房者尤其是無房者的權(quán)益。
在土地供給方面，意見提出，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應(yīng)力度。
嚴(yán)躍進(jìn)說，第一、土地供應(yīng)要增加，結(jié)構(gòu)要調(diào)整，這也是比較吻合上海當(dāng)前購房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。第二、此次政策明確了區(qū)域市場供地的調(diào)整，尤其是提到了軌交沿線和五大新城的供地，有助于后續(xù)此類區(qū)域住房項(xiàng)目的增多，利好相關(guān)人員住房的解決。第三、政策也提到了對土地價(jià)格的穩(wěn)定，強(qiáng)調(diào)了房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制的堅(jiān)持，這也是為了防范地價(jià)上漲傳導(dǎo)到房價(jià)上去。
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