《濟(jì)南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(以下簡(jiǎn)稱新辦法)開始施行。濟(jì)南市區(qū)范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)行“專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制”，購(gòu)買預(yù)售商品房的購(gòu)房者憑開發(fā)商出具的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》將預(yù)售資金、定金、首付款等存入監(jiān)管賬戶，未簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的企業(yè)，行政審批部門不得核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
定金首付房貸等預(yù)售資金全監(jiān)管
不經(jīng)房企手，購(gòu)房者憑據(jù)直接存
新辦法要求，預(yù)售商品房時(shí)，購(gòu)房人支付的全部房?jī)r(jià)款，如定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶之外的其他賬戶。
預(yù)售人(房企)與預(yù)購(gòu)人(購(gòu)房者)訂立商品房買賣合同網(wǎng)簽后，根據(jù)合同相關(guān)約定，預(yù)購(gòu)人要憑預(yù)售人出具的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶，此外定金、首付、房貸等都要簽訂相應(yīng)合同，并由預(yù)售人出具相應(yīng)通知單后，存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行收到預(yù)購(gòu)人交存和貸款銀行轉(zhuǎn)入的房?jī)r(jià)款后，向預(yù)售人出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收款憑證》，并將信息傳至濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。
“按照此前規(guī)定，預(yù)售資金按照比例通過(guò)開發(fā)企業(yè)存入的方式進(jìn)行監(jiān)管，新辦法出臺(tái)后，預(yù)售資金將不再經(jīng)企業(yè)手，由購(gòu)房者專戶專存，每一筆都要存入監(jiān)管賬戶。”記者從濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，新辦法調(diào)整了監(jiān)管方式，將原《監(jiān)管辦法》的預(yù)售資金重點(diǎn)額度監(jiān)管，修訂為“全額繳存，重點(diǎn)監(jiān)管”。所有購(gòu)房款，包括定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的購(gòu)房款，按要求全部存入監(jiān)管帳戶，并對(duì)重點(diǎn)額度內(nèi)的資金進(jìn)行監(jiān)管。并明確了監(jiān)管部門和監(jiān)管具體模式，由濟(jì)南市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市預(yù)售資金監(jiān)管工作。各區(qū)住建部門按照屬地管理原則聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，平陰縣、商河縣參照?qǐng)?zhí)行。
此外，如果解除購(gòu)房合同，預(yù)購(gòu)人的定金、首付款等預(yù)售款已經(jīng)存入監(jiān)管賬戶的，預(yù)售人在預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中提交解除合同退款申請(qǐng)，主管部門系統(tǒng)登記后，出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知單》，監(jiān)管銀行按照《通知單》辦理退款手續(xù)。
濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金的收存、支出、使用及其監(jiān)督管理都適用本次新規(guī)，并需要遵循"專戶專存、?？顚Ｓ?、重點(diǎn)監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制"的原則。平陰縣、商河縣可參照本辦法執(zhí)行，也可依據(jù)本辦法制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，本辦法自2021年4月6日起施行，有效期至2023年4月5日。
不簽監(jiān)管協(xié)議企業(yè)不發(fā)預(yù)售證
購(gòu)房合同、銷售場(chǎng)所須公示監(jiān)管銀行和賬戶
新辦法要求，預(yù)售人在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，從濟(jì)南市預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)監(jiān)管銀行中選擇監(jiān)管銀行，開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管賬戶)，主管部門、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽訂《濟(jì)南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管協(xié)議)。監(jiān)管協(xié)議示范文本由主管部門制定。未簽訂監(jiān)管協(xié)議的，行政審批部門不得核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收款憑證》內(nèi)容包括但不限于：商品房預(yù)售合同編號(hào)、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、預(yù)購(gòu)人資金結(jié)算個(gè)人賬戶、預(yù)售資金總額、本次交存數(shù)額、累計(jì)交存數(shù)額、交存時(shí)間等。
同時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定告知預(yù)購(gòu)人，將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場(chǎng)所顯著位置公示，并在商品房預(yù)售合同中予以明確，這也是新辦法相比過(guò)去更加明晰的要求。
新辦法中還要求，截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設(shè)單位交存首期維修資金。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的維修資金可從監(jiān)管賬戶中一次性劃轉(zhuǎn)規(guī)定數(shù)額的維修資金到指定專用賬戶。
開發(fā)商不得自行使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金
違規(guī)記入信用檔案、暫停網(wǎng)簽
根據(jù)新辦法，預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，超出監(jiān)管額度部分，企業(yè)可自行提取使用，但應(yīng)優(yōu)先用于預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)，也就是說(shuō)監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售資金，房企不可自行提取使用，預(yù)售人申請(qǐng)使用資金監(jiān)管額度以內(nèi)的資金，也應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)提出用款申請(qǐng)。
新辦法中，各方法律責(zé)任更加明確，違法違規(guī)者將依法進(jìn)行處罰。
預(yù)售人未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的;變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的;未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的;提供虛假材料的;其它違反本辦法或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將責(zé)令其限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的可暫停其預(yù)售合同網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，并依法予以行政處罰。
施工、監(jiān)理單位提供虛假資料或利用其他手段協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)騙取調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管留存比例的，依法追究相關(guān)責(zé)任。
監(jiān)管銀行未按規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的;未經(jīng)主管部門同意，擅自支付商品房預(yù)售資金的;擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預(yù)售資金的;其他違反本辦法或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為的，主管部門將按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議暫?；蛘呓K止其監(jiān)管銀行資格，并由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，同時(shí)通報(bào)金融管理部門。
濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和監(jiān)管銀行工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
嚴(yán)防項(xiàng)目爛尾
新監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)每平提高了1500元
記者了解到，該辦法的制定是為進(jìn)一步加強(qiáng)房屋交易監(jiān)管，保障房屋交易安全，維護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，同時(shí)原管理辦法已到期。新辦法的出臺(tái)主要是為了防止項(xiàng)目爛尾，保障購(gòu)房者合法權(quán)益，依據(jù)省內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)制定，標(biāo)準(zhǔn)只高不低，對(duì)房企的要求更為嚴(yán)格。“由于此前辦法到期，根據(jù)省里最新要求，我們制定了新規(guī)，購(gòu)房者的權(quán)益可以得到進(jìn)一步保障，但同時(shí)對(duì)房企的考驗(yàn)更嚴(yán)格了，特別是資金鏈方面，可能會(huì)有些壓力。”濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員解釋。
新辦法中，商品房預(yù)售資金監(jiān)管的控制節(jié)點(diǎn)增多了，由過(guò)去按照工程建設(shè)進(jìn)度的3個(gè)控制節(jié)點(diǎn)變?yōu)?個(gè)控制節(jié)點(diǎn)，分別為建成層數(shù)達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)一半、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、單體竣工驗(yàn)收備案、竣工綜合驗(yàn)收備案?？刂乒?jié)點(diǎn)以整層頂板建成為準(zhǔn)。對(duì)于高層、超高層或者大體量建筑，可以增加1-2個(gè)控制節(jié)點(diǎn)。
同時(shí)，相比原規(guī)定，修改后的規(guī)定留存比例有所提高。原辦法的要求是，按照完成工程主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝飾、竣工驗(yàn)收備案三個(gè)節(jié)點(diǎn)，分別核減到重點(diǎn)監(jiān)管額度的50%、30%、10%。其中，總樓層12層(含12層)以上建筑，工程主體結(jié)構(gòu)完成二分之一時(shí)，核減到重點(diǎn)監(jiān)管額度的70%。
而新辦法中，監(jiān)管資金留存比例為，建成層數(shù)達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)二分之一時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為70%;取得《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為35%，取得《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案單》時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為18%;取得《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收(或分期竣工綜合驗(yàn)收)備案證明》時(shí)，監(jiān)管終止。
此外，相比原版辦法，新辦法提高了商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。原辦法中的1800元/平方米提升為3300元/平米。新監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)濟(jì)南市建設(shè)項(xiàng)目的建安造價(jià)、區(qū)內(nèi)配套等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)確定。濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局進(jìn)行的政策解讀顯示，該標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)定額部門測(cè)算為3300元/平米，其中基礎(chǔ)正負(fù)零以上平均造價(jià)為3000元/平米，區(qū)內(nèi)配套300元/平米。相較原監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)每平米監(jiān)管資金提高了1500元，增加了防范項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)保障。
綠色建筑、健康建筑有獎(jiǎng)勵(lì)
預(yù)售資金監(jiān)管留存比例可降10個(gè)百分點(diǎn)
新規(guī)定相比之前更加嚴(yán)格，相應(yīng)的優(yōu)惠政策也有所調(diào)整，此前原辦法中，濟(jì)南市房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)定為AAA級(jí)企業(yè)按照重點(diǎn)監(jiān)管額度50%計(jì)算,AA級(jí)企業(yè)按照重點(diǎn)監(jiān)管額度70%計(jì)算。新版規(guī)定中，濟(jì)南市房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)定為AAA級(jí)企業(yè)，各撥付節(jié)點(diǎn)預(yù)售資金監(jiān)管留存比例降低5個(gè)百分點(diǎn)，AA級(jí)企業(yè)，各撥付節(jié)點(diǎn)預(yù)售資金監(jiān)管留存比例降低3個(gè)百分點(diǎn)。
記者從濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，優(yōu)惠力度有所調(diào)整，不是給房企降低了優(yōu)惠力度，是我們根據(jù)省里最新規(guī)定來(lái)的，房地產(chǎn)主管部門可根據(jù)預(yù)售人信用狀況、資質(zhì)等級(jí)等情況，適當(dāng)降低商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例，但最多不得超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)。”
值得注意的是，此次新規(guī)增加了對(duì)綠色健康建筑的優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)展高星級(jí)綠色建筑等。
新辦法中提到，符合高星級(jí)綠色建筑、高星級(jí)健康建筑、被動(dòng)式超低能耗建筑、裝配式建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求的建設(shè)項(xiàng)目，各撥付節(jié)點(diǎn)預(yù)售資金監(jiān)管留存比例可降低10個(gè)百分點(diǎn)。房企具備或同時(shí)具備上述條件的，撥付節(jié)點(diǎn)建成層數(shù)達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)二分之一時(shí)，監(jiān)管資金留存比例不低于60%;取得《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》時(shí)，監(jiān)管資金留存比例不低于25%，取得《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案單》時(shí)，監(jiān)管資金留存比例不低于10%。
