重燃的樓市“盛宴”在貨幣金融端有了最直觀(guān)反映。
央行最新數(shù)據(jù)顯示，一季度末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額創(chuàng)下50.03萬(wàn)億元新高，同比增長(zhǎng)10.9%，占全部貸款余額的28%，將近3成。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額12.42萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.4%;個(gè)人住房貸款余額35.67萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.5%。
與之對(duì)應(yīng)的是，一季度我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)3.6億平方米，銷(xiāo)售金額達(dá)3.8萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)63.8%和88.5%，較2019年同期分別增長(zhǎng)20.7%和41.9%。全國(guó)住房均價(jià)在一季度首次邁上萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10658元/平方米;去年全年均價(jià)為9859元/平方米。
個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸增速更是驚人。3月末，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款同比增長(zhǎng)24.6%，同比提高11.5個(gè)百分點(diǎn)。此類(lèi)貸款流向樓市已不是秘密，樓市一向是“資金市”，這似乎也從側(cè)面印證了一季度樓市火熱。
央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)阮健弘認(rèn)為，結(jié)構(gòu)上看新增個(gè)人貸款比較突出的是“一升一落”，升的是個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款增速回升，落的是個(gè)人住房貸款增速回落。個(gè)人債務(wù)增長(zhǎng)速度比較快，與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、居民年齡結(jié)構(gòu)、消費(fèi)升級(jí)、城鎮(zhèn)化發(fā)展等因素密切相關(guān)?？傮w來(lái)看，個(gè)人貸款增速還會(huì)保持較快增長(zhǎng)。
房貸增速下降 經(jīng)營(yíng)貸創(chuàng)歷史高位
即便是在去年受疫情影響的高基數(shù)影響下，今年一季度銀行新增信貸投放規(guī)模依舊非常可觀(guān)。
央行數(shù)據(jù)顯示，一季度新增人民幣貸款7.67萬(wàn)億元，同比多增5741億元。一季度末，人民幣各項(xiàng)貸款余額180.41萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.6%。
這些貸款大都流向哪里?
從總規(guī)模來(lái)看，一季度末我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為50.03萬(wàn)億元，占全部貸款余額的28%;同比增速為10.9%，較上年末降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。
同期，基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)中長(zhǎng)期貸款余額22.96萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.5%;服務(wù)業(yè)中長(zhǎng)期貸款余額29.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14%;普惠小微貸款余額12.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.6%;制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款余額4.15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.7%。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)仍是我國(guó)信貸投放的第一大領(lǐng)域。
房地產(chǎn)貸款主要由開(kāi)發(fā)貸及個(gè)人按揭貸構(gòu)成。從數(shù)據(jù)上看，一季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額為12.42萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.4%，增速較上年末降低1.7個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人住房貸款余額35.67萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.5%，增速僅比上年末微降0.1個(gè)百分點(diǎn)。
從增量上看，一季度新增房地產(chǎn)貸款1.67萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的21.7%，這一比重較上年末降低3.7個(gè)百分點(diǎn)。這其中，開(kāi)發(fā)貸與按揭貸分別占了多少，并沒(méi)有明確數(shù)據(jù)。
不過(guò)，一季度居民中長(zhǎng)期貸款新增1.98萬(wàn)億元，刷新了2020年三季度1.8萬(wàn)億元紀(jì)錄，同比增長(zhǎng)57%，占新增貸款總額26%。居民中長(zhǎng)期貸款大部分構(gòu)成就是按揭貸。
這些只是明面上流入房地產(chǎn)的資金。事實(shí)上，“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等貸款進(jìn)入樓市早已有之，特別是在信貸環(huán)境較為寬松時(shí)，這些違規(guī)行為更為活躍。
截至3月末，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款同比增長(zhǎng)24.6%，同比提高11.5個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)性貸款同比增長(zhǎng)14.1%，增速比上年末提高1.4個(gè)百分點(diǎn)，余額為51萬(wàn)億元。
據(jù)媒體報(bào)道，京滬等地利用“經(jīng)營(yíng)貸”購(gòu)房已經(jīng)形成相關(guān)灰色產(chǎn)業(yè)鏈，有的中介甚至提供購(gòu)買(mǎi)空殼公司、套現(xiàn)等服務(wù)并明碼標(biāo)價(jià)，為客戶(hù)提供“經(jīng)營(yíng)貸”轉(zhuǎn)房貸通道。由于個(gè)別銀行內(nèi)部管理不夠完善，信貸員也有意愿將經(jīng)營(yíng)貸款放給購(gòu)房者。
嚴(yán)厲監(jiān)管也隨之而來(lái)。3月份，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)，北京、上海、深圳等地方層面也在加緊嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸流入樓市的情況。
央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，在部分房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng)、炒作氛圍較濃的熱點(diǎn)城市，出現(xiàn)了騙取銀行經(jīng)營(yíng)貸實(shí)際用于購(gòu)房的現(xiàn)象，甚至有些還涉及有組織的違法活動(dòng)。如果不能及時(shí)得到遏制，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施效果，而且會(huì)擠占支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。
4月份以來(lái)，新一輪樓市調(diào)控也在廣州、合肥、寧波等地紛紛落地，這令房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期發(fā)生了變化。
居民杠桿率達(dá)72% 負(fù)債超60萬(wàn)億元
自去年以來(lái)，居民跑步加杠桿沖進(jìn)了樓市，家庭負(fù)債進(jìn)一步攀升。
杠桿率抬升過(guò)快主要發(fā)生去年。受新冠疫情影響，彼時(shí)也是我國(guó)貨幣政策頗為寬松的時(shí)期。
據(jù)央行數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)宏觀(guān)杠桿率為279.4%，比2019年上升了23.5個(gè)百分點(diǎn)。分部門(mén)來(lái)看，居民、政府和企業(yè)三個(gè)部門(mén)杠桿率分別是72.5%、45.7%和161.2%，分別比2019年上升了7.4個(gè)、7.1個(gè)和9.1個(gè)百分點(diǎn)。
2020年末，63.19萬(wàn)億元個(gè)人貸款中49.57萬(wàn)億元為消費(fèi)貸款，占78.4%;13.62萬(wàn)億元為經(jīng)營(yíng)性貸款，占21.6%;個(gè)人住房貸款為34.44萬(wàn)億元，占54.5%，即個(gè)人貸款中超過(guò)一半都是房貸。
今年以來(lái)，樓市“小陽(yáng)春”火爆使得居民杠桿率仍在高位徘徊。央行近日發(fā)布最新政策研究顯示，初步測(cè)算一季度我國(guó)宏觀(guān)杠桿率為276.8%，比上年末低2.6個(gè)百分點(diǎn)。分部門(mén)看，居民杠桿率為72.1%，僅比上年末低0.4個(gè)百分點(diǎn);政府部門(mén)杠桿率為44.5%，比上年末低1.3個(gè)百分點(diǎn);企業(yè)部門(mén)杠桿率160.3%，比上年末低0.9個(gè)百分點(diǎn)。各部門(mén)杠桿率均出現(xiàn)不同程度下降。
72.1%的居民杠桿率已然處于風(fēng)險(xiǎn)較大高位。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織報(bào)告，當(dāng)住戶(hù)部門(mén)杠桿率低于10%時(shí)，債務(wù)增加將有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);當(dāng)住戶(hù)部門(mén)杠桿率高于30%時(shí)，中期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)受到影響;當(dāng)住戶(hù)部門(mén)杠桿率超過(guò)65%時(shí)，將會(huì)影響到金融穩(wěn)定。
比杠桿率更直觀(guān)的是龐大的債務(wù)數(shù)據(jù)。據(jù)測(cè)算，去年末住戶(hù)部門(mén)債務(wù)余額是73.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.6%。其中個(gè)人貸款余額63.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.2%。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，截至2021年2月，我國(guó)家庭部門(mén)共積累了15.5萬(wàn)億元左右短期貸款，49.1萬(wàn)億元左右中長(zhǎng)期貸款。在全球經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇背景下，家庭部門(mén)積累大量債務(wù)，仍然會(huì)削弱家庭現(xiàn)金流，可能成為擴(kuò)大消費(fèi)需求制約因素。
央行方面稱(chēng)，從債務(wù)增速看，2018年以來(lái)我國(guó)住戶(hù)部門(mén)債務(wù)增速總體呈放緩態(tài)勢(shì)。尤其是2018年一季度以來(lái)，住房類(lèi)貸款增速總體逐步放緩。“未來(lái)，隨著疫情影響逐步減弱，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，債務(wù)總量與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相匹配，預(yù)計(jì)今年宏觀(guān)杠桿率將保持基本穩(wěn)定。”
中國(guó)社科院金融所所長(zhǎng)張曉晶認(rèn)為，展望2021年受經(jīng)濟(jì)增速同比大幅上升的分母效應(yīng)影響，預(yù)計(jì)2021年宏觀(guān)杠桿率將在上半年有所下行，從當(dāng)前的270.1%下降到267%左右，隨后再回升至270%，全年宏觀(guān)杠桿率與上年持平甚至略有下降，企業(yè)、居民和政府各部門(mén)杠桿率也會(huì)略有下降。
關(guān)鍵詞： 房貸
