隨著11月19日鄭州第二批集中供地土拍結(jié)束，22城第二批集中供地已全面收官。相較于首批集中供地的火熱，第二批集中供地經(jīng)歷了“暫停”、“重啟”后，熱度顯著下降，底價(jià)成交、終止出讓、流拍等現(xiàn)象屢見不鮮。
分析人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)遇冷的背后，反映的是房企拿地能力和拿地意愿雙降。自“三道紅線”新規(guī)出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷強(qiáng)化，房企資金壓力不斷加大。部分城市要求房企必須用自有資金購(gòu)地并嚴(yán)查資金來(lái)源，更是進(jìn)一步限制了房企的拿地能力。另一方面，“限價(jià)”“限售”“限貸”等政策層出不窮，導(dǎo)致房企銷售承壓，抑制了房企的拿地意愿。
657宗地?cái)埥鸪?440億元
據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，22城第二批集中供地總計(jì)成交住宅用地(含綜合用地)約657宗地塊，土地出讓金總額6441.43億元，綜合溢價(jià)率不足4%。
據(jù)此前報(bào)道，在22城第一批集中供地中，土地掛牌數(shù)量918宗，總計(jì)成交住宅用地(含綜合用地)約861宗，土地出讓金總額10705.07億元，綜合溢價(jià)率達(dá)到15%。
整體來(lái)看，在第二批集中供地掛牌數(shù)量超過首批集中供地掛牌數(shù)量的情況下，無(wú)論是土地成交數(shù)量還是成交金額，都遠(yuǎn)低于首批集中供地，而整體土拍溢價(jià)率更是降低了7成多，土地市場(chǎng)降溫明顯。
流拍、終止出讓現(xiàn)象頻現(xiàn)，土地溢價(jià)率走低
在第二批集中供地中，流拍、終止出讓、低溢價(jià)似乎成為了市場(chǎng)的“高頻詞匯”，就連北京、上海、杭州等在首批集中供地中表現(xiàn)突出的熱點(diǎn)城市也不例外。
如杭州，作為首批集中供地土地成交金額的“大戶”，其首批集中供地的57宗地塊全部成交，溢價(jià)率達(dá)26%;而在第二批集中供地中，總計(jì)掛牌31宗地塊，其中7宗地塊終止出讓、10宗地塊流拍，最終僅成交14宗地塊，較首批成交地塊數(shù)量下降75%;而土地成交平均溢價(jià)率僅為4.59%，較首批平均溢價(jià)率下降8成多。
北京第二批集中供地原計(jì)劃供應(yīng)的43宗土地，僅11宗走到了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，除1宗地采用招標(biāo)出讓早就定下歸屬以外，直到競(jìng)買截止日，仍有26宗地塊無(wú)人問津。在截止日當(dāng)晚，北京宣布26宗地塊延期出讓，占總出讓地塊的60.47%。而總計(jì)16宗接到有效競(jìng)買申請(qǐng)的地塊中，有5宗因僅有一家房企，最終以底價(jià)130.48億元成交。溢價(jià)率方面，北京第二次集中供地溢價(jià)率約4.2%，較首批集中供地的7.1%溢價(jià)率減少了2.9%。
在上海也同樣出現(xiàn)了終止出讓、多宗地塊底價(jià)成交的情況。10月8日，距離正式土拍還有3天，上海就叫停了7宗地塊出讓，截至10月14日第二批集中供地收官，41宗地塊成交總價(jià)約538.38億元，平均溢價(jià)率3.35%;其中，18宗普通商品房地塊有9宗地塊底價(jià)成交。再如廣州，第二批集中供地48宗地塊僅成交23宗，超過半數(shù)土地未能成功出讓，尤其是第二天24宗土地只成交7宗，甚至番禺大石和黃埔開蘿大道兩個(gè)熱區(qū)地塊也無(wú)人問津。
還有鄭州，其原計(jì)劃出讓15宗地塊，但就在前一日，鄭州市公共資源交易中心發(fā)布公告終止4宗地塊的出讓，成交的11宗地塊有10塊以底價(jià)成交;青島第二批集中供地共推出87宗地，其中11宗塊地終止出讓，成交的76宗地塊中72宗地以底價(jià)成交;天津共推出61宗地塊，其中19宗地停牌，流拍2宗，31宗底價(jià)成交......
值得注意的是，在首批集中供地中以43%溢價(jià)率位居第一的重慶，在第二批集中供地中整體溢價(jià)率僅為0.02%;而以32%溢價(jià)率位居第二的濟(jì)南，第二批集中供地的76宗地塊全部底價(jià)成交，溢價(jià)率為0;長(zhǎng)沙出讓的10宗地塊也全部底價(jià)成交，溢價(jià)率為0。這與首批集中供地中“熔斷”“搖號(hào)”等火爆情形大相徑庭。
國(guó)企、央企漸成拿地主力
在第二批集中供地中，民營(yíng)房企的參拍積極性較首批集中供地有所降低，地方國(guó)企和央企的表現(xiàn)則相對(duì)突出。
如在青島的第二批集中土拍中，中國(guó)金茂成為了土拍的最大贏家，拿地?cái)?shù)量最多，共計(jì)8宗，其中5宗為中國(guó)金茂與海爾地產(chǎn)聯(lián)合體競(jìng)得，其貢獻(xiàn)的土地出讓金也最多，合計(jì)約35億元。此外，中鐵建、華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利發(fā)展等房企均有落子，其中萬(wàn)科聯(lián)合體斬獲3宗地，中鐵建競(jìng)得2宗地，卓越聯(lián)合建安拿下2宗地，保利和每日置業(yè)聯(lián)合體收獲2宗地。與此同時(shí)，上海證券研究所在一份報(bào)告中指出，碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股集團(tuán)等民營(yíng)房企拿地積極性不及首批集中供地，融創(chuàng)中國(guó)僅在青島拿下2宗土地，與首批集中供地收獲52宗土地相比大幅下滑。
在天津第二批集中供地中，中鐵豪攬6宗濱海新區(qū)地塊成為拿地最多的企業(yè)，中海地產(chǎn)則競(jìng)得紅橋鈴鐺閣、河西安江里以及和平區(qū)多倫道地塊。
廈門、福州也出現(xiàn)了類似情況。在廈門，本地國(guó)企建發(fā)以成交金額101億元排名第一，中海以62億元排在第二，保利以50億元排在第三;在福州，保利以17.13億元排在拿地金額首位，福州建工以16.16億元排在第二。
而11月剛完成第二批集中供地的鄭州、寧波也延續(xù)了上述“規(guī)律”，從拿地情況來(lái)看，依舊是央企、國(guó)企表現(xiàn)較為突出。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析表示，央企、國(guó)企在集中供地土拍中成為主力軍在意料之中，現(xiàn)在整體市場(chǎng)的融資環(huán)境收緊，而央企國(guó)企相對(duì)融資利率要更低，民營(yíng)房企算不過帳來(lái)的項(xiàng)目，央國(guó)企可以算得過。特別最近一年來(lái)，部分規(guī)模房企陷入債務(wù)危機(jī)，讓民營(yíng)房企的高負(fù)債問題變得更加嚴(yán)峻，不得不減少拿地。相比之下央國(guó)企的負(fù)債率比較低，還有借貸的空間。
中信證券的一位分析師同時(shí)指出，地方性國(guó)企在土地出讓明顯偏冷時(shí)能起到半市場(chǎng)化拿地托底的作用。
總體而言，不同于首批集中供地中的土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈、城市間冷熱度分化明顯等特點(diǎn)，第二批集中供地整體遇冷，而土地市場(chǎng)變冷的背后，既有企業(yè)資金面緊張、整體銷售下行的短期因素，也有房企逐漸放棄“以高杠桿博高周轉(zhuǎn)”行為的長(zhǎng)期因素。
目前，22城的第三批集中供地也已陸續(xù)展開，這也是今年最后一次集中供地，在房企融資難出現(xiàn)緩解、地方下調(diào)拍地門檻等積極信號(hào)推動(dòng)下，第三批集中供地的地塊數(shù)量、拍賣規(guī)則、市場(chǎng)熱度等又會(huì)有哪些變化?敬請(qǐng)關(guān)注持續(xù)報(bào)道。
