今年9月3日下午，在三亞工作的李大海突然收到一條手機(jī)短信提示，他的儲蓄卡收到一筆40余萬元的款項(xiàng)。李大海將短消息拉到末尾，才得知這是一筆購房退款。

經(jīng)李大海打聽，收到退款的購房人不單單是他一戶。“有近200名的購房人都收到了開發(fā)商的退款，有個別購房人由于原先賬戶注銷無法原路退款，開發(fā)商只得將錢打到公證處賬戶上監(jiān)管。”李大海說。

“之前要他(開發(fā)商)退款，他卻死活不退;現(xiàn)在房價漲了，他說退就退?”對于三亞澳洲城項(xiàng)目開發(fā)商這一退款，購房人并不認(rèn)可。為此，200多名購房人與開發(fā)商展開拉鋸式維權(quán)，堅(jiān)決要求開發(fā)商給房。

這個曾經(jīng)被某商業(yè)網(wǎng)站評為“最值得期待樓盤”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，最初屬于“無證”項(xiàng)目——2016年9月5日被列入“三亞市31個服務(wù)社會投資百日大行動未開工項(xiàng)目”，2017年列入三亞市“百日會戰(zhàn)” 考核重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目在未取得土地證，也未開工建設(shè)的情況下，便公開對外進(jìn)行認(rèn)籌、認(rèn)購。“最具期待樓盤”讓200余名購房人一等就是5年之久。

對于購房人的上述質(zhì)疑，開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示不接受記者采訪。目前，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門已介入?yún)f(xié)調(diào)。

房博會上熱銷樓盤

“‘雖還沒開盤，但我們已收到了不少的認(rèn)籌訂單，兩天內(nèi)實(shí)地看房的人數(shù)就超過200人，現(xiàn)場認(rèn)籌18套，意向客戶超過30組。’澳洲城銷售經(jīng)理李明智說。”

這段文字，來源于2016年2月13日海南某主流媒體對“第八屆中國(三亞)國際旅游地產(chǎn)博覽會”現(xiàn)場盛況的采訪報道。在三亞組團(tuán)的11家參展樓盤中，這篇報道專門用了一大段文字篇幅介紹了澳洲城項(xiàng)目：“其中位于三亞迎賓路中端(段)北側(cè)的澳洲城，以度假、生活為導(dǎo)向，建造全市首棟Loft型樓盤……讓熱帶陽光充分入戶，居家辦公、度假娛樂兩不誤。”

“我就是看到了這篇報道，才決定在澳洲城買房的。”從內(nèi)地到三亞打工的李大海一直靠租房生活，后來成家后決定在三亞購買一套屬于自己的房子。之后，李大海與家人一商量，在三亞澳洲城項(xiàng)目認(rèn)購了一套商品房，并首付了30%的房款40萬元。

不僅是李大海以這種方式在澳洲城購房，王武濤、劉嵐婷等10余名受訪者均告訴中國房地產(chǎn)報記者，他們也是看到媒體的報道才決定在三亞澳洲城項(xiàng)目購房。

“也有一些購房人是通過親戚朋友的介紹，到澳洲城購房的。”王武濤稱，每個購房人的情況不一樣，少部分只是交了一些定金，絕大多數(shù)是向開發(fā)商交了30%-50%不等的購房首付款。

“我們于2016年至2017年期間購買了三亞澳洲城項(xiàng)目5-1號樓、5-2號樓、2號樓及8號樓，目前統(tǒng)計(jì)的有200套左右，協(xié)議單價為13000-19000元/平方米，與開發(fā)商三亞新澳投資置業(yè)有限公司(以下簡稱“三亞新澳公司”)簽訂了認(rèn)購書。”李大海告訴記者，按照認(rèn)購書上約定，在接到開發(fā)商通知后七日內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，并辦理相關(guān)手續(xù)。

“認(rèn)購協(xié)議簽訂后，我們向開發(fā)商交了30%-40%的首付款，然后等待開發(fā)商通知網(wǎng)簽、交房。”王武濤稱，當(dāng)初簽認(rèn)購協(xié)議時，開發(fā)商承諾2018年底交房。

但距離當(dāng)初簽認(rèn)購協(xié)議四五年時間已經(jīng)過去了，超過200名購房人沒有等來他們的房子。不僅沒拿到房子，購房人還與開發(fā)商在“退款”和“要房”的問題上，發(fā)生了看似不可調(diào)和的矛盾和爭執(zhí)。

樓盤無證先認(rèn)籌銷售

從一開始，三亞澳洲城項(xiàng)目“超常規(guī)”的認(rèn)籌、認(rèn)購，就為后來的矛盾糾紛埋下了隱患。

“當(dāng)時澳洲城項(xiàng)目連土地證都沒有拿到。”11月2日，三亞市住建局一位負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報記者，因?yàn)橥恋厥菑霓r(nóng)墾那邊轉(zhuǎn)過來的，關(guān)于土地證的問題都扯了很久。這位負(fù)責(zé)人也向記者確認(rèn)，三亞澳洲城項(xiàng)目當(dāng)初是列入三亞市政府“百日大行動”的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

記者查詢而知，2016年9月5日，三亞澳洲城房地產(chǎn)項(xiàng)目被列入“三亞市31個服務(wù)社會投資百日大行動未開工項(xiàng)目”;2017年9月14日，三亞市政府官網(wǎng)公開發(fā)布2017年項(xiàng)目投資“百日會戰(zhàn)”8月份考核通報?？己送▓笥涊d，在投資完成情況較好的前五名中，三亞新澳公司開發(fā)的澳洲城項(xiàng)目名列第四名，年度計(jì)劃投資6.5億元，1-8月份完成投資6.09億元，占年度投資計(jì)劃的93.6%。

按理說，2016年、2017年被列入三亞市“百日大行動”和“百日會戰(zhàn)”重點(diǎn)項(xiàng)目的澳洲城，以其2017年1-8月份投資完成情況來看，應(yīng)該建設(shè)進(jìn)度很快。但早在2016年3月，澳洲城項(xiàng)目被當(dāng)?shù)刈〗ú块T責(zé)令整改。

當(dāng)?shù)刈〗ú块T要求澳洲城項(xiàng)目整改的原因，是有群眾通過“12345”市民熱線舉報，稱三亞新澳公司開發(fā)的澳洲城項(xiàng)目，在未取得預(yù)售許可證的情況下，對外認(rèn)籌、銷售的情況，且不退還已收取的款項(xiàng)。

當(dāng)?shù)刈〗ú块T也派員到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查，確認(rèn)三亞新澳公司在未取得項(xiàng)目土地使用權(quán)，也未辦理項(xiàng)目備案、規(guī)劃報建等手續(xù)，但已在項(xiàng)目接待處公開對外宣傳銷售、認(rèn)籌房產(chǎn)。住建部門責(zé)令三亞新澳公司停止銷售行為和廣告宣傳，撤除有關(guān)銷售字樣的展示標(biāo)識，退還已收取的購房款(含認(rèn)籌、認(rèn)購金等)。

“三亞市住建部門的這個整改通知，我們也是事后才知道。”李大海向中國房地產(chǎn)報記者表示，但據(jù)他們了解，這個整改通知并沒有落到實(shí)處，開發(fā)商并沒有停止對外宣傳推廣和認(rèn)籌、認(rèn)購房產(chǎn)的行為，甚至在2017中國(三亞)國際旅游地產(chǎn)博覽會上，仍然能見到媒體對澳洲城項(xiàng)目的宣傳。

在項(xiàng)目強(qiáng)勢推廣和宣傳的作用下，大批購房者在2016年至2017年期間陸續(xù)認(rèn)籌、認(rèn)購澳洲城項(xiàng)目的房產(chǎn)。

雖然項(xiàng)目的房產(chǎn)一直在對外推廣和認(rèn)籌、認(rèn)購，但王武濤、劉嵐婷等購房人遲遲未見澳洲城項(xiàng)目開發(fā)商將房子交付給他們，而且項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度很慢。

記者了解到，三亞市統(tǒng)計(jì)局在《2018年前三季度三亞市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析》公開文章中提及，該市全年投資項(xiàng)目計(jì)劃開工191個，截至2018年9月僅開工90個，澳洲城等33個項(xiàng)目的控規(guī)詳規(guī)未確定、規(guī)劃方案未通過、施工許可證未取得。

開發(fā)商強(qiáng)行退回購房款

由于遲遲拿不到房子，加上開發(fā)商強(qiáng)行退還購房首付款，購房人開始到項(xiàng)目售樓處“蹲守”維權(quán)。

“到今年9月初，我們購買的樓棟已經(jīng)封頂，達(dá)到了辦證(商品房預(yù)售許可證)條件，但是開發(fā)商一直沒有辦證。”購房人李大海稱，今年9月份，業(yè)主開始到澳洲城售樓處維權(quán)，并驚動了警方。

記者11月2日到三亞澳洲城項(xiàng)目采訪時，仍能見到這種尷尬的情形：數(shù)十名購房人靜坐在售樓處大廳，他們隨著售樓處工作人員一起“上下班”;由于購房人沒有過激維權(quán)行為，當(dāng)?shù)鼐瘑T也只能站在一旁守候，以防突發(fā)事件發(fā)生。這種沉默式維權(quán)已經(jīng)持續(xù)近兩個月之久。

記者向現(xiàn)場工作人員了解情況，均未得到回應(yīng)。在售樓處門外，記者電話聯(lián)系了項(xiàng)目一位楊姓負(fù)責(zé)人，其多次明確表示不接受記者的采訪。

雖然澳洲城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不愿接受采訪，但記者通過其他渠道了解到，開發(fā)商三亞新澳公司在今年9月初開始給購房人發(fā)《催促領(lǐng)回認(rèn)購定金的函》或《通知》，稱受政策等因素影響，購房人不具備與該公司簽訂《商品房買賣合同》的條件，讓購房人到開發(fā)商處領(lǐng)回相關(guān)款項(xiàng)，或?qū)y行賬號書面提供給開發(fā)商;并稱涉事房屋未取得商品房預(yù)售許可證，屬于違法違規(guī)銷售行為。

之后，大批購房人的銀行賬戶陸續(xù)收到開發(fā)商的退款。

“開發(fā)商這種強(qiáng)行退款的行為屬于單方行為，我們是不認(rèn)可的。”李大海等購房人告訴記者，他們不同意開發(fā)商退款是基于兩方面原因：其一，現(xiàn)在三亞的房價已經(jīng)翻倍，他們拿到原購房款，在三亞根本買不到房子;其二，他們是2018年4月份海南限購政策出臺前購買的，現(xiàn)在重新購房，絕大部分人已經(jīng)喪失了購房資格。

購房人還認(rèn)為，根據(jù)海南省資規(guī)廳、財政廳、住建廳等4部門于今年8月3日聯(lián)合出臺的《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》，他們的情況完全符合文件的精神，只要開發(fā)商及時辦理商品房預(yù)售許可證，他們的購房問題就可以得到解決。

在與開發(fā)商拉鋸式的紛爭中，11月1日，開發(fā)商對原認(rèn)籌、認(rèn)購客戶書面回復(fù)稱，對于公司2016年至2017年的違規(guī)認(rèn)購行為，他們已經(jīng)深刻認(rèn)識到錯誤;為化解矛盾，公司愿意把已經(jīng)取得預(yù)售許可證的1號住宅樓拿出來，以低于成本的價格，解決部分原認(rèn)籌、認(rèn)購住宅樓客戶的問題，1號樓按照均價25700元/平方米(不含室內(nèi)裝修)的價格與客戶協(xié)調(diào)，先簽先選。原認(rèn)籌認(rèn)購8號商業(yè)樓的客戶，因商業(yè)樓建設(shè)規(guī)范發(fā)生變化，需遵守政府新的文件規(guī)定。

對于該回復(fù)，上述購房人表示難以接受。李大海等購房人稱，均價25700元/平方米僅僅是毛坯房，加上裝修費(fèi)用也達(dá)30000元/平方米了，怎么說是低于成本價呢?

三亞市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國房地產(chǎn)報記者表示，他們將積極從中協(xié)調(diào)，最大限度維護(hù)廣大購房人的正當(dāng)訴求和合法權(quán)益，“在問題沒有得到解決之前，有關(guān)部門是不會為涉事房源發(fā)放預(yù)售許可證的。”

列入三亞“百日大行動”“百日會戰(zhàn)”重點(diǎn)項(xiàng)目的澳洲城，一開始連最基本的土地使用權(quán)證都未獲得，然后公開對外宣傳推廣和違規(guī)認(rèn)籌、認(rèn)購。一晃5年過去了，最后開發(fā)商、購房人矛盾加劇，確實(shí)值得反思。(本文涉及購房人均為化名)

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