寫在前面

過去十年，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展讓全國全世界矚目。

過去一年，中國房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)都遭遇了最難的時(shí)刻。

成就的取得，來源于改革開放，來源于城市發(fā)展，來源于人民居住中國夢(mèng)，當(dāng)高質(zhì)量發(fā)展成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新道路，房地產(chǎn)更需要重新審視和跟隨中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步的發(fā)展動(dòng)力和源泉，2021年是一個(gè)大分水嶺，現(xiàn)在須為未來埋下發(fā)展的種子。

經(jīng)歷困境的房地產(chǎn)行業(yè)正展現(xiàn)新機(jī)。

2021年下半年以來，部分一二線和三線城市土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象增加;一些頭部和品牌房企出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象，且涉及大量美元債務(wù)，引發(fā)行業(yè)整體信用下降，局部風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，危機(jī)四伏。

面對(duì)目前的行業(yè)境況，原國家房改課題組組長、原中房集團(tuán)公司董事長孟曉蘇頗感沉重，他開門見山地說：“總體來看，我對(duì)這一年的調(diào)控持批評(píng)態(tài)度。中央提出了很好的發(fā)展思路，但沒有執(zhí)行好‘。“這是一次值得反思的調(diào)控，一年中教訓(xùn)很多。”

他認(rèn)為，年初中央已對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了明確意見，即“解決好大城市住房突出問題，住房問題關(guān)系民生福祉”;以及提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”等。“從目前情況來看，‘三穩(wěn)’實(shí)際上是不穩(wěn)，平穩(wěn)健康發(fā)展沒有做到。”

是什么引發(fā)了行業(yè)這次困境?

孟曉蘇表示有兩個(gè)原因：一，短線看是金融部門突然加碼調(diào)控，出現(xiàn)停貸、抽貸及相關(guān)債券發(fā)行受阻下的資金流動(dòng)性問題，錯(cuò)認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)是“灰犀牛”，錯(cuò)判了形勢(shì);二，長線看是多年的限購等政策阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，特別是由于保障性住房的欠賬引發(fā)百姓對(duì)于住房問題爭議較大后，調(diào)控不斷，整體都在叢林中迷失了。

面對(duì)如今的市場(chǎng)形勢(shì)，孟曉蘇建議，要讓“看不見的手”即市場(chǎng)手段多發(fā)揮作用，有時(shí)候政府不需要做得太多，有些政策應(yīng)該退出舞臺(tái)，如限購、限貸等;同時(shí)切實(shí)采取實(shí)際措施完善住房雙軌制。

對(duì)于目前陷入危境中的企業(yè)，孟曉蘇認(rèn)為，現(xiàn)在并不是房地企業(yè)最難時(shí)刻，最難的是在1996年、1997年，那時(shí)是“做項(xiàng)目找死，不做項(xiàng)目等死”，那時(shí)是“餓死的”;如今的企業(yè)是“撐死的”，通過杠桿化發(fā)展將自己撐了個(gè)虛胖，適度去杠桿化后仍有救。

受一些企業(yè)債務(wù)危機(jī)影響，政府調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)新變化，融資端已經(jīng)釋放一定暖意。特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)和健康發(fā)展”的定調(diào)，以及重提“支柱產(chǎn)業(yè)”定位，都給市場(chǎng)以極大信心。

最近，就中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與面臨的新問題，中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了孟曉蘇。

今年并不是最難的

中國房地產(chǎn)報(bào)：外界認(rèn)為，今年是房地產(chǎn)行業(yè)歷史上最難的一年，這一年您最深的感觸是什么?

孟曉蘇：外界認(rèn)為2021年是房地行業(yè)形勢(shì)最差的一年，我認(rèn)為不能下這個(gè)結(jié)論，原因是他們不了解過去的房地產(chǎn)業(yè)。

從行業(yè)發(fā)展的長周期看，1996、1997年才是房地產(chǎn)行業(yè)最差的兩年。受“東南亞金融風(fēng)暴”影響，國內(nèi)出現(xiàn)全面產(chǎn)能過剩、國民經(jīng)濟(jì)增幅下滑的局面。大量房屋積壓賣不出去，因當(dāng)時(shí)還沒有啟動(dòng)居民購買，以及當(dāng)時(shí)“一個(gè)項(xiàng)目不批、一分錢不貸”的要求，市場(chǎng)陷入危機(jī)。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)流行一句話：“做項(xiàng)目找死，不做項(xiàng)目等死”，一直到1999年，很多企業(yè)還不敢做大項(xiàng)目。

當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)跌到谷底、國民經(jīng)濟(jì)跌到谷底。在這一嚴(yán)峻形勢(shì)下，國家接受了房改思路，原國家體改委、原國家計(jì)委、原國家科委、原建設(shè)部及中房集團(tuán)研究所共同組建了房改課組，研究《住房建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)》課題，寫出《關(guān)于住房分配制度改革的建議》。

從1998年房改方案出爐后，市場(chǎng)仍經(jīng)歷了兩年多低迷，到了2000年才見到房改的效應(yīng)。為了緩解市場(chǎng)低迷，當(dāng)時(shí)允許經(jīng)濟(jì)適用房向低收入以外的人群放開，這在一定程度上激活了市場(chǎng)，但也造成了“開奔馳寶馬，住經(jīng)濟(jì)適用房”的現(xiàn)象，后來這個(gè)口子就給堵上了;隨即又發(fā)生了另一個(gè)問題，即連續(xù)9年出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房等保障房的投資比重下降，降到5%、甚至3.5%的情況。

回顧這段歷史，房地產(chǎn)行業(yè)最困難時(shí)期發(fā)生在20世紀(jì)90年代中后期?，F(xiàn)在這些企業(yè)比那時(shí)情況要好很多。一是沒有想到房企能做這么大;二是還能有這么高的負(fù)債率，將社會(huì)資金占有過多，把自己撐了個(gè)虛胖。這屬于“撐死的”，不是“餓死的”。那時(shí)候企業(yè)都是餓死的，這是不同的病。

沒有經(jīng)歷過冬天的昆蟲們覺得秋天就很嚴(yán)酷了，這是它們的淺見。同樣的淺見還有把原來的順境說成為“黃金時(shí)代”，然后就說是進(jìn)入“白銀時(shí)代”與“黃銅時(shí)代”等。能最有力回答他們的是，美國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了244年，盡管有多次周期性跌落，但最近還在上漲。中國房地產(chǎn)行業(yè)從房改到現(xiàn)在才發(fā)展23年，就說黃金時(shí)代結(jié)束了，這明顯是淺見。

中國房地產(chǎn)報(bào)：雖然在您看來房地產(chǎn)企業(yè)還沒有經(jīng)歷過真正的冬天，但從目前發(fā)生的整體債務(wù)危機(jī)來看，形勢(shì)較為嚴(yán)峻，在您看來引發(fā)此次危機(jī)的原因是什么?

孟曉蘇：從宏觀調(diào)控政策來看，中央整體上對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的判斷是對(duì)的，包括“解決好大城市住房突出問題，住房問題關(guān)系民生福祉”;以及提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”等，很清楚地判斷出在房屋供給側(cè)上出現(xiàn)的問題，提出了正確的指導(dǎo)性要求。

但從目前情況來看，我認(rèn)為“三穩(wěn)”實(shí)際上是不穩(wěn)，中央要求的平穩(wěn)健康發(fā)展沒有做到。問題出在哪兒?這并不能都責(zé)怪病人，是醫(yī)生下錯(cuò)了藥。

從長線來看，由于常年“限購”，使這一“臨時(shí)性措施”已經(jīng)變成了常態(tài)化政策。一些地方被劃為限購城市是“進(jìn)門容易出門難”，其中有些城市已經(jīng)面臨著很大的市場(chǎng)消化難題。比如冬奧城市張家口，它面臨著冬奧會(huì)過后的體育設(shè)施、運(yùn)動(dòng)員村等大量物業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)營與大量房屋的銷售問題，繼續(xù)處于限購政策的約束下，如何能實(shí)現(xiàn)這些房屋的去化?

房地產(chǎn)業(yè)的短線問題，是金融機(jī)構(gòu)的突然加力。特別是主管機(jī)構(gòu)一直在唱衰房地產(chǎn)，將這個(gè)沒有什么“泡沫”可擠的行業(yè)稱之為“灰犀牛”，不斷預(yù)言“房價(jià)要下跌”。在我看來，這都是無中生有的說法，是一種錯(cuò)判。這種錯(cuò)判造成金融機(jī)構(gòu)收緊了房地產(chǎn)行業(yè)兩頭的貸款，包括開發(fā)貸款和居民購房貸款。

“三道紅線”的提出有一定的現(xiàn)實(shí)意義，有些企業(yè)確實(shí)存在“虛胖”問題。但這些問題是如何引發(fā)的?不少是由前面的調(diào)控政策限制賣房造成的。是不是企業(yè)都將開發(fā)計(jì)劃做冒失了?有這樣的企業(yè)，但并不全是，是政策限制售房才令很多企業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營困難。用行政手段限制購買及多發(fā)的政策變化，令行業(yè)猝不及防，使企業(yè)運(yùn)營出現(xiàn)阻塞。多年的限購已改變了市場(chǎng)環(huán)境以及人們對(duì)于市場(chǎng)的認(rèn)知，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)迷茫。

另外，抑制居民住房抵押貸款也是不正確的做法。住房貸款屬于普惠金融的構(gòu)成部分，此前我積極推進(jìn)的住房抵押貸款、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化等，都是普惠金融服務(wù)。是什么讓居民家庭財(cái)富迅速增長?住房抵押貸款成為初始推動(dòng)力。隨著房價(jià)上漲，使房屋資產(chǎn)占到居民家庭資產(chǎn)的60%。如果沒有居民住房抵押貸款，普通居民就得不到這個(gè)杠桿，也就不會(huì)有這份財(cái)產(chǎn)性收入。

不久前周小川曾表示，除了國家收稅方面所體現(xiàn)的收入再分配政策之外，住房貸款可能也是一個(gè)非常重要的具有再分配功能的金融工具業(yè)務(wù)。他講得是不錯(cuò)的，實(shí)際上住房貸款是在一次分配領(lǐng)域，通過買房過程中的加杠桿，促進(jìn)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了公平;如果沒有貸款杠桿，很多普通居民就買不起房，它讓中低收入者也有條件購房。但現(xiàn)在是一味地打壓，不斷提高住房抵押貸款的首付比例與利息，這就欺負(fù)了老百姓。居民房貸是尤其不能停的，雖然現(xiàn)在有了一定釋放，但利率太高，首付比例太高。本來首付款是為了匹配金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)性，現(xiàn)在卻被變成了一種調(diào)控手段，而且主管機(jī)構(gòu)不斷提高門檻，讓普通百姓借不著錢。他們說這樣資金就不會(huì)流向房地產(chǎn)了，但是資金流向哪里了?流向了“螞蟻金服”等金融機(jī)構(gòu)，然后再以高息貸給老百姓，讓金融資本從中牟利。

中國房地產(chǎn)報(bào)：從目前來看，政策已經(jīng)有了釋緩的趨勢(shì)。

孟曉蘇：我曾經(jīng)在參加一個(gè)電視節(jié)目時(shí)說過：“要相信人不會(huì)把自己掐死”。因?yàn)槠揭欢ǔ潭人透械酱贿^氣，他自己就會(huì)把那只掐住脖子的手放開。雖然金融部門的過度調(diào)控嚴(yán)重壓抑了房地產(chǎn)行業(yè)，但過一段時(shí)間就會(huì)發(fā)現(xiàn)，它會(huì)讓整個(gè)經(jīng)濟(jì)體都受到不良影響。要相信那只手一定會(huì)松開。

現(xiàn)在，我們可以看到過于勒緊的那只手已經(jīng)在慢慢放松了。其實(shí)，調(diào)控也必須要審時(shí)度勢(shì)地進(jìn)行。在中國經(jīng)濟(jì)遭受疫情打擊持續(xù)低迷的情況下，主管機(jī)構(gòu)本應(yīng)謹(jǐn)慎處理涉及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的事，卻出現(xiàn)了明顯的政策隨意性。指責(zé)房地產(chǎn)業(yè)是“灰犀牛”明顯不適當(dāng)，實(shí)際上金融亂象才是真正的“灰犀牛”!包括此前發(fā)生的P2P事件，先野蠻發(fā)展、后粗暴治理，將眾多老百姓的辛苦錢、保命錢洗劫一空;還有過度支持螞蟻金服等少數(shù)金融寡頭的事，加劇行業(yè)壟斷與資本無序擴(kuò)張。是它們?cè)斐闪私鹑趤y象。

我們需要嚴(yán)肅思考的是，我們的金融到底要為誰服務(wù)?是走向普惠金融為人民群眾服務(wù)，還是培育“金融大鱷”為壟斷資本服務(wù)?現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)通過加大利差把企業(yè)利潤吃掉，造成金融機(jī)構(gòu)賺錢而生產(chǎn)者不賺錢;居民房貸也是被要求提高利息與首付比例，把本該由人民群眾享受的政策紅利吃掉了。這些問題所顯示的政策引導(dǎo)方向發(fā)人深思。

面對(duì)這些問題，中央此前已及時(shí)提出了“兩個(gè)強(qiáng)化”，即：“強(qiáng)化反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張”;“強(qiáng)化普惠金融服務(wù)，更大力度地推進(jìn)改革創(chuàng)新”。這些都是切中時(shí)弊的重要要求，必須認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

盡快完善住房雙軌制

中國房地產(chǎn)報(bào)：您認(rèn)為應(yīng)該如何使中國房地產(chǎn)行業(yè)健康有序良性發(fā)展?重點(diǎn)要做好幾方面工作?

孟曉蘇：一是要完善住房雙軌制，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè);二是要發(fā)揮市場(chǎng)作用，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求。那些限制市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“臨時(shí)性政策政策”如“限購、限貸”等應(yīng)當(dāng)及時(shí)退場(chǎng)。通過以上兩個(gè)方面的努力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展我認(rèn)為是從根本上出現(xiàn)了錯(cuò)誤，即把住房雙軌制給忽視了。1998年我們提供的房改方案明確提出了“住房雙軌制”，即“市場(chǎng)建設(shè)商品房、政府提供保障房”，它所依據(jù)的是發(fā)達(dá)國家與地區(qū)的制度經(jīng)驗(yàn)。但是多年以來，主管部門忽視了住房雙軌制，其中在九年時(shí)間里，保障房建設(shè)比例低至5%到3.5%，在后來認(rèn)識(shí)到問題后給予了一定的支持，但資金支持力度太小，每年僅投入幾十億元杯水車薪。隨后政策走向兩個(gè)極端，一是用推行“小戶型”代替保障房建設(shè)，試圖靠開發(fā)商解決住房保障問題;另一個(gè)是要求“降房價(jià)”，以“限購、限貸”等手段打壓市場(chǎng)化的房地產(chǎn)。2011年以后在國務(wù)院大力推動(dòng)下，各地建設(shè)出3000多萬套保障性安居房，近幾年仍在加大力度建設(shè)，但與需求相比差距仍較大。我認(rèn)為保障性住房的占比應(yīng)當(dāng)達(dá)到50%以上，包括政府提供的保障房與開發(fā)商在舊城改造中提供的拆遷安置房等，才能滿足居民需求與解決大城市住房突出問題。

我們不能忘記房改時(shí)的“初心”，要采取實(shí)際措施完善住房雙軌制。

中央早已多次強(qiáng)調(diào)完善住房雙軌制的要求。包括前幾年提出的“兩個(gè)為主”，即“以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”;在“十四五”規(guī)劃綱要中又明確提出了“兩個(gè)體系”，即“完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”。中央的要求越提越明確，現(xiàn)在需要的是把這些要求認(rèn)真落實(shí)。

從三次社會(huì)財(cái)富分配的角度來看，當(dāng)年我們提出的房改方案就是在第一次分配中促進(jìn)社會(huì)公平的一種手段，讓享受房改房、保障房政策的中低收入家庭也享受到了資產(chǎn)升值的紅利。第二次分配就是今后要征收房地產(chǎn)稅，改變讓農(nóng)民與年輕人群體過多承擔(dān)城市建設(shè)費(fèi)用的現(xiàn)狀。將來要繼續(xù)在完善住房雙軌制建設(shè)中融入三次分配的理論作為指導(dǎo)思想，通過構(gòu)建合理的住房制度以促進(jìn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。

中國房地產(chǎn)報(bào)：您對(duì)于2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有何判斷?

孟曉蘇：2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)我認(rèn)為會(huì)存在不少困難，要做好應(yīng)對(duì)困難的準(zhǔn)備。目前市場(chǎng)比較清冷，這主要與預(yù)期不穩(wěn)有關(guān)。市場(chǎng)預(yù)期一旦被搞壞，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)低迷。房價(jià)并不是只漲不落的，影響房價(jià)的并不都是需求，而有信心的因素，缺乏信心、人心不穩(wěn)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問題。最近有人問我，現(xiàn)在是不是買房的時(shí)候?我看現(xiàn)在還真是買房的時(shí)候到了。

對(duì)于一些房地產(chǎn)企業(yè)目前的境況我深表同情，但我不贊成他們要離開這個(gè)行業(yè)的說法，哪個(gè)行業(yè)沒有困難呢?還是要咬定青山不放松。中國仍需要發(fā)展城市建設(shè)、需要完善住房雙軌制后的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng) 住房雙軌制 保障房 小戶型