今日（7月3日）下午，市場形勢及企業(yè)研究成果分享會如期舉行，此次分享會以“樓市政策優(yōu)化預(yù)期增強(qiáng)，下半年市場是否值得期待？”為主題，會上來自的專家們對上半年房地產(chǎn)市場形勢、房企業(yè)績表現(xiàn)、土地市場情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(往期分享會回顧請見文末)
市場研究總監(jiān)陳文靜：2023上半年房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)與趨勢展望
(資料圖片)
一、2023上半年房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)
1、房價(jià)：上半年百城新房價(jià)格保持橫盤態(tài)勢，6月價(jià)格環(huán)比連續(xù)2個(gè)月下跌，跌幅與5月持平；二手房價(jià)格繼續(xù)波動(dòng)調(diào)整，價(jià)格環(huán)比連續(xù)14個(gè)月下跌，環(huán)比下跌的城市有91個(gè)，較上月增加8個(gè)。
2、銷售：低基數(shù)下，上半年重點(diǎn)100城銷售面積同比增長11%，6月市場表現(xiàn)明顯不及預(yù)期。其中，一季度成交面積同比增長近20%，二季度與去年同期基本持平。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年6月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積與5月基本持平，在高基數(shù)下，同比下降超20%。6月，市場表現(xiàn)明顯不及預(yù)期，年中并未出現(xiàn)明顯翹尾行情。
3、供應(yīng)及庫存：新開工面積、開發(fā)投資額同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，上半年供給端表現(xiàn)弱于需求端，6月房企推盤積極性回升，但仍處在同期低位。一季度重點(diǎn)50城批準(zhǔn)上市面積同比增長約12%，二季度伴隨著新房銷售活躍度回落，房企推售意愿明顯不足，重點(diǎn)50城批準(zhǔn)上市面積同比下降約8%。6月為沖刺年中業(yè)績，房企推盤量增加，批準(zhǔn)上市面積環(huán)比增長約34%，但同比仍下降接近兩成。
庫存方面，代表城市庫存小幅下降但仍處高位，短期出清周期較高點(diǎn)小幅回落，其中三四線代表城市出清周期仍超18個(gè)月，短期去化壓力仍較大。
二、2023年房地產(chǎn)市場趨勢展望
1、政策環(huán)境：上半年中央強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)支柱地位，政策基調(diào)不變，“防風(fēng)險(xiǎn)”“促需求”是行業(yè)主題。監(jiān)管部門持續(xù)落地穩(wěn)樓市相關(guān)舉措，需求端側(cè)重降低購房成本，企業(yè)端防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)為政策優(yōu)化主線，“保交樓”相關(guān)資金繼續(xù)投放，前期政策進(jìn)一步跟進(jìn)落實(shí)。
2、政策趨勢：下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)，但房地產(chǎn)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況，則房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”，托底政策或?qū)⒓涌炻涞?，核心一二線城市“一區(qū)一策“有空間。
3、市場展望：當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍受多個(gè)因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房價(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購房者對期房爛尾的擔(dān)心等依然是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場走勢。中性預(yù)期下，全年宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，下半年房地產(chǎn)政策維持當(dāng)前節(jié)奏，購房者置業(yè)情緒緩慢修復(fù)，在此情況下，下半年房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍有波折，銷售面積在低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長，全年銷售面積與2022年基本持平。
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企業(yè)研究總監(jiān)劉水：6月房企銷售持續(xù)轉(zhuǎn)弱，出現(xiàn)二次探底
一、房企銷售復(fù)蘇不及預(yù)期，出現(xiàn)二次探底，不同類型企業(yè)業(yè)績顯著分化
上半年，TOP100房企銷售額同比微增0.1%，與去年同期基本持平，總量復(fù)蘇不及預(yù)期。從增速看，TOP100房企銷售額，1-4月、1-5月、1-6月同比分別增長12.8%、8.4%、0.1%，增速持續(xù)明顯下降，房企銷售出現(xiàn)二次探底的情況。
6月房企銷售迅速轉(zhuǎn)弱。TOP100房企6月單月銷售額同比下降29.4%，環(huán)比下降19.0%。6月延續(xù)5月恢復(fù)乏力態(tài)勢，市場活躍度繼續(xù)回落，房企銷售出現(xiàn)同比、環(huán)比大幅下降。
二、千億及百億陣營企業(yè)數(shù)量明顯減少，央國企銷售增長強(qiáng)勁
2023年上半年，TOP10房企銷售額平均較上年增長6.0%，TOP11-30房企銷售額平均較上年增長1.0%，TOP31-50房企銷售平均較上年下降6.4%，TOP51-100房企銷售額平均同比下降9.6%。
上半年，央國企銷售增長強(qiáng)勁，部分民企仍在大幅下降過程中。TOP50房企，同比來看，央國企平均增長45.8%，穩(wěn)健民企增長14.2%，混合所有企業(yè)增長7.7%，出險(xiǎn)民企下降36.6%。與2021年同期比較，央國企平均增長8.7%，穩(wěn)健民企、混合所有企業(yè)平均下降40%左右，出險(xiǎn)民企平均下降超過70%。
另外，銷售額超千億房企7家，較去年同期減少2家，百億房企78家，較去年同期減少7家。
2023年上半年，10家典型房企目標(biāo)完成率均值為53.0%，相較去年同期的32.6%，目標(biāo)完成率提升超20%。房企銷售目標(biāo)完成提升，與企業(yè)目標(biāo)保守有關(guān)系。
三、房企拿地大幅下降，拿地意愿持續(xù)低迷
2023年1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額5920億元，拿地規(guī)模同比下降10.2%，降幅較上月增加1.84個(gè)百分點(diǎn)。拿地合作方面，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為83.1%，較上年同期上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)傾向獨(dú)立拿地。
四、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍將蔓延和深化
在銷售回款及融資改善有限的情況下，上半年又有幾家房企發(fā)生債務(wù)違約，下半年房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)仍將會蔓延。上半年已經(jīng)有2家房企退市，現(xiàn)在有8家房企鎖定退市，還有多家房企面臨退市風(fēng)險(xiǎn)，下半年出現(xiàn)上市房企退市潮不可避免。多家房企退市，對于債務(wù)重組、保交樓、行業(yè)信心提振都將是較大的打擊。
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土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱：土拍熱度走弱，市場分化加劇，上半年土地市場總結(jié)
一、300城上半年涉宅用地市場情況
推出規(guī)劃建面同比降34%，成交規(guī)劃建面同比降32%，推出樓面均價(jià)同比漲4%，成交樓面均價(jià)同比漲17%，土地出讓金同比降20%。各地政府供應(yīng)質(zhì)優(yōu)量減。
總體來看，盡管部分核心城市土拍市場熱度較高，但受弱能級城市拖累，全國土拍市場總體熱度仍低迷。
二、分區(qū)域涉宅用地市場情況
分城市群來看，各城市群成交樓面均價(jià)均同比增長、推出規(guī)劃建面同比降低。僅京津冀成交規(guī)劃建面、土地出讓金累計(jì)同比正增長。
分城市能級來看，房企投資繼續(xù)向核心城市聚集。各線城市均擇優(yōu)推地，成交樓面均價(jià)同比均上漲。一線城市土地出讓金收入降幅最低，為-16%。受成交規(guī)劃建面降幅拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅達(dá)29%。
三、重點(diǎn)22城土拍情況
6月22城中18城完成土拍，整體熱度環(huán)比回落。隨著6月沈陽土拍，22城均已完成今年首批供地。城市之間市場分化加劇，沈陽、濟(jì)南、長春、無錫、鄭州等城市以底價(jià)成交為主，而部分高能級城市地價(jià)頻繁觸頂。
從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來看，上半年央國企拿地金額仍占主導(dǎo)地位，拿地金額占比超50%，同時(shí)受長三角地區(qū)民企表現(xiàn)活躍的影響，民企拿地金額占比提升至28%。地方國資拿地金額占比降至9%。
此外，房企（特別是央國企）當(dāng)前投資邏輯嚴(yán)重趨同，導(dǎo)致核心城市土拍搖號中簽率不斷走低，為獲取地塊，房企不得不廣泛參與土拍，甚至動(dòng)用馬甲，進(jìn)一步推高搖號難度。部分下游企業(yè)亦積極參與土拍搖號，以期拿地后在后續(xù)與甲方的合作當(dāng)中增添談判籌碼。
四、下半年土地市場展望
小陽春結(jié)束后，3-6月新房成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)回落，直接影響房企拿地信心，土拍熱度連月下降。上半年除個(gè)別核心城市外，土拍總體熱度仍低迷，300城土地出讓金收入同比繼續(xù)下降20%。
預(yù)計(jì)下半年土地市場熱度將繼續(xù)回落，城投類企業(yè)或?qū)⒃俅芜M(jìn)場托底。房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，目前政策定力仍較強(qiáng)，房企沒有成交規(guī)?？焖倩嘏念A(yù)期。部分城市上半年發(fā)力后，可推出的優(yōu)質(zhì)地塊存量不多。下半年通常推地量大（近五年300城：推出規(guī)劃建面環(huán)比上半年增42%），競爭激烈程度減弱。
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