7月4日，深圳公共資源交易公共服務(wù)平臺上架3宗宅地，其中寶安新安地塊采用“競地價+競現(xiàn)房銷售面積+搖號”的規(guī)則，這也是深圳首次在宅地競指標(biāo)階段采取競現(xiàn)房銷售建面的方式。

此前的6月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹曾強(qiáng)調(diào)“開展現(xiàn)房銷售試點”，如今一線城市深圳跟進(jìn)，信號意義強(qiáng)。目前，已經(jīng)有包括深圳、北京、合肥、福州永泰等地試點在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置“現(xiàn)房銷售”條件。在業(yè)內(nèi)人士看來，會有越來越多的城市從土地出讓環(huán)節(jié)推動試點現(xiàn)房銷售。

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深圳土地出讓首現(xiàn)競“現(xiàn)房銷售”面積

早在2016年，深圳推出過首宗現(xiàn)房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)房形式對外銷售。

這是深圳首宗商品房現(xiàn)售試點地塊，但是之后，深圳土拍再無要求現(xiàn)房銷售的宗地，直到寶安新安地塊的出現(xiàn)。

深圳7月4日掛出的這三宗地分布于龍崗寶龍、寶安新安，總起始價46.32億元，將于8月2日進(jìn)行出讓。

其中，寶安新安地塊為二類居住用地，建筑面積8.23萬平方米，起始價29.62億元，最高限制地價34.06億元。該地塊住宅部分?jǐn)M建設(shè)普通商品住房，平均銷售價格不高于8.86萬元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。

值得關(guān)注的是，深圳公共資源交易平臺顯示，寶安新安地塊采取“三限雙競+搖號”規(guī)則出讓，即限地價、限普通商品房銷售價格、限現(xiàn)房銷售建筑面積，競地價、競現(xiàn)房銷售建筑面積，達(dá)到最高限制現(xiàn)房銷售建筑面積后通過搖號方式確定競得人。據(jù)了解，現(xiàn)房銷售最高限制建筑面積為3.552萬平方米。

在“保交付”的大背景下，深圳作為一線城市，試點土地出讓中競拍現(xiàn)房銷售建筑面積，引發(fā)關(guān)注，尤其是在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹剛剛強(qiáng)調(diào)“開展現(xiàn)房銷售試點”之后，信號意義強(qiáng)大。

6月26日下午，倪虹會見了中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行。其中，倪虹提到，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

深圳開展現(xiàn)房銷售試點，是大勢所趨，有著積極意義。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，競爭現(xiàn)房銷售建面，一方面是當(dāng)前保交樓難度大，要實時推進(jìn)現(xiàn)房銷售，推動開發(fā)商向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型；另一方面，當(dāng)前購房者很大一部分更愿意買現(xiàn)房，也應(yīng)該順應(yīng)這部分需求，特別是改善型需求，能承受現(xiàn)房銷售帶來的成本和價格增加。

保交付下“現(xiàn)房銷售”試點加速

“現(xiàn)房銷售”并非新鮮話題，早在2016年-2020年，為了抑制土地市場過熱和房企非理性拿地，部分城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，但是試點效果一般，有的城市推出一宗地塊后就沒了下文，有的城市則在推行了一段時間后，改變了土地出讓規(guī)則。直至去年停貸風(fēng)波，“保交付”成為重要任務(wù)，“現(xiàn)房銷售”也在各地加速推動試點。

去年8月5日，福州市首例現(xiàn)房銷售宅地——永泰葛嶺鎮(zhèn)溪西村葛丹東路東側(cè)A-02地塊成功拍出。

去年同月，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，其中蜀山區(qū)ss202210號地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷售實施”。此前合肥的土地拍賣公告中多宗地塊對開發(fā)商建設(shè)進(jìn)度提出要求，達(dá)到一定比例才能開售，但是明確提出必須按現(xiàn)房銷售，在合肥尚屬首次。

今年1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確提出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險?！?/p>

此后1月31日召開的山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，2023年山東將出臺高品質(zhì)住宅建設(shè)指導(dǎo)性意見，制定《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，其中提到，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點。

2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，會議明確，2023年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

值得關(guān)注的是北京，從2021年第二輪集中供地，就開始試點競現(xiàn)房銷售面積，目前已經(jīng)有多宗出讓的地塊配建了現(xiàn)房銷售面積，其中就包括今年最熱的經(jīng)開區(qū)亦莊新城X47R1地塊，規(guī)劃建筑面積約17.8萬平方米，總成交價79.12億元，需要配建5.3萬平方米現(xiàn)房銷售面積。

如今深圳重啟“現(xiàn)房銷售”試點，無疑對于其他城市的試點工作具有推動作用。而通過部分地塊先行先試，也是當(dāng)前各地“現(xiàn)房銷售”試點工作的一個重要方向，預(yù)計也會有越來越多的城市加入試點中來。

不過在李宇嘉看來，并不是要迅速將現(xiàn)售占比擴(kuò)大，當(dāng)前地產(chǎn)弱勢局面并不支持大規(guī)模開展現(xiàn)房銷售，但未來一段時間，現(xiàn)房銷售和預(yù)售將是并行的兩種模式，開發(fā)商既可以選現(xiàn)售，也可以選預(yù)售，購房者也一樣。當(dāng)然政策會支持現(xiàn)售，比如金融政策、規(guī)劃政策、報建政策等。

現(xiàn)房銷售勢必會拉長房企的開發(fā)周期，增加成本，沉淀資金，這對于開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求?！澳苣玫氐拈_發(fā)商，一定是算好了賬，算好了增加的成本和周期自己可以承受。”李宇嘉說，另外，在現(xiàn)售的出讓條件下，地價一定比預(yù)售條件下要低，這也有利于開發(fā)商，特別是綜合實力比較強(qiáng)的開發(fā)商。現(xiàn)售逐漸推行的過程，自然也就是優(yōu)勝劣汰和轉(zhuǎn)向新模式的過程。

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