8月3日，鄭州發(fā)布穩(wěn)樓市15條，強(qiáng)調(diào)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求，成為首個取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大城市。

與此同時，近日還有券商地產(chǎn)首席分析師指出，在非?？斓臅r間內(nèi)，從上往下全國將整體推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，其稱“這將是非常巨大的變化?！?/p>

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回顧2010年以來的兩輪調(diào)控周期，作為房地產(chǎn)金融政策工具箱中最重要的手段之一，當(dāng)樓市過熱時，“認(rèn)房又認(rèn)貸”出臺，可以驟然壓降市場溫度，當(dāng)市場低迷時，優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)則可以激活市場。

今年二季度，樓市重回低谷，居民預(yù)期悲觀，穩(wěn)樓市、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的需求迫切，因此業(yè)內(nèi)對于在一線和熱點(diǎn)二線城市取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的呼聲甚高。不過也有觀點(diǎn)指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市預(yù)計不會全面松綁，很可能會率先在偏遠(yuǎn)區(qū)域試點(diǎn)。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”太嚴(yán)苛 限制“賣一買一”

所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”，是指銀行在確定購房者貸款比例時，只按照其家庭名下是否有房來認(rèn)定，而不管購房家庭是否有過住房貸款的記錄。而在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情況下，如有全國內(nèi)的貸款記錄，即便已經(jīng)還清且名下無房，再次貸款購房時也被認(rèn)定為二套。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前，限購較嚴(yán)格且執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都等10多個核心城市。而杭州、南京、蘇州、鄭州、無錫、天津、佛山、珠海等20多個城市已經(jīng)對“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策進(jìn)行過優(yōu)化調(diào)整。

隨著房地產(chǎn)市場邁入存量階段，“認(rèn)房又認(rèn)貸”限制了不少有著改善型需求的購房者，尤其是在一線和熱點(diǎn)二線城市，即便“賣一買一”，也需要面臨二套房的首付，以致于購房者或違規(guī)申請經(jīng)營貸，或放棄置業(yè)計劃。

而推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”則能夠大幅降低改善門檻，減少首付減輕還款壓力。以北京為例，當(dāng)前二套商業(yè)貸款最低首付普宅60%，非普通住房為80%，房貸利率5.25%。而在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情況下，換房家庭首付比例可以調(diào)整為35%，房貸利率可以降至4.75%。

事實(shí)上，對于在一線和熱點(diǎn)二線城市取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一直呼聲甚高，覺得該政策在現(xiàn)時過于嚴(yán)苛。在機(jī)構(gòu)傳出“認(rèn)房不認(rèn)貸”在全國推行的消息之前，7月末在住建部與企業(yè)的座談會上也早已釋放出相似信號。

會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹發(fā)表講話，其中就明確提出，要進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

需要一提的是，雖然券商“吹風(fēng)”“認(rèn)房不認(rèn)貸”或?qū)⑷珖菩?，但業(yè)內(nèi)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市預(yù)計不會全面松綁，很可能會率先在偏遠(yuǎn)區(qū)域試點(diǎn)。

易居集團(tuán)CEO丁祖昱撰文稱，對核心一二線城市出臺強(qiáng)刺激政策還持相對保守態(tài)度，尤其是北京和上海全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的可能性并不大，僅非核心區(qū)域有適度放開的可能。

樓市下行超預(yù)期 鄭州打響第一槍

作為房地產(chǎn)金融政策工具箱中最重要的手段之一，“認(rèn)房”與“認(rèn)貸”通過不同的組合拳對房地產(chǎn)市場起著降溫或激活的作用。而推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的信號背后，實(shí)質(zhì)上反映著當(dāng)下樓市下行超出預(yù)期的焦慮，以及穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)內(nèi)需的迫切。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，目前房地產(chǎn)出現(xiàn)了新形勢，一是風(fēng)險開始向穩(wěn)健企業(yè)，甚至是國企、城投蔓延，二是保交樓的難度在加大，三是資產(chǎn)價格下跌加速，而且以往最穩(wěn)的一線城市，房價也開始領(lǐng)跌，四是市場需求急劇下墜，二季度商品房銷售下行比較明顯，因此迫切需要需求端政策進(jìn)行托底。

尤其是在需求端，供求關(guān)系發(fā)生重大變化，今年上半年行情高開低走，在4月商品房銷售面積和銷售金額環(huán)比幾乎腰斬的情況下，5月和6月連續(xù)2個月加劇下行。數(shù)據(jù)顯示，70城中3月份僅13個城市二手房價格環(huán)比下跌，6月份則是高達(dá)63個；二季度商品房銷售下行比較明顯，在去年下跌28%的基礎(chǔ)上，今年又下行了22%。

鄭州是這輪樓市調(diào)控中最“慘烈”也最具代表性的熱點(diǎn)城市之一：房價下跌時間最長，下跌幅度最大，截止目前已經(jīng)連續(xù)下跌2年左右，此外二手住房掛牌量已經(jīng)達(dá)到15萬套左右，創(chuàng)歷史新高，居民對市場的預(yù)期非常悲觀，穩(wěn)樓市的迫切性也最強(qiáng)。

2022年以來，鄭州高頻率、大力度地紓困樓市。今年3月，鄭州市政府發(fā)布通知，明確提出，對擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請貸款購房執(zhí)行首套房貸款政策。這意味著，鄭州打響優(yōu)化政策第一槍，成為首個取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大城市。

8月3日，鄭州市房管局、鄭州市財政局等八部門聯(lián)合發(fā)布穩(wěn)樓市15條，其中再次強(qiáng)調(diào)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。

不過值得注意的是，政策如需推行，還需相關(guān)監(jiān)管部門配合。李宇嘉表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”要看當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的落地效果，畢竟在房價明顯下跌的背景下，銀行也擔(dān)心大規(guī)模壞賬，降低首付比例的風(fēng)險是存在的。

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