2023年7月份，房地產(chǎn)市場延續(xù)了降溫態(tài)勢。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)50城市場情緒指數(shù)為-0.73，較上月回落0.02，達(dá)到2022年以來的低谷。在企業(yè)層面，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企7月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低，單月業(yè)績同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%；累計業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降低4.7%；
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市場情緒指數(shù)五連降
據(jù)悉，自從2023年3月開始，市場復(fù)蘇進(jìn)程戛然而止，市場情緒指數(shù)五連降，市場下行壓力凸顯。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年7月重點(diǎn)10城新房成交47748套，環(huán)比下降28.6%，同比下降19.5%；二手住宅成交58683套，環(huán)比下降11.3%，同比下降10.4%。7月份，在成交方面，重點(diǎn)城市成交延續(xù)下行態(tài)勢，新房降幅高于二手房。不難看出，進(jìn)入二季度以來，市場持續(xù)降溫，當(dāng)前市場信心幾乎觸底，市場的持續(xù)低沉表現(xiàn)迫切需要政策端的提振。
百強(qiáng)房企業(yè)績創(chuàng)新低
企業(yè)層面，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示：近7成百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比降低。對比近五年百強(qiáng)房企單月業(yè)績走勢，很明顯可以看出，2023年7月單月業(yè)績規(guī)模已處于歷年同期的最低水平，且已連續(xù)兩個月處于近五年同期低位。
目前，市場需求和購買力透支、行業(yè)信心不足，在供需兩端制約之下，樓市雖有一定的修復(fù)預(yù)期，但復(fù)蘇動能趨緩，企業(yè)仍面臨較大的去化壓力。
青島7月二手房環(huán)比上漲7%
據(jù)貝殼找房青島站數(shù)據(jù)顯示，7月，青島市全市新房（包括住宅、公寓、商業(yè)產(chǎn)品等）成交量環(huán)比下降74.3%，同比下降19.8%。其中，商品住宅成交4768套，環(huán)比下降72%，同比下降23.5%；成交均價14720元/㎡，環(huán)比上漲9%，同比下降5%。
另據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，2023年7月，青島市二手房全部房屋成交5108套，環(huán)比上漲7%。二手房方面，7月青島二手房住宅成交4744套，與新房住宅接近持平，環(huán)比微降1.02%,成交面積約45.03萬㎡，環(huán)比微增0.13%。二手房掛牌量突破10萬套，達(dá)到10.5萬多套。
根據(jù)已知數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，二手房賣一買一，升級改善掛牌量增，價格下行，成交保持相對穩(wěn)定。
“7月，住建部明確了支持適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)政策，市場期待呼聲較高。政策的轉(zhuǎn)向、落地、執(zhí)行，仍需要市場的響應(yīng)?！狈刻煜虑鄭u公司總經(jīng)理紀(jì)禮剛認(rèn)為告訴記者，“房產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇與大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的冷熱密切相關(guān)，我們期待房產(chǎn)市場越來越好。”
政策回暖救市力度大
回顧2023年7月，暖市政策為房產(chǎn)市場回暖起到了導(dǎo)向性作用。
7月26日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，此次政策提及了216項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，尤其明確了支持消費(fèi)提振信心的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“各地要客觀科學(xué)準(zhǔn)確理解此類政策，積極把此類既有政策的效應(yīng)發(fā)揮好，更好地把降低購房和售房成本等工作推進(jìn)下去，發(fā)揮好稅費(fèi)政策激活住房消費(fèi)需求的作用?！?/p>
行業(yè)信心仍處在低位。考慮到政治局會議首次明確樓市供需關(guān)系發(fā)生重大變化，與此同時四大一線城市也紛紛表態(tài)，政策松綁可期，如果核心一二線能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)。
改善房開始成為供應(yīng)主流
值得注意的是，當(dāng)前購買力不足的背景下，樓市很難再現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)行情。但克爾瑞仍然對8月樓市給出了數(shù)據(jù)上調(diào)的預(yù)期。據(jù)調(diào)研：預(yù)計重點(diǎn)城市8月新增供應(yīng)面積環(huán)比增25%，不過絕對量仍處低位震蕩，單月同比下降27%，累計同比降幅持續(xù)擴(kuò)大至12%。不同能級城市存在顯著的分化特征，一線穩(wěn)中有降，二線輪動復(fù)蘇，三四線降幅擴(kuò)大。從供給結(jié)構(gòu)來看，“以銷定產(chǎn)”模式之下改善開始成為供應(yīng)主流，但是部分城市諸如廈門、長沙、天津等遠(yuǎn)郊占比增加也使得供需錯配情況更為明顯。
預(yù)判8月，克爾瑞認(rèn)為，中央積極表態(tài)會強(qiáng)化居民購房預(yù)期，加之供應(yīng)小幅放量，預(yù)期成交有望止跌，但是低位盤整的趨勢短期內(nèi)難以得到根本性改變。
嚴(yán)躍進(jìn)也提到，“從目前市場的反饋看，對于下半年宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期持續(xù)改善，各類購房需求也有進(jìn)一步入市的意愿，所以從這個角度看，其都會持續(xù)通過‘需求端-供給端’等角度得到積極反饋。”
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