“存量房貸利率要下調(diào)了，試試轉(zhuǎn)貸吧”“10年能節(jié)省利息80萬(wàn)元左右”……近段時(shí)間以來(lái)，監(jiān)管數(shù)次釋放積極調(diào)控信號(hào)，使得購(gòu)房者對(duì)存量房貸利率下調(diào)的預(yù)期一度“拉滿(mǎn)”，用高利率置換低利率、轉(zhuǎn)貸需求高漲。8月7日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有不少貸款中介抓住購(gòu)房者急迫的心理，混淆概念，再次營(yíng)銷(xiāo)起“轉(zhuǎn)貸降息”的生意，將房貸違規(guī)轉(zhuǎn)化為利率更低的經(jīng)營(yíng)貸，將購(gòu)房者拉入多重收費(fèi)套路陷阱。
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“轉(zhuǎn)貸降息”再出江湖
經(jīng)歷了許久的沉寂，“轉(zhuǎn)貸降息”這筆生意再次火了起來(lái)。8月7日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在存量房貸利率下調(diào)呼聲漸高的背景下，有貸款中介打起了購(gòu)房者急于調(diào)降利率的迫切心理，開(kāi)始賣(mài)力營(yíng)銷(xiāo)起“轉(zhuǎn)貸降息”操作。
“存量房貸利率馬上下調(diào)了，我們有渠道可以提前轉(zhuǎn)貸，利息更低”“要辦理轉(zhuǎn)貸嗎？能省30萬(wàn)-80萬(wàn)元”……最近一段時(shí)間，張燁（化名）接到了不少貸款中介的電話(huà)，在電話(huà)中，貸款中介均稱(chēng)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)貸操作，能幫她降低房貸利率，這讓張燁心動(dòng)不已。
“我是2018年買(mǎi)的房子，當(dāng)時(shí)的房貸利率超過(guò)5%，最近看到了存量房貸利率可能要下調(diào)的信息，所以對(duì)這方面的內(nèi)容比較關(guān)注?！?張燁告訴記者，“有貸款中介告訴我可以通過(guò)他們提前辦理轉(zhuǎn)貸操作，最終置換后能少還50萬(wàn)元左右的資金。”
有渠道、可提前置換、能省不少利息，如此吸引人的轉(zhuǎn)貸方式甚是吸引眼球，那么實(shí)際情況究竟如何？記者以購(gòu)房者身份對(duì)多位貸款中介進(jìn)行咨詢(xún)后發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)貸并非銀行正規(guī)的流程，而是經(jīng)過(guò)貸款中介的一番運(yùn)作，將房貸轉(zhuǎn)化為利率更低的經(jīng)營(yíng)貸。
一位北京地區(qū)貸款中介稱(chēng)，“若在2016-2021年辦理貸款的客戶(hù)，房貸年化利率在5.2%-6.9%左右，轉(zhuǎn)貸后的年化利率則可以低至3.1%-4.3%，以貸款100萬(wàn)元為例，置換后起碼能節(jié)約30萬(wàn)-80萬(wàn)元”。
湖北地區(qū)一位貸款中介也同樣稱(chēng)，“現(xiàn)在正是轉(zhuǎn)貸的好時(shí)候，置換后年化利率為3.8%，貸款100萬(wàn)元能省70萬(wàn)元”。根據(jù)貸款中介提供的信息，以貸款金額100萬(wàn)元、等額本息的還款方式為例，當(dāng)貸款期限30年房貸利率為5.88%時(shí)，總利息為113.06萬(wàn)元，若置換為20年貸款期限利率為3.9%的經(jīng)營(yíng)貸后，總利息節(jié)省了68.89萬(wàn)元，為44.17萬(wàn)元。
但事實(shí)上，這是貸款中介刻意將存量房貸利率下調(diào)和轉(zhuǎn)貸降息概念進(jìn)行混淆。在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄看來(lái)，貸款中介推銷(xiāo)“轉(zhuǎn)貸降息”，一方面近期人民銀行等部門(mén)提出引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)，引發(fā)一些貸款中介機(jī)構(gòu)想要借此投機(jī)的行為，另一方面，長(zhǎng)期以來(lái)存量房貸與新增房貸利率利差過(guò)大使得購(gòu)房者不平衡心理加劇，貸款中介推出“轉(zhuǎn)貸降息”，一些購(gòu)房者想要降低成本因此選擇入局。
在調(diào)查過(guò)程中，更有貸款中介直言，“今年銀行全面放水降息，經(jīng)營(yíng)貸利率最低可以做到2.1%”。對(duì)此，一位銀行人士反駁稱(chēng)，“在多次讓利的背景下，雖然經(jīng)營(yíng)貸利率一降再降，但也未降到2%這一水平，我行經(jīng)營(yíng)貸利率仍在3.4%左右，此外，‘轉(zhuǎn)貸降息’是違規(guī)行為，不是銀行正規(guī)的業(yè)務(wù)，購(gòu)房者應(yīng)注意甄別，避免被騙”。
易落入高額收費(fèi)陷阱
“轉(zhuǎn)貸降息”已存在許久，從具體的辦理流程來(lái)看，購(gòu)房者首先要結(jié)清剩余的房貸，然后再將房屋以企業(yè)法人、參股人的名義抵押給銀行，通過(guò)此方式向銀行借出經(jīng)營(yíng)貸。
貸款中介宣傳得固然美好，但購(gòu)房者要注意其中存在的風(fēng)險(xiǎn)，切記不能盲目輕信“話(huà)術(shù)”。第一個(gè)潛藏風(fēng)險(xiǎn)存在于結(jié)清剩余房貸這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者首先要向貸款中介借取“過(guò)橋資金”，用來(lái)償還剩余房貸，而這筆貸款的款項(xiàng)通常來(lái)源于貸款中介自有或與其對(duì)接的“銀主”。
“向我們借款沒(méi)有期限限制，想用多久都可以?！币晃毁J款中介告訴記者，“借款金額100萬(wàn)元以?xún)?nèi)，1天的利息為1000元，這個(gè)費(fèi)用已經(jīng)比前幾年低了不少，我們也是讓利客戶(hù)?！比粝颉般y主”借款，則收取的費(fèi)用更高，有貸款中介直言，“‘銀主’是我們背后的金主，通常只接500萬(wàn)元以上的借款單子，借1天收取的費(fèi)用是8000元”。
第二個(gè)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)則在于抵押房屋，向銀行借出經(jīng)營(yíng)貸這一環(huán)節(jié)，在這個(gè)過(guò)程中，貸款中介通常聲稱(chēng)提供“一條龍”服務(wù)，可以為購(gòu)房者辦理過(guò)戶(hù)，收取的費(fèi)用大概是借款金額的1%-1.3%左右，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的費(fèi)用由用戶(hù)自行負(fù)擔(dān)。但購(gòu)房者仍需注意，除了收取的額外費(fèi)用之外，通過(guò)此類(lèi)方式能否成功拿到經(jīng)營(yíng)貸還要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。
一位股份制銀行個(gè)貸部門(mén)人士介紹稱(chēng)，“在業(yè)務(wù)辦理的過(guò)程中，也遇到過(guò)此類(lèi)捏造個(gè)人信息的情況，目前我行已經(jīng)對(duì)大數(shù)據(jù)信息篩查系統(tǒng)進(jìn)行了升級(jí)，同時(shí)也對(duì)經(jīng)營(yíng)貸借款人的資質(zhì)要求進(jìn)行了提高，包括必須提供近一年企業(yè)經(jīng)營(yíng)流水、查看法人變更信息等多方面內(nèi)容。購(gòu)房者不能輕信貸款中介話(huà)術(shù)，以防因墊資被收取高額利息和各種高額費(fèi)用，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸不成反而加重了財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)”。
“轉(zhuǎn)貸降息”本身就是違規(guī)的存在，屬于虛假借貸。博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博指出，該行為最后可能影響房屋本身的歸屬，其次，監(jiān)管一直在嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸或者消費(fèi)貸資金流入樓市。最后，在辦理過(guò)程中可能會(huì)導(dǎo)致用戶(hù)個(gè)人信息泄露，被發(fā)現(xiàn)后還有可能影響個(gè)人征信記錄。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，應(yīng)嚴(yán)查資金流向，監(jiān)管應(yīng)明確出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)打貸款中介行為。
在投訴平臺(tái)，有關(guān)貸款中介收取高額手續(xù)費(fèi)的投訴隨處可見(jiàn)，有不少用戶(hù)表示，在了解到征信和還款能力后，貸款中介向其承諾一定可以收到銀行提供的貸款，但多番操作流程之后，不僅沒(méi)有拿到借款，反而被收取了高額手續(xù)費(fèi)，在維權(quán)過(guò)程中也被貸款中介拉黑。從“支持和鼓勵(lì)”到變?yōu)椤爸笇?dǎo)”，存量房貸利率調(diào)整口徑不斷變化，但時(shí)至今日，這一政策尚未落地，銀行也仍在觀望當(dāng)中。8月7日，記者從多位銀行人士處了解到，目前仍未接到有關(guān)存量房貸利率下調(diào)的通知。
已有地區(qū)調(diào)整“商轉(zhuǎn)公”政策
政策未明晰，但存量房貸利率下調(diào)是一眾利率高企買(mǎi)房人的期盼，如今，購(gòu)房者還有沒(méi)有其他方式減輕還款壓力呢？近日，泰州市住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策的通知》指出，擴(kuò)大商轉(zhuǎn)公貸款辦理對(duì)象，在異地正常繳存住房公積金滿(mǎn)6個(gè)月，在該市購(gòu)買(mǎi)自住住房時(shí)辦理純商業(yè)性住房貸款的異地繳存職工，可以辦理商轉(zhuǎn)公貸款，將純商業(yè)性住房貸款全部或部分轉(zhuǎn)成住房公積金貸款。同時(shí)，放寬商轉(zhuǎn)公貸款辦理?xiàng)l件，職工在購(gòu)房辦理商業(yè)住房貸款時(shí)有尚未還清的住房公積金貸款（含公轉(zhuǎn)商貼息貸款）但現(xiàn)已結(jié)清的，可以辦理商轉(zhuǎn)公貸款。這類(lèi)轉(zhuǎn)貸方式將原來(lái)較高的房貸利率轉(zhuǎn)為了最新的更低的房貸利率，減輕了購(gòu)房者存量房貸的還款壓力。
陳霄預(yù)計(jì)，“商轉(zhuǎn)公貸款辦理可以節(jié)省購(gòu)房者的資金，降低還貸壓力，各地放開(kāi)相關(guān)政策也只是時(shí)間問(wèn)題”。
對(duì)于購(gòu)房者而言，陳霄進(jìn)一步提醒稱(chēng)，目前市場(chǎng)上存在的“轉(zhuǎn)貸降息”實(shí)際上是一種不合規(guī)的行為，很可能掉入陷阱導(dǎo)致一定的資產(chǎn)損失，因此建議購(gòu)房者謹(jǐn)慎選擇，當(dāng)前來(lái)看存量房貸利率下調(diào)的具體措施尚未落地，購(gòu)房者切忌被一些貸款中介吸引采取不合法的行為轉(zhuǎn)貸，靜待政策落地后到銀行采取正規(guī)流程辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。
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