本報綜合報道 在近期上市銀行陸續(xù)召開的2023年中期業(yè)績會上，存量個人住房貸款利率調(diào)整成為市場各方關注的話題。對此，多家國有大行表示，本周內(nèi)針對存量房貸利率調(diào)整，國有大行集體或有實質(zhì)性動作。
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從金融監(jiān)管部門釋放強烈信號，到金融業(yè)界密集發(fā)聲部署，存量房貸利率下調(diào)已箭在弦上。
多家銀行回應存量房貸利率調(diào)整
從目前的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%；商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。
而8月份以來，市場繼續(xù)低位調(diào)整。根據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，8月份前兩周全國重點50城商品住宅周均成交面積較7月份周均下降16.2%，較去年同期下降29.3%。
對于人民銀行明確指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率一事，8月29日下午，農(nóng)業(yè)銀行副行長林立在該行中期業(yè)績發(fā)布會上表示：“在有關政策方案明確后，我們將抓緊制定具體的操作細則，會盡快完善好合同文本的準備，做好系統(tǒng)銜接。”
8月28日，招商銀行行長助理兼董事會秘書彭家文在招商銀行2023年中期業(yè)績交流會上表示：“存量房貸利率下調(diào)勢在必行。目前我們已經(jīng)制定了相應的預案，但還沒有最終的方案?！?/p>
中信銀行管理層在此前召開的2023年半年度業(yè)績發(fā)布會上表示，將密切關注監(jiān)管導向和市場動向，已對行內(nèi)業(yè)務情況進行及時梳理和分析，對可能發(fā)生的業(yè)務調(diào)整已經(jīng)做好了預案。
建設銀行管理層在8月24日舉行的2023年中期業(yè)績發(fā)布會上表示：“現(xiàn)在監(jiān)管部門的具體細則還沒出來，各家銀行也在溝通?！?/p>
華夏銀行行長關文杰也表示，該行將在監(jiān)管部門指導下，密切關注市場動向，有序推進后續(xù)相關工作。
部分銀行期待“因城施策”
此前，人民銀行連續(xù)發(fā)聲推動商業(yè)銀行調(diào)整存量房貸利率，并提出“指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整”等要求。但由于商業(yè)銀行相關業(yè)務規(guī)模、占比、原利率水平存在一定差異，因此在落實過程中也需要梳理并解決一系列問題。
據(jù)悉，銀行的存量房貸利率調(diào)整項目啟動涉及公司部、個金部、數(shù)據(jù)中心、測試中心、軟件中心等部門，需多部門進行協(xié)同。
“基于目前掌握的信息來看，同業(yè)各行對政策的理解不盡相同，實際操作需要考慮到對客戶政策的一致性，也要考慮各地區(qū)域的差異性，以及利率調(diào)整力度等諸多因素。比如說，從客戶角度看，各銀行按照相當?shù)臉藴蕡?zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情。但是從區(qū)域情況來看，歷史上地產(chǎn)政策是因城施策的，各地區(qū)按揭貸款利率差異也比較大，存量利率調(diào)整確實比較難實行‘一刀切’的管理政策?！敝行陪y行副行長謝志斌表示，從調(diào)整力度來看，也需要兼顧銀行實際承受能力。
對凈息差影響可控
從目前來看，存量房貸利率調(diào)整勢在必行，業(yè)界也對存量貸款利率調(diào)整對銀行業(yè)凈息差的影響進行了展望。按照一些主流券商研究機構(gòu)的估算，按揭利率每調(diào)降10個BP（基點），對全行業(yè)凈息差的影響大概是0.9個BP至1個BP。
不過一些商業(yè)銀行表態(tài)稱，影響總體可控。據(jù)悉，中信銀行現(xiàn)有按揭貸款規(guī)模大概9500億元，其中存量利率高于新發(fā)生利率的規(guī)模占6000億元，所以這些按揭每降低10個BP，將會影響該行貸款收益約6億元，影響凈息差0.8個BP。
中信銀行管理層對此保持謹慎樂觀，并表示后續(xù)將結(jié)合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場變化情況，積極落實監(jiān)管要求，履行社會責任，兼顧好業(yè)務發(fā)展與客戶經(jīng)營的平衡。
招商銀行內(nèi)部也做了測算，據(jù)彭家文介紹，招行總體分了三種情景來測算：樂觀情景、中性情景和不利情景。從測算的結(jié)果來看，總體還是可控的，“應該還在我們的掌握之中”。
“當然不要一味地看到負面的影響，我個人判斷存量房貸利率的調(diào)整也有其正面影響。”彭家文表示，第一，存量房貸利率下調(diào)的背景是因為提前還貸的量比較大。隨著存量房貸利率的下調(diào)，整個住房貸款的提前還貸因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長；第二，隨著存量房貸利率下調(diào)，一定程度上會增強客戶黏性，會使銀行對客戶的經(jīng)營進一步加深，從而對零售業(yè)務增長有利。因此，不能光看對短期財務的不利影響，長期來看也有其有利的一面，接下來招行會穩(wěn)妥實施。
林立也表示，存量房貸利率調(diào)整有利于減輕部分存量貸款客戶的財務負擔，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還貸壓力，有利于平穩(wěn)經(jīng)營。
如何既讓廣大借款人受益，又最大程度降低對銀行的影響？招聯(lián)首席研究員董希淼表示，需要綜合考量、有序推進?？紤]到銀行近年來持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟讓利、利潤增長壓力較大，調(diào)降存量房貸可階段性實施。與此同時，監(jiān)管部門可引導銀行降低存款利率，進一步壓降負債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。此外，人民銀行還可對因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過額外的定向降準等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動性。
更多利好政策持續(xù)釋放
8月30日，廣州正式官宣放松“限貸”，打響了一線城市樓市政策優(yōu)化“第一槍”。
廣州市人民政府辦公廳30日發(fā)布《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》指出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜解釋稱，“認房又認貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進入市場。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，此次廣州政策的重要含義在于，當前一線城市在此類政策方面的落實節(jié)奏較慢，而廣州是一線城市首個出臺政策的，這就意味著一線城市在這個政策上真正做了松綁。其將會促使其他三個一線城市近期加快政策出臺，以更好落實“認房不認貸”的政策內(nèi)容。
嚴躍進表示，這是2017年以來一線城市政策放松力度最大的政策，充分體現(xiàn)了一線城市供求關系發(fā)生了重大的變化?！按祟愓叱雠_，客觀上有助于穩(wěn)定市場預期。這說明一線城市政策放松是必然的，也對于全國市場有非常好的預期引導作用。其次，對于廣州市場影響非常大，其客觀上直接降低了首付比例和房貸利率，對于刺激購房需求具有積極的作用?！?/p>
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