自7.24政治局會議表示“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”之后，8月30日，廣深兩城終于發(fā)布新政，落實首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，與政治局會議提到的“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”相呼應(yīng)。而自廣深先后為樓市政策減負(fù)之后，武漢、惠州等城市隔日同樣發(fā)文執(zhí)行新政。
8月31日，央行發(fā)文表示，執(zhí)行差別化住房信貸政策，首套房首付比例最低為20%，二套房首付比例最低為30%，再度為市場注入一劑“強(qiáng)心針”。同時，央行、金融監(jiān)管總局等發(fā)文，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可以向承貸機(jī)構(gòu)提出申請置換，在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
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業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策可以有效降低購房門檻和成本，促進(jìn)需求入市，讓多次缺席的“金九銀十”有望在這個秋天回歸市場。
日前，上交所表示，房地產(chǎn)市場牽一發(fā)而動全身。由于房地產(chǎn)市場仍在低位運行，政策則是需要從企業(yè)和市場兩方面出手幫助行業(yè)重新收獲生命力。近期，除了各城積極調(diào)整購房政策之外，多部門也加大馬力托舉房企融資，緩解企業(yè)流動性壓力。
廣深先行，多城跟進(jìn)
自北上廣深四個一線城市紛紛表態(tài)支持剛性和改善性住房需求“滿月”之后，一線城市政策終于迎來實質(zhì)性的落地。8月30日，廣州、深圳先后發(fā)文表示，執(zhí)行首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，向市場釋放了積極信號。
實際上，政策的變動早已有跡可循。7月24日，政治局會議對樓市的定調(diào)進(jìn)行了“更新”。政治局會議指出，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。隨后，住建部發(fā)文表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施。
一石激起千層浪，自廣州、深圳兩城“官宣”之后，8月31日，中山、武漢、惠州也發(fā)文跟進(jìn)新政，廈門同樣發(fā)布通知，針對是否執(zhí)行首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”公開征求意見，截止日期為9月7日。
記者了解到，一線城市及熱點二線城市執(zhí)行首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對于樓市而言意義可謂是非同小可。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾對《》記者表示：“整個中國的房地產(chǎn)市場必須要一線城市穩(wěn)定，特別是改善性需求扶持政策落地，市場才有望真正企穩(wěn)?！?/p>
而“認(rèn)房不認(rèn)貸”則是恰恰打中了支持改善性需求的“七寸”。以廣州為例，目前，廣州購買二套普通住宅的首付比例為70%，而購買首套普通住宅的首付比例為30%?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策指的是，無論購房者在該城市是否有住房，只要有貸款記錄，則即便在該城市購買首套住房，也需要按照二套住房的政策執(zhí)行，即首付比例達(dá)到70%。這一政策大幅提升了購房門檻，較高的首付比例讓許多改善性客戶望而卻步。
在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地之后，購房者只要在該城市名下沒有住房，便可享受首套房購房政策，即首付比例下降為30%。此外，首套房與二套房不僅僅首付比例有“天壤之別”，兩者之間的貸款利率同樣是差距甚遠(yuǎn)。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，此前，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的條件下、廣州、深圳二套房的首付比例普遍比首套房高出40%，而房貸利率則是高出70個BP左右。因此，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在降低購房門檻的同時，也同步降低了購房成本。
中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠對《》記者表示，廣深兩大一線城市在同日落實首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策向市場釋放了積極信號，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，夯實市場復(fù)蘇基礎(chǔ)。
多部門為房企融資開閘
自2021年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，商品房銷售面積為59515萬平米，同比下降5.3%。而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的衡量標(biāo)準(zhǔn)，自2022年9月份開始，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入較低景氣水平。
同時，銷售下滑也導(dǎo)致房企資金緊俏。2023年上半年，多家上市房企歸母凈利潤虧損超過10億元，現(xiàn)金流更加吃緊。而在負(fù)面事件不斷出現(xiàn)的背景下，房企在資本市場的信用度遲遲得不到恢復(fù)，融資不暢使房企難以專注于開發(fā)主業(yè)，循環(huán)怪圈急需被打破，這一點在民營房地產(chǎn)企業(yè)上表現(xiàn)更甚。
“民營房企銷售持續(xù)低迷，融資活動幾近停滯，同時還需要投入建設(shè)資金來確保交樓，對于大部分民營房企而言，目前面臨的主要問題是持續(xù)市場遠(yuǎn)超預(yù)想的流動性壓力?！比?lián)房地產(chǎn)商會方面對《》記者表示。
近期，多部門“聲援”房企融資，力圖幫助企業(yè)“回血”。8月27日證監(jiān)會發(fā)文表示，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，在收緊幾乎各行各業(yè)融資的同時卻單獨為房企開出了一條豁免條款。
8月30日，在金融支持民營企業(yè)發(fā)展工作推進(jìn)會(以下簡稱“推進(jìn)會”)上，央行、金融監(jiān)管總局等多部門表示，下一步將引導(dǎo)金融資源更多地流向民營企業(yè)和小微企業(yè)，支持上市房企在資本市場融資，保持房企股債融資渠道穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營房企合理融資需求，更是提出了一企一策，穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險，推動民營房企股債融資項目案例落地。
“推動民營房企股債融資項目案例落地后，后續(xù)監(jiān)管部門對于民營房企發(fā)債融資及股權(quán)融資將加快推進(jìn)，落地速度也會加快?！鄙辖凰嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。記者注意到，“第三支箭”股權(quán)融資已經(jīng)開始釋放效用，截至8月30日，深市房企已經(jīng)披露再融資預(yù)案9單、重組預(yù)案3單。
后續(xù)政策值得市場期待
在推進(jìn)會上，上交所一語道出了房地產(chǎn)對于整個經(jīng)濟(jì)社會的意義，其表示抓住房地產(chǎn)市場這個牽一發(fā)而動全身的領(lǐng)域，堅決落實好支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的各項政策措施?？v觀行業(yè)現(xiàn)狀，依舊是國民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)仍然需要更多政策來“呵護(hù)”。
此前，行業(yè)或許還在重點是“保市場”還是“保企業(yè)”兩者之間搖擺，隨著市場遲遲未見明顯修復(fù)，行業(yè)需要雙管齊下，市場和企業(yè)均需要一劑良。記者注意到，除了融資端的政策頻率較高之外，穩(wěn)市場的政策也在出手。
近期，關(guān)乎購房者錢袋子的存量房貸利率備受關(guān)注。目前，包括招商銀行在內(nèi)的多家銀行公開表示，正在研究相關(guān)方案，存量房貸利率的調(diào)整已提上日程?！按媪糠抠J利率下調(diào)或者臨近落地有助于居民消費潛力的釋放?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水對《》記者分析表示。
值得關(guān)注的是，降低存量房貸利率的有關(guān)政策來得非常之快。8月31日，央行、金融監(jiān)管總局等發(fā)文表示，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可以向承貸機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，新貸款利率則有金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商，但在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
除此之外，包括調(diào)整公積金貸款、為多子女家庭實施購房補(bǔ)貼、二手房帶押過戶等常規(guī)政策也在不斷涌入市場?？梢钥闯?，自7.24政治局會議重新定調(diào)樓市之后，市場政策的力度明顯增大，那么在廣深等城市落地首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，市場還有哪些政策值得期待？
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對《》記者說：“整體來看，一、二線需求端政策大概率將繼續(xù)圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開。而從政策方向上來看，除了優(yōu)化‘認(rèn)房又認(rèn)貸’之外，也有可能從降低二套房首付比例、調(diào)整非普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化法拍房限購等政策方面展開。”
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