大學畢業(yè)落戶深圳數(shù)年的小曾，上個禮拜剛和女朋友在福田區(qū)民政局領證，只有在這種辦理證件的時刻，他的生活才會和“深圳”交織在一起。
2019年上半年，小曾和女朋友通過雙方父母的資助，在廣州增城區(qū)朱村一帶購置了一百余平方米的婚房?？芍钡浆F(xiàn)在，這位年輕人仍然無法理解，在一百多公里以外的深圳，到底發(fā)生了什么，讓他夠不到“上車”的門檻。
在小曾領證那會兒，有一群人也在尋求答案。
7月8日，深圳住建局組織的10人考察組，前往長沙住建局交流考察房地產市場管理工作。長沙人嗜咸喜辣，對待房地產調控也辣味十足，同儕碰頭，一眼看出門道，來自深圳的考察組對長沙房地產調控和房地產市場監(jiān)督工作的成效、先進經驗和典型做法“給予高度評價”。
趕赴長沙前4天，深圳住建局還參加了國家住建部副部長南下深圳調研所舉行的座談會，參會的據(jù)悉包括萬科、華潤、卓越等開發(fā)商，以及貝殼找房等房地產中介。
市場的情緒開始波動，一些敏感的人隱隱感到，深圳樓市或許會迎來調控收緊。也是在上個禮拜，寧波四部門出臺新規(guī)定，對“偏熱”的房地產市場進行“降溫”。有人說，深圳要起風了。
涼風真的刮起來了，在這個燥熱的南方城市勁吹。
7月15日，深圳住建局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，自發(fā)布日起實行。
《通知》設置了較2016年調控政策更嚴厲的規(guī)定，包括備受關注的提高住宅限購年限，深戶購房需滿足“3年落戶+3年社保”，夫妻離婚追溯期延長為3年;非首套房房貸趨嚴;部分恢復豪宅稅，增加總價750萬標準等。外界稱之為“新深八條”。
像小曾這樣的“新市民”受到了沖擊，他們在籌集購房款之余，還需承受“時間換空間”的壓力。外地投資客諸如“7蟹姐姐”，制度套利或許要碰壁了，他們難以再花費幾萬元和深戶假結婚獲取購房資格了。此前，深圳政府對離婚炒房僅做杠桿限制。
深圳中原也披露，上半年深戶購房占比進一步提升至82%，較去年提升約5%。
錯覺
形勢一直在倒逼政策出臺，西南證券在一份報告中指，2010年開始，人口流動的最主要特征是“有選擇性地流入中心城市”。
由于北京、上海已開始控制人口流入和人口結構，深圳自然要承擔更多人口流入的壓力，而自2015年4月領先中心城市房價上漲后，2016年三季度深圳開始執(zhí)行最嚴厲調控政策。
數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理
深圳歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)也清晰展示人口流動所帶來的房地產提振作用，2011年前的8年間，深圳固定資產投資中，房地產開發(fā)項目的增長速度普遍低于非房地產開發(fā)項目，2011年后這個情況又基本調轉過來。其中2017年受調控影響低于非房項目，但增速依舊達21.6%。
數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理
房地產開發(fā)投資額方面，2016年出臺調控后，住宅投資額在深圳完成的房地產開發(fā)投資額中占比持續(xù)下降。
2017年住宅投資額為1014.05億元，占同期房地產開發(fā)投資額比例僅47.48%，創(chuàng)下自1993年以來最低比值，2018年比例49.36%為次低，反映城市開始朝商業(yè)、寫字樓、工業(yè)等其它領域發(fā)展。
但僅僅過了三年，在樓市本身供需不平衡的基礎上，深圳疊加了先行示范區(qū)、豪宅稅放寬、商務公寓“只租不售”限制取消等要素，自2019年四季度以來樓市又出現(xiàn)上漲的苗頭。去年放寬豪宅稅后，深圳中原統(tǒng)計，11、12月全市二手房分別成交8013套、8973套，自2016年5月以來再次突破8000套紀錄。
進入2020年，深圳又是最早從新冠疫情影響下反彈的城市之一。3月份70個大中城市住宅銷售價格中，深圳新房、二手住宅銷售價格環(huán)比領跑一線城市，二手房住宅價格同比上漲9.7%，時隔兩年躍居全國第一。
而4月份接連一系列事件，終于將深圳導入了嚴厲調控的道路。
先是4月16日，深圳住建局、深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布新規(guī)，提出加快商品房供應，大幅降低預售門檻，促進城市更新等舉措。這被外界解讀為一種信號，亦即深圳從供給角度而非限購、限貸角度緩和房價上漲壓力。
實際上，今年深圳在土地供應方面的確展示了非凡的努力，深圳中原統(tǒng)計，上半年全市土地成交28宗，同比增加10宗;成交用地面積94.66萬平方米，同比增長64%，其中居住用地占比逾5成。深圳也是上半年為數(shù)不多加大土地供應的城市之一，此為后話。
回到4月17日，國家時隔半年重提房地產，表態(tài)要促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。只是沒有人會確切預料到，“平穩(wěn)健康發(fā)展”的力量有多大。
3天后即4月20日，市場傳聞央行深圳中心支行下發(fā)通知，要求各商業(yè)銀行對房抵經營貸資金違規(guī)流入房地產市場的情況進行緊急自查。
此后，深圳明確對“收取喝茶費”“捂盤惜售”“惡意加價”等問題開展為期三個月的市場亂象專項整治行動;深圳寶安住建局還責成所有住宅項目，采取委托公證公開認籌抽簽選房的形式予以銷售。
上述措施取得一定成效，但仍無法改變樓市的走向，6月15日國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份70個大中城市數(shù)據(jù)中，深圳新房銷售價格同比增速仍領跑一線城市，且二手房同比增長12%，幾乎僅次于唐山;6月21日，金融街光明項目備案394套，認籌客戶卻達8998批。
1996年底，互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅前幾年，格林斯潘說出那句名句：“非理性繁榮可能會導致資產價格虛增。”深圳或許有著同樣的挑戰(zhàn)，但不少深處這座城市樓市中的購房者，以及研究人員都說，大家踴躍入市是供需不平衡，并未表現(xiàn)出明顯的不理性。
但更嚴厲的“辣招”終究還是到來了，深圳從加碼供需轉回了限購限貸的路上。
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