近期部分區(qū)域樓市的異動，引發(fā)了政策端迅速又密集的回應(yīng)。

7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會再次釋放有關(guān)樓市的重要信號，會議深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，總結(jié)房地產(chǎn)長效機制試點方案實施情況，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，部署下一階段房地產(chǎn)重點工作。

監(jiān)管層以“房地產(chǎn)工作座談會”的形式召開專題會議，在近年來頗為罕見。在該會議召開之前，已有6個城市在今年7月收緊調(diào)控。會議之后，身處市場漩渦的東莞也迅速發(fā)文升級調(diào)控政策。

這也是最近幾年來，樓市政策出臺最密集、力度最大、規(guī)格最高的一個時段。

綜合這一輪的政策動向來看，既是針對近期市場異動作出的回應(yīng)，也體現(xiàn)出調(diào)控思路已悄然發(fā)生變化——按照監(jiān)管層的最新表態(tài)，長效機制已經(jīng)開始試點，并取得了明顯成效。

這些試點反映在部分城市近一年多的調(diào)控嘗試中，涉及城市政府主體責(zé)任、金融制度、財稅制度、市場監(jiān)測機制、保障房建設(shè)等各個方面，既非單一手段，也不是短期行為。分析人士指出，長效機制時代已經(jīng)到來，未來的樓市政策將表現(xiàn)出調(diào)控常態(tài)化、手段精準(zhǔn)化、方式多樣化的特征。

醞釀與試點

多年來，有關(guān)長效機制的表述見諸各類官方文件中。為了給樓市建立一套科學(xué)、長效的頂層設(shè)計方案，監(jiān)管部門一直在推進(jìn)房地產(chǎn)長效機制的設(shè)計。但由于內(nèi)容復(fù)雜，涉及機構(gòu)眾多，這一工作的進(jìn)展也少為外界所知。

梳理近幾年的官方表態(tài)，不難發(fā)現(xiàn)出長效機制的從醞釀到制定，再到試點的運行脈絡(luò)。

2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”(即“房住不炒”)。此后，相關(guān)的監(jiān)管部門陸續(xù)出臺了配套政策，涉及房企融資、購房者信貸等方面。長效機制的醞釀和制定，就此進(jìn)入快車道。

2017年5月，國務(wù)院參事室召開國是咨詢專題研討會，就“促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制”聽取意見和建議。當(dāng)年10月，國家統(tǒng)計局局長寧吉喆表示，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制正在緊鑼密鼓地制定，會適時出臺。年末，住建部也將“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制”作為未來一項工作重點。

此后，各有關(guān)部門對長效機制的研究持續(xù)推進(jìn)。由于市場繼續(xù)上行，“房住不炒”“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期)多次被監(jiān)管層強調(diào)，并被認(rèn)為是長效機制的重要原則。

進(jìn)入2019年，官方表述中，有關(guān)長效機制的措辭，已經(jīng)從“建立和完善”，變?yōu)?ldquo;穩(wěn)妥實施”。2019年年初，“穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案試點”被高層多次提及。

“從2019年開始，長效機制就已經(jīng)進(jìn)入試點階段。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，長效機制的試點是漸近式的，會選擇部分城市，選取部分措施先行嘗試。比如，住建部去年對部分城市實施的房價預(yù)警，就是長效機制的一次“小試牛刀”。

2019年4月和5月，住建部先后分兩批、對房價上漲較快的10個城市進(jìn)行預(yù)警提示。此后，這些城市出臺了政策進(jìn)行調(diào)整。住建部表示，對這些城市實施預(yù)警，是“按照穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求”。

今年7月24日的房地產(chǎn)工作座談會，也對一年多來的試點工作給予了肯定，“房地產(chǎn)長效機制實施以來，取得明顯成效，值得充分肯定。”會議還稱，“時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅定不移推進(jìn)落實好長效機制。”

炒房者的“終局”?

“長效機制時代已經(jīng)到來。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、住房公積金服務(wù)系統(tǒng)等“基礎(chǔ)設(shè)施”的完善，很多城市已初步具備了推行長效機制的條件，未來這項制度將進(jìn)一步落實在樓市調(diào)控中。

那么，長效機制包含哪些內(nèi)容?

接近自然資源部的某專家向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，在“房地產(chǎn)工作座談會”披露的信息中，樓市調(diào)控的指導(dǎo)思想和長效機制的內(nèi)容已經(jīng)初現(xiàn)端倪。

他表示，“房住不炒”“三穩(wěn)”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，是樓市調(diào)控的重要原則。而長效機制的內(nèi)容，則包含城市政府主體責(zé)任、房地產(chǎn)金融審慎管理制度、住宅與土地市場監(jiān)測體系、財稅政策、違法違規(guī)行為整治、住房保障等多個層面。

他還指出，長效機制的主要特點在于調(diào)控的常態(tài)化，以及強調(diào)政策“組合拳”的效果。與以往最大的不同在于，調(diào)控不再是短期行為，各市場主體都應(yīng)習(xí)慣“與調(diào)控為伍”。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，未來的房地產(chǎn)調(diào)控將更具差異化、主動化和聯(lián)動化。首先，城市之間政策差異會成為常態(tài)，調(diào)控的精準(zhǔn)性將進(jìn)一步增強。其次，調(diào)控的主動性也會更強，監(jiān)測和預(yù)警機制有助于政府部門快速作出反應(yīng)。最后，在資金、土地、稅收等各個環(huán)節(jié)，調(diào)控的聯(lián)動會更多，也更加有效。

今年7月以來，深圳、南京、杭州、寧波、東莞等地出臺的調(diào)控文件，均由多個部門聯(lián)合發(fā)布，并包含了“一攬子”措施。前述接近自然資源部的專家認(rèn)為，這體現(xiàn)出政策“組合拳”已經(jīng)成為調(diào)控的常態(tài)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期各地出臺調(diào)控政策的另一個特點在于“打補丁”，比如，圍堵“假離婚”等政策漏洞。這說明“房住不炒”的思路正在落實，炒房者的空間將不斷壓縮。

實際上，就短期來看，抑制投資投機、遏制市場過熱仍是現(xiàn)階段調(diào)控的重點。

有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，近期部分區(qū)域市場過熱，是因為除了被疫情壓抑的剛需外，一些投資投機需求進(jìn)場。除了“假離婚”外，還表現(xiàn)為“房抵貸”開始抬頭。“在很多項目都有假離婚來買房的，也有通過消費貸、經(jīng)營貸來加杠桿買房的。”

嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年下半年的調(diào)控政策走向仍將以“維穩(wěn)”為主，各地在繼續(xù)保護(hù)剛需的同時，對投資投機行為的打擊力度還會加大。預(yù)計未來將有更多城市收緊調(diào)控，此前出現(xiàn)過熱的區(qū)域市場也有望迅速降溫。

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