用杠桿撬動(dòng)房產(chǎn)，再以房產(chǎn)撬動(dòng)杠桿的游戲，成為近期各地銀行嚴(yán)查的重點(diǎn)。近日，北京、上海、廣州、深圳、成都等多地嚴(yán)查“消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸”流入樓市。
3月11日，廣東13家銀行機(jī)構(gòu)全面開展信貸資金違規(guī)流入樓市專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)排查，自2020年以來(lái)的個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款業(yè)務(wù)成為此輪排查重點(diǎn)。
“從有經(jīng)營(yíng)貸開始，就有人想辦法套出資金用來(lái)買房。去年是最高峰，用經(jīng)營(yíng)貸買房的比例有30%-40%。”3月13日，深圳資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張長(zhǎng)風(fēng)(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露，此前曾有借款人將自有房源抵押做經(jīng)營(yíng)貸，隨后夫妻離婚，將房源過(guò)戶到其中一方名下，以無(wú)房一方的名義買房，最終以“螞蟻搬家”的形式購(gòu)置4套房源。
3月11日，據(jù)媒體消息，交通銀行深圳分行發(fā)布《關(guān)于開展普惠抵押類貸款信息及流向核查的通知》(下稱《通知》)，對(duì)2020年5月1日以后發(fā)放的1000萬(wàn)以下的普惠口徑貸款進(jìn)行核查。
杠桿濫用助推房?jī)r(jià)虛漲，引起監(jiān)管關(guān)注，有消息稱，多家銀行當(dāng)?shù)胤中虚_始排查經(jīng)營(yíng)貸。一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)使用，銀行將要求借款人提前歸還貸款，被抽貸者或面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
近日，就本次排查行動(dòng)的進(jìn)度、排查結(jié)果及后續(xù)排查計(jì)劃等問(wèn)題，時(shí)代周報(bào)記者聯(lián)系多家國(guó)有銀行，截至發(fā)稿，未獲回應(yīng)。
3月13日，深圳某商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理黃潁(化名)向時(shí)代周報(bào)記者確認(rèn)，近期深圳各大銀行確實(shí)都在進(jìn)行自查，要求放款的經(jīng)理追蹤交易，主動(dòng)提交有問(wèn)題的單子。
一場(chǎng)嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)暴襲來(lái)。
嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸流入樓市
投資客許嵐(化名)打算抵押惠州以及深圳的物業(yè)，然后用抵押資金購(gòu)置新物業(yè)，但近期對(duì)經(jīng)營(yíng)貸資金流向的查處行動(dòng)，打亂了許嵐的計(jì)劃。
3月13日，許嵐對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，近期銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)貸的審核“嚴(yán)苛到極致”。銀行要求，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的公司至少成立半年，必須實(shí)際經(jīng)營(yíng)，能提供對(duì)公賬戶和流水，且有實(shí)際辦公場(chǎng)地，在貸款前會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核查，貸款發(fā)放過(guò)程中和貸款結(jié)束后均會(huì)復(fù)查。
“如果是深圳的公司，在惠州就不能做經(jīng)營(yíng)貸。我的房子在惠州，在深圳就不能貸。”許嵐表示，跟此前相比，近期經(jīng)營(yíng)貸審核流程更為復(fù)雜、放款周期拉長(zhǎng)、利率有所提高。近期各大行經(jīng)營(yíng)貸利率都為4.3%左右，而去年多低于4%。
2月8日，深圳二手房?jī)r(jià)格參考機(jī)制落地后，深圳銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)貸資金用途排查力度加大，一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸資金流入樓市和股市，借款人須在限期內(nèi)結(jié)清貸款，否則將起訴或收回抵押物。
深圳交行《通知》稱，本次排查為監(jiān)管機(jī)構(gòu)在2020年3月經(jīng)營(yíng)貸流入房產(chǎn)排查后的又一次排查，各經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)人須高度重視，確保全覆蓋、不留白。深圳交行要求各支行在3月12日下午5點(diǎn)前上報(bào)核查情況，3月15至17日分行將組成檢查小組，對(duì)核查內(nèi)容進(jìn)行抽查，對(duì)于瞞報(bào)虛報(bào)的加重處罰力度。
銀行個(gè)貸經(jīng)理黃潁向時(shí)代周報(bào)記者表示，銀行想查資金去處難度不大，每個(gè)銀行都有檢測(cè)系統(tǒng)，一旦發(fā)現(xiàn)資金流入樓市會(huì)進(jìn)行提示，銀行方面只需要把數(shù)據(jù)導(dǎo)出后再收回貸款就可以。不管中間轉(zhuǎn)手多少次、制造多復(fù)雜的交易，都可以查。
“轉(zhuǎn)一千次也是一樣的，除非是提現(xiàn)金。”黃潁補(bǔ)充道，現(xiàn)金提現(xiàn)有限額，買房需要的資金大，多數(shù)人不會(huì)選擇現(xiàn)金提額。如果是大額提現(xiàn)，銀行也會(huì)關(guān)注。
黃潁坦言，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸的困難之處不在技術(shù)，而在于人。
“款項(xiàng)放出去了就有提成，大額資金提成更多。買房需要的資金量大，個(gè)貸經(jīng)理拿到的績(jī)效也多。”黃潁透露，深圳房產(chǎn)升值快，很多銀行經(jīng)理對(duì)于資金拿去買房更放心。如果借款人資金鏈斷裂還有房子可以抵押，不至于資不抵債，不用擔(dān)心有壞賬風(fēng)險(xiǎn)。由于利益相關(guān)，部分銀行人士選擇睜一只眼閉一只眼，只要不是太明顯的違規(guī)操作都會(huì)選擇視而不見。
空殼公司撬動(dòng)數(shù)百萬(wàn)資金
近日，多名深圳個(gè)貸從業(yè)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，疫情期間深圳對(duì)中小微企業(yè)予以財(cái)政貼息支持，部分借款人利用低息補(bǔ)貼將資金用于購(gòu)房。
事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市已經(jīng)形成一條成熟的產(chǎn)業(yè)鏈。
撬動(dòng)數(shù)百萬(wàn)貸款，從空殼公司開始。3月11日，深圳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王樺(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，借款人需要提供身份證、結(jié)婚證、收入流水、公章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、經(jīng)營(yíng)合同、對(duì)公流水、用途合同等資料給銀行。一般而言，新注冊(cè)的公司不可以貸款，需要提前半年“養(yǎng)”公司。注冊(cè)空殼公司成本約為5000-7000元，貸款上限為1000萬(wàn)元。
“個(gè)人做空殼公司很容易被發(fā)現(xiàn)，今年就有客戶操作后被銀行抽貸。一般都是貸款中介做，他們有一套成熟的體系。”王樺表示，房產(chǎn)中介也會(huì)幫忙介紹貸款中介，但目前風(fēng)聲較緊，多數(shù)中介非只接熟人或老客戶的單。
申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸到流入樓市，還需經(jīng)過(guò)一系列精密流程。
3月11日，深圳某大型中介公司金融部人士曹明(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，經(jīng)營(yíng)貸發(fā)放到借款人的對(duì)公賬戶后，貸款中介一般會(huì)建議借款人倒騰3-5手，找朋友親戚做賬。重要的是，借款人要確認(rèn)中途經(jīng)手資金的每個(gè)人半年內(nèi)都沒(méi)有買房的計(jì)劃，否則容易被“抓包”。
“現(xiàn)在我們都建議客戶提現(xiàn)金或者用支票，這樣比較妥善。”曹明補(bǔ)充道。
3月12日，一名深圳金融貸款從業(yè)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，2020年之前經(jīng)營(yíng)貸成本與二套房房貸相當(dāng)，年化利息約為4%-6%。疫情期間，部分銀行年化利息低至3.2%，低于首套房房貸利率。一般而言，經(jīng)營(yíng)貸借貸周期多為3-5年，部分小銀行可以做到10年，但是年化利息高于5%。
“部分投資客會(huì)用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，主要是因?yàn)樗麄兪Ｏ碌墓瞧谙薏婚L(zhǎng)，想在短期內(nèi)賣掉，用經(jīng)營(yíng)貸先把房貸還清再去做其它杠桿。”該人士表示，目前深圳借經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的交易中，置換房貸的比例不多，只有5%左右，95%都是用經(jīng)營(yíng)貸做買房首付款。
濫用杠桿引發(fā)多重風(fēng)險(xiǎn)
借款人瘋狂撬動(dòng)杠桿獲利時(shí)，往往忽視背后的風(fēng)險(xiǎn)。
近日，深圳某中介公司總經(jīng)理林麟(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，經(jīng)營(yíng)貸多采用先息后本的方式，中間支付利息，到期支付本金。目前經(jīng)營(yíng)貸周期約為3-5年，到期時(shí)借款人需要一次性把本金還給銀行。
此時(shí)，借款人往往會(huì)找資金公司墊資，先把資金支付給銀行，并再次申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，待款項(xiàng)發(fā)放時(shí)再把資金還給資金公司。這個(gè)過(guò)程，俗稱“過(guò)橋”。一般而言，過(guò)橋按日計(jì)息，利息普遍為1‰。如果在過(guò)橋期間延緩放貸時(shí)間，借款人都需要支付高額過(guò)橋費(fèi)。更極端的情況是，若銀行后續(xù)不予許放款，借款人將面臨資金鏈斷裂的情況。
“盡管上面說(shuō)的情況發(fā)生的概率很小，但是一旦遇到就致命。”林麟表示，借款人在往往是沖動(dòng)且盲目的，一旦遇到市場(chǎng)下行或政策變動(dòng)，此類群體抗壓能力弱，很容易崩。
除此之外，借款人還面臨被抽貸的風(fēng)險(xiǎn)。
3月12日，廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，不管是經(jīng)營(yíng)貸還是抵押貸，在貸款合同條款中都資金用途的約定和不得提供虛假貸款材料的約定，如果借款人不按照資金用途使用貸款或者申請(qǐng)貸款時(shí)提交的材料有虛假，或者銀行認(rèn)為企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)問(wèn)題，銀行可以隨時(shí)解除貸款合同。
通過(guò)買房再抵押，然后通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸買房這種違規(guī)加杠桿的行為導(dǎo)致杠桿率攀升，推動(dòng)深圳房?jī)r(jià)虛漲，形成泡沫。
3月12日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，違規(guī)資金流入樓市將引發(fā)多重風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。
李宇嘉認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)貸的出發(fā)點(diǎn)是為中小微企業(yè)紓困，繞道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)后，中小微企業(yè)的融資困難依然存在，融資難融資怪的問(wèn)題無(wú)法解決，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化趨勢(shì)明顯。
在他看來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸需要房產(chǎn)抵押才能貸款，有產(chǎn)者可以加杠桿，無(wú)產(chǎn)者沒(méi)房加不了杠桿，導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大，剛需購(gòu)房需求難以解決。此外，部分購(gòu)房者先過(guò)橋融資將房子全款買下，然后申請(qǐng)利率更低的經(jīng)營(yíng)貸。這種行為繞開差別化信貸政策、繞過(guò)了沒(méi)有深圳流水無(wú)法貸款的規(guī)定，讓限貸政策落空。
嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，將帶來(lái)什么影響?
李宇嘉認(rèn)為，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸將形成樓市去杠桿的效應(yīng)。嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)貸將與二手房參考價(jià)機(jī)制一起形成嚴(yán)控場(chǎng)內(nèi)過(guò)度加杠桿、場(chǎng)外違規(guī)加杠桿的效應(yīng)。同時(shí)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)貸將會(huì)控制二手房?jī)r(jià)格上漲，抑制一二手房?jī)r(jià)格倒掛，從而有利于控制新房?jī)r(jià)格，阻斷一二手房?jī)r(jià)格輪番上漲。
“此輪調(diào)控標(biāo)志著，金融部門與住建部門在監(jiān)管上形成了合力，避免了政策碎片化、局部化，這是深圳在樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制上的重大進(jìn)展。”李宇嘉表示。
