多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的一季度報(bào)告顯示，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年年初呈現(xiàn)出積極態(tài)勢(shì)，包括住宅、辦公樓、物流地產(chǎn)等市場(chǎng)各主要業(yè)態(tài)持續(xù)復(fù)蘇。例如，今年一季度，上海新房成交量環(huán)比上漲6.4%至321萬(wàn)平方米，為2016年第四季度以來(lái)季度最高成交量。仲量聯(lián)行方面指出，一季度的調(diào)控新政將有助于抑制投機(jī)及炒房行為、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。但由于真實(shí)購(gòu)房需求仍然強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)今年一手住宅市場(chǎng)仍將保持健康的銷(xiāo)售勢(shì)頭。
一季度上海新房成交量環(huán)比上漲6.4%
據(jù)仲量聯(lián)行于4月13日發(fā)布的報(bào)告顯示，住宅方面，今年年初，剛需和改善型需求延續(xù)了去年的強(qiáng)勁勢(shì)頭。一季度，上海一手商品住宅成交量環(huán)比上漲6.4%至321萬(wàn)平方米，為2016年第四季度以來(lái)季度最高成交量。同時(shí)，高端住宅市場(chǎng)本季度成交量也達(dá)到了892套，較上一季度增加301套。
新政出臺(tái)后，一季度開(kāi)發(fā)商普遍放緩?fù)票P(pán)速度。受到新房搖號(hào)積分制出臺(tái)以及春節(jié)假期的影響，一季度上海一手商品住宅新增供應(yīng)下跌60%至97萬(wàn)平方米。一季度無(wú)高端一手住宅項(xiàng)目入市。高端住宅一手價(jià)格保持穩(wěn)定;二手房?jī)r(jià)格增速環(huán)比放緩0.2個(gè)百分點(diǎn)至3.3%，其中大部分增長(zhǎng)來(lái)自于新政出臺(tái)之前。
仲量聯(lián)行方面認(rèn)為，一季度的調(diào)控新政將有助于抑制投機(jī)及炒房行為、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。但由于真實(shí)購(gòu)房需求仍然強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)今年一手住宅市場(chǎng)仍將保持健康的銷(xiāo)售勢(shì)頭，但未來(lái)幾個(gè)季度的價(jià)格增幅可能會(huì)有所放緩。
甲級(jí)辦公樓的元?dú)庖苍诩泳o復(fù)蘇。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“我們發(fā)現(xiàn)中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)的辦公租賃業(yè)務(wù)都在恢復(fù)，辦公樓租賃需求也達(dá)到了疫情以來(lái)的季度最高水平。”
據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，2021年第一季度，上海全市凈吸納量錄得28.8萬(wàn)平方米，為2019年以來(lái)季度最高值，而本季度吸納量主要來(lái)自非中央商務(wù)區(qū)。
“租賃需求目前依然以成本控制型需求和總部整合需求為主，租戶(hù)利用租金較低的機(jī)會(huì)來(lái)升級(jí)或擴(kuò)張搬遷至更高品質(zhì)的新竣工項(xiàng)目。”仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東租戶(hù)代表總監(jiān)王岳向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹說(shuō)，中央商務(wù)區(qū)新增凈吸納量持續(xù)上升至3.7萬(wàn)平方米。隨著疫情影響逐漸消退，商業(yè)活動(dòng)穩(wěn)步恢復(fù)，內(nèi)資企業(yè)的表現(xiàn)也愈加活躍。
上述報(bào)告顯示，一季度共有四個(gè)新項(xiàng)目竣工，總建筑面積錄得31萬(wàn)平方米。徐匯濱江一新竣工項(xiàng)目在預(yù)招租期表現(xiàn)良好。受益于長(zhǎng)寧區(qū)新竣工項(xiàng)目的強(qiáng)勁租賃表現(xiàn)，一季度中央商務(wù)區(qū)的空置率環(huán)比降低0.1個(gè)百分點(diǎn)至11.9%。前灘、北外灘和徐匯濱江板塊良好的租賃表現(xiàn)也使得非中央商務(wù)區(qū)空置率降低0.7個(gè)百分點(diǎn)至28.8%。
同時(shí)，受非中央商務(wù)區(qū)帶來(lái)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力影響，中央商務(wù)區(qū)的租金環(huán)比下降0.6%。非中央商務(wù)區(qū)租金則環(huán)比小幅上漲0.6%。一季度板塊表現(xiàn)分化加劇，一些租賃需求強(qiáng)勁的板塊租金漲幅擴(kuò)大，而在一些空置率較高的板塊，業(yè)主在租金和免租期及裝修補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施方面仍有談判空間。
世邦魏理仕近日發(fā)布的《2021年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》也顯示，2021年第一季度，上海寫(xiě)字樓供應(yīng)恢復(fù)，TMT行業(yè)引領(lǐng)市場(chǎng)去化。
一季度，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)因去年推遲的部分項(xiàng)目相繼投放市場(chǎng)，新增供應(yīng)較去年同期增長(zhǎng)達(dá)342%，其中54%位于徐匯濱江板塊。而從行業(yè)需求方面來(lái)看，頭部及快速成長(zhǎng)TMT位居本季寫(xiě)字樓需求首位，以金融科技和電商數(shù)據(jù)服務(wù)類(lèi)熱點(diǎn)新興板塊升級(jí)擴(kuò)租布局最為突出;除產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)外，政策引導(dǎo)和業(yè)主激勵(lì)對(duì)科技租戶(hù)選址作用愈加顯著。
投資者整體購(gòu)買(mǎi)意向正轉(zhuǎn)為積極
隨著疫情之后經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)回彈，上海投資市場(chǎng)上，投資者整體購(gòu)買(mǎi)意向正轉(zhuǎn)為積極，但在標(biāo)的選取更加注重現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。
據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告，2021年第一季度，上海大宗交易市場(chǎng)錄得了12筆大宗交易共計(jì)110億元人民幣的交易額。其中以投資為目的的投資交易額達(dá)人民幣69.2億元，同比增長(zhǎng)21.6%并占到交易總額的62.9%。從投資交易的筆數(shù)的占比成分分析，核心增值型投資策略為目前市場(chǎng)主流，占到了67%的比例。
另?yè)?jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，2021年一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)總成交量錄得136億元人民幣，環(huán)比下降46%。去年年底成交量出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，但一季度的下滑則顯示投資情緒依然脆弱。該報(bào)告稱(chēng)，與上季度自用客戶(hù)主導(dǎo)的辦公樓物業(yè)成交不同的是，2021年一季度出現(xiàn)了兩筆私人投資者購(gòu)買(mǎi)服務(wù)式公寓的交易。
《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，一季度最大的投資亮點(diǎn)是，領(lǐng)展(Link Reit)以27億元人民幣的價(jià)格從新加坡政府投資公司(GIC)手中購(gòu)買(mǎi)了上海某區(qū)域商場(chǎng)50%的股份。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成表示：“這筆交易表明，優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定、長(zhǎng)期的投資資產(chǎn)仍然受到機(jī)構(gòu)投資者的追捧。”
CBRE華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人王晶向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出：“我們預(yù)計(jì)未來(lái)6個(gè)月，投資者將加快項(xiàng)目推進(jìn)，市場(chǎng)交易活動(dòng)將逐步升溫;科技集聚板塊的寫(xiě)字樓和商務(wù)園區(qū)物業(yè)，以及區(qū)域性商業(yè)和中高端長(zhǎng)租公寓值得投資者多加關(guān)注。鑒于短中期內(nèi)投資者對(duì)于資產(chǎn)定價(jià)仍將保持謹(jǐn)慎，建議年內(nèi)有計(jì)劃出售資產(chǎn)的業(yè)主應(yīng)適當(dāng)調(diào)整價(jià)格預(yù)期以促成交易。”(本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道)
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