12月8日，中國房地產(chǎn)報(bào)刊發(fā)了題為《深圳龍華區(qū)一小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目暗售6年 提價(jià)3倍》的新聞報(bào)道，對深圳市龍華區(qū)觀湖街道新田社區(qū)“新田茗苑”小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)銷售和加建(違建)等現(xiàn)象予以披露，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

報(bào)道重點(diǎn)提及，自2015年以來，在深圳市龍華新區(qū)觀瀾新田社區(qū)創(chuàng)新工業(yè)園觀輔路旁，一宗土地面積為15694.47平方米的非農(nóng)建設(shè)用地上(宗地號A911-0343)，由深圳新田股份合作公司(以下簡稱“深圳新田公司”)聯(lián)合深圳市道澄投資有限公司(以下簡稱“深圳道澄公司”)合作開發(fā)建設(shè)“新田茗苑”小產(chǎn)權(quán)樓盤。據(jù)了解，該項(xiàng)目為4棟住宅樓(分別為1號樓A座、1號樓B座、2號樓、3號樓)和1棟辦公樓，早在6年前，部分住宅樓盤以合資建房名義對外銷售小產(chǎn)權(quán)房，所售房源價(jià)格從起初7700元/平方米上漲至目前的23000元/平方米。為獲取到更多利益，“新田茗苑”開發(fā)商在向深圳龍華區(qū)住房和建設(shè)局報(bào)建項(xiàng)目(地上)總建筑面積近5萬平方米基礎(chǔ)上，擅自加建房產(chǎn)面積達(dá)1.8萬平方米。

12月10日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者收到由深圳道澄公司委托廣東金地律師事務(wù)所發(fā)《律師函》，該《律師函》稱文章內(nèi)容與事實(shí)嚴(yán)重不符，該篇文章中所引用曾為“新田茗苑”樓盤銷售負(fù)責(zé)人和深圳住房和建設(shè)局一位不愿透露姓名的官員等身份為虛構(gòu)。并稱“暗售”“體量龐大”“被指瓜分巨額利益”等詞語給委托人造成負(fù)面影響。

該《律師函》闡述律師觀點(diǎn)稱，中國房地產(chǎn)報(bào)記者未經(jīng)核實(shí)便刊登與事實(shí)嚴(yán)重不符的文章。

事實(shí)果真如《律師函》所言嗎?2021年11月上旬，中國房地產(chǎn)報(bào)記者在深圳采訪期間，圍繞當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房銷售等現(xiàn)象先后采訪到該房產(chǎn)領(lǐng)域的中介、開發(fā)商、購房者及地方政府有關(guān)職能部門人士，掌握多個(gè)在政策高壓之下依然在暗自銷售小產(chǎn)權(quán)房的線索。其中，“新田茗苑”就是典型一例，近期公然在網(wǎng)上明碼標(biāo)價(jià)(23000元/平方米)發(fā)布小產(chǎn)權(quán)房售賣信息。

300余套小產(chǎn)權(quán)房已售出

代理銷售過“新田茗苑”項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，因該房產(chǎn)屬于小產(chǎn)權(quán)，無法簽訂《商品房買賣合同》，按照規(guī)定應(yīng)禁止交易、禁止代理。但該項(xiàng)目采取暗售(未公開設(shè)立售樓處)方式，對外與購房者以簽訂《新田茗苑合資建房合同》名義交易。該項(xiàng)目早在2015年底就有零星銷售跡象，2016年3月，深圳市某裝飾工程公司與深圳道澄公司簽訂《新田茗苑項(xiàng)目獨(dú)家銷售代理合同》后，該項(xiàng)目部分房源開始對外集中銷售。

“2016年3月至11月期間，(該負(fù)責(zé)人)實(shí)際代深圳道澄公司銷售新田茗苑2號樓105套、3號樓115套房屋，共計(jì)銷售220套，銷售總面積22509.88平方米。”該負(fù)責(zé)人告訴記者，除了上述房源外，“新田茗苑”1號樓B座102套房屋由深圳道澄公司自行銷售，余下的1號樓A座(104套)住宅樓，則按照相關(guān)協(xié)議約定，由深圳新田公司持有并自行分配給當(dāng)?shù)卮迕?。截至目前?ldquo;新田茗苑”累計(jì)銷售房屋多達(dá)300余套，購房者以外地人居多。

2021年12月11日，北京京師律師事務(wù)所律師宋竟一在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，提供小產(chǎn)權(quán)房銷售代理和居間服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)亦屬于違規(guī)，各地均出臺了相應(yīng)的行政處罰措施，對違規(guī)銷售行為和從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員列入誠信黑名單予以懲戒。此外，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，建設(shè)、銷售和購買小產(chǎn)權(quán)房均不受法律保護(hù)。

記者經(jīng)梳理后發(fā)現(xiàn)，依據(jù)深圳新田公司與深圳道澄公司于2016年4月8日簽訂的《新田茗苑項(xiàng)目分成協(xié)議》附帶“分成明細(xì)表”，項(xiàng)目分成占比72%的深圳道澄公司共分得住宅樓面積為31950.42平方米、辦公樓面積為2019.69平方米、商鋪面積為2474.79平方米。按照住宅初始售價(jià)7700元/平方米計(jì)算，僅住宅和商鋪兩項(xiàng)，理論推算該公司收益約為2.65億元。

批建不符 違規(guī)加建住宅

該“分成明細(xì)表”還顯示，“新田茗苑”1號樓A座地上18層，104套房屋，建筑面積11033.94平方米、1號樓B座地上18層，102套房屋，建筑面積10145.26平方米、2號樓地上18層，112套房屋，建筑面積11282.26平方米、3號樓地上19層，117套房屋，建筑面積11828.24平方米;辦公樓總建筑面積為3156.46平方米;商鋪面積3431.30平方米。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，“新田茗苑”項(xiàng)目地上總建筑面積為50877.46平方米。

事實(shí)上，“新田茗苑”地上建筑面積遠(yuǎn)不止于此。2016年10月，完工后的“新田茗苑” 實(shí)際住宅樓層(數(shù))高要高于“分成明細(xì)表”載明的層高。記者在該小區(qū)現(xiàn)場了解到，“新田茗苑”1號樓A座層高為20層、1號樓B座樓層高為19層、2號樓層高為20層、3號樓層高為21層。

有知情者向中國房地產(chǎn)報(bào)記者透露，建成后的“新田茗苑”4棟住宅樓實(shí)際樓層比“分成明細(xì)表”載明的樓層共多出8層樓，按照每層總面積522.18平方米計(jì)算，累計(jì)多出住宅建筑面積4177.44平方米。照此推算，僅4棟住宅樓實(shí)際地上建筑面積達(dá)48467.14平方米。

在知情者看來，加建面積首先來自4棟住宅樓，開發(fā)商先是把每棟住宅樓堂高為6米的首層(一層)隔成兩層。然后在每棟樓樓頂再次加建樓層;其次是1棟辦公樓，開發(fā)商將原本按照報(bào)建資料應(yīng)建成2層的辦公樓硬是建成了4層，建筑面積實(shí)現(xiàn)翻番;再次是連接1號樓A座與B座裙樓(底商)商鋪，同樣存在擅自擴(kuò)建面積現(xiàn)象。

值得注意的是，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會龍華管理局于2015年2月10日為深圳新田公司核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(深規(guī)土建許字LA-2005-0008號)顯示，“新田茗苑”項(xiàng)目批復(fù)的住宅樓為3棟，住宅建筑33120平方米，地下停車庫5224.69平方米等。不難發(fā)現(xiàn)，“新田茗苑”住宅建筑明顯批建不符，少批多建1.5萬多平方米。“此外，疊加辦公樓和商鋪加建的建筑面積，‘新田茗苑’項(xiàng)目整體累計(jì)加建面積達(dá)1.8萬平方米。”知情者說。

宋竟一分析認(rèn)為，在向當(dāng)?shù)刈〗ň謭?bào)建核準(zhǔn)面積基礎(chǔ)上再次加建房產(chǎn)，同樣屬于違規(guī)，加建房屋屬于違建，面臨責(zé)令限期拆除或逾期被強(qiáng)制拆除的風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房同樣要辦理規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)手續(xù)，要嚴(yán)格按照法定程序、按照兩證一書許可規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，不能私自加建。

涉嫌違法改建遭查處

除了加建與擴(kuò)建，“新田茗苑”還涉嫌存在違法改建的事實(shí)。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，“新田茗苑”未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工主要體現(xiàn)在對住宅樓層房屋布局。根據(jù)該項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及所附規(guī)劃圖紙的規(guī)定，“新田茗苑”規(guī)劃住宅共 3 棟，分別為地上 16 層、17層、18層，半地下1層，每層總面積 516.84平方米，套數(shù)為5套。然而，建成后的“新田茗苑”住宅樓由3棟變?yōu)?棟，每層布局房屋由5套改為了6套。

依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》六十四條規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地 方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除 對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。”

2017年10月31日，深圳市規(guī)劃國土委龍華管理局向龍華區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局下發(fā)了“移交違法案件線索的函”(深規(guī)土龍華函[2017]1248號)。“函”中指出其中一編號A911-0343宗地，未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工?，F(xiàn)將上述違法案件線索移交，根據(jù)職責(zé)分工依法查處違法行為，并將查處情況進(jìn)行書面反饋。

日前，深圳龍華區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局辦公室相關(guān)工作人員電話里告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，對于轄區(qū)加建、違建查處的執(zhí)法權(quán)已下放到各街道辦事處。隨后記者撥通觀湖街道辦查違辦公室電話后卻被告知，“新田茗苑”還未經(jīng)住建部門驗(yàn)收，相關(guān)資料還未進(jìn)行移交。

人防工程變出租車位

記者采訪中了解到，“新田茗苑”住宅項(xiàng)目還存在未按規(guī)定配套建設(shè)地下人防工程(民防地下室)，為追求商業(yè)利益，開發(fā)商將原本應(yīng)建成人防工程場地改成了地下停車位，對外出租謀利。

為此，深圳市龍華區(qū)住房和建設(shè)局于2020年11月17日對深圳新田公司作出“行政處罰決定書”(深龍華建罰字[2020]036號)，其中載明，深圳新田公司新建的“新田茗苑“項(xiàng)目為3棟建筑，均超過10層，根據(jù)《深圳市實(shí)施<中華人民共和國防空法>辦法(2020修正)》第十七條第一款的規(guī)定，應(yīng)建人民防空工程的面積不低于地面首層建筑面積，即不低于4893.96平方米，但該公司未按規(guī)定修建。同時(shí)，該公司已明確無法進(jìn)行補(bǔ)建。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，責(zé)令該公司補(bǔ)繳易地建設(shè)費(fèi)17618256元，并作出罰款5萬元的行政處罰。

時(shí)隔一年，“新田茗苑”人防工程易地建設(shè)進(jìn)展到了什么程度了呢?2021年12月13日，深圳市龍華區(qū)住房和建設(shè)局辦公室相關(guān)工作人員向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，具體情況不是太清楚建議咨詢龍華區(qū)人民防空辦公室。隨即，記者撥通該區(qū)人防辦公室電話后得知，“新田茗苑”開發(fā)商對前述“行政處罰決定書”存有一定質(zhì)疑，認(rèn)為并要求對其建筑面積重新核定?；诖耍殉蜂N原來的處罰決定，待重新對建筑面積測繪后再次作出新的處罰決定。目前，“正在走程序”。

由此引發(fā)的疑問是，深圳市政府對小產(chǎn)權(quán)房問題政令頻出的情勢下，龍華區(qū)監(jiān)管部門對“新田茗苑”項(xiàng)目違規(guī)建設(shè)及銷售行為是否嚴(yán)格履行了監(jiān)管職責(zé)，本報(bào)記者將繼續(xù)給予關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 小產(chǎn)權(quán)房 違規(guī)銷售 瓜分巨額利益 中介機(jī)構(gòu)