在江蘇建湖縣匯文路南，從湖中路向東一直到人民路路口的數(shù)百米沿街地塊，都屬于一個(gè)2012年開工的哥倫布廣場(chǎng)項(xiàng)目，包含四個(gè)大的商業(yè)綜合體和住宅建設(shè)。
目前，在哥倫布廣場(chǎng)，有些門面開著，有些門口用木板擋著，有些甚至連門窗都沒安裝。此前建湖唯一一家家樂福超市也曾開在這里，后來因?yàn)樯獠缓玫仍蜿P(guān)門了。在建湖縣的中心地段，大而空的哥倫布廣場(chǎng)顯得有點(diǎn)不協(xié)調(diào)。據(jù)了解，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了破產(chǎn)重整程序，整個(gè)哥倫布廣場(chǎng)有望復(fù)活。
卞凱（化名）是開發(fā)商的債權(quán)人之一。2012年，他借款3000萬元給開發(fā)商，開發(fā)商提供了一萬余平方米的寫字樓作為抵押物。但2016年因?yàn)轫?xiàng)目停工，縣里為了促進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工專題研究，縣住建局出面協(xié)調(diào)，讓卞凱放棄了抵押權(quán)。而如今開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序后，抵押權(quán)的重要性凸顯了出來。
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出借3000萬元，開發(fā)商還不上錢拿房產(chǎn)抵押
2011年，建湖縣匯文路南側(cè)、湖中路東側(cè)、人民路西側(cè)地塊60810平方米的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓，這個(gè)地塊靠近已搬遷的縣政府大院，對(duì)面是老的縣人民醫(yī)院，其出讓引來很多關(guān)注。
江蘇幅源偉沃投資有限公司（下稱“幅源公司”）最終競(jìng)得了這塊土地。不久，該公司便轉(zhuǎn)讓了地塊的使用與開發(fā)權(quán)。在一份文件上，建湖縣國(guó)土資源局行文，同意江蘇中利世紀(jì)置業(yè)有限公司（下稱“中利世紀(jì)”）接手該地塊。
中利世紀(jì)的法定代表人為孫某，股東為孫某、張某，幅源公司也成為中利世紀(jì)的股東之一，由彭某具體代表幅源公司。該地塊的土地出讓金是17330萬元。卞凱稱，中利世紀(jì)及孫某、張某、彭某等，除了向銀行和一些非銀行金融機(jī)構(gòu)借貸，也在社會(huì)上融資。
2012年4月，孫某、張某、彭某作為借款人，與卞凱夫婦簽訂3000萬元的《借款合同》，中利世紀(jì)、幅源公司等作為保證人簽字蓋章。那時(shí)卞凱夫婦是建湖縣開發(fā)區(qū)一家企業(yè)的老板，經(jīng)營(yíng)有方，手頭資金實(shí)力雄厚。該合同約定：借款期限為兩年，在借款期內(nèi)借款利息為月利率2%，借方第一年12個(gè)月支付利息，第二年每三個(gè)月支付一次利息，保證人以個(gè)人及公司股份即所有財(cái)產(chǎn)對(duì)借款負(fù)連帶責(zé)任等。
2015年3月17日，因債務(wù)未能按約定如數(shù)償還，債權(quán)人與債務(wù)人重新訂立補(bǔ)充協(xié)議，還款延期至2016年3月18日；次日，雙方還簽訂了《房屋抵押（還款）合同》。按照補(bǔ)充協(xié)議，原保證人之一的中利世紀(jì)成為債務(wù)人之一，同時(shí)約定，由中利世紀(jì)償還孫某、張某、彭某所欠債權(quán)人本金3000萬元及以后產(chǎn)生的利息，債務(wù)人必須于2016年3月18日前還清所欠債權(quán)人本金3000萬元、利息3691200元。債務(wù)人以坐落在縣城中利哥倫布廣場(chǎng)D地塊寫字樓5-16層（建房權(quán)證建湖字第73048號(hào)，共10133.79平方米）房產(chǎn)作抵押，擔(dān)保該債務(wù)履行。建湖縣公證處出具了對(duì)《房產(chǎn)抵押（還款）合同》賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證書。
據(jù)了解，其實(shí)，在2014年，張某和幅源公司已從中利世紀(jì)退股撤資。以前公司有三方投資，以個(gè)人名義借款，更利于加強(qiáng)各人身上的責(zé)任意識(shí)。但是在只剩下孫某單方股東的情況下，加上A、B、C、D四個(gè)地塊陸陸續(xù)續(xù)開發(fā)，卞凱夫婦對(duì)應(yīng)的債務(wù)人變?yōu)閷?shí)體公司，公司提供抵押物即房產(chǎn)。一旦其沒有按約還款，卞凱夫婦可以申請(qǐng)強(qiáng)制拍賣抵押房產(chǎn)來償還債務(wù)。
債權(quán)人放棄抵押權(quán)，“以房抵債”協(xié)議落空
2023年7月24日，現(xiàn)代快報(bào)記者來到建湖縣匯文路，看到從湖中路路口到人民路路口，哥倫布廣場(chǎng)四個(gè)相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)體進(jìn)度和形態(tài)不一。最西側(cè)的A地塊，就是原家樂福所在地。往東依次是B、C、D地塊，其中被圍擋遮住的B地塊進(jìn)度最慢。
B地塊如今成了卞凱關(guān)注的重點(diǎn)，曾經(jīng)抵押在手的D地塊寫字樓已經(jīng)與他無關(guān)。抵押權(quán)已經(jīng)交出，卞凱接受了另一種以房抵債的方案。
2016年8月9日，甲方中利世紀(jì)與乙方卞凱夫婦簽訂了一份新的“以房抵債”協(xié)議。按本息合計(jì)4000萬元，中利世紀(jì)以正在建設(shè)的B地塊三層小樓（約2000平方米）償還該債務(wù)。不過，這份協(xié)議中出現(xiàn)了見證方——建湖縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，協(xié)議中與住建局有關(guān)的是兩條，一是請(qǐng)住建局在甲方開發(fā)的B地塊取得《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，將單獨(dú)的三層小樓相關(guān)銷售網(wǎng)簽手續(xù)辦理給乙方；二是協(xié)議簽訂三天內(nèi)，乙方將抵押在手的哥倫布廣場(chǎng)D地塊寫字樓他項(xiàng)權(quán)證解除，交給住建局自由處理。建湖縣住建局兩位工作人員在協(xié)議上簽字，還加蓋了住建局公章。
可能在大家看來，當(dāng)時(shí)B地塊辦理預(yù)售許可證并不是難事。因?yàn)榧词雇恋氐盅航o了銀行等金融機(jī)構(gòu)，可銀行一般還是會(huì)配合辦理解押的，畢竟銀行也要保證它的貸款收益和安全，肯定支持房產(chǎn)賣出去。
但是，此事后來就卡在了預(yù)售許可證上。
建湖縣住建局2022年給法院發(fā)的一份“工作聯(lián)系函”中提到了當(dāng)時(shí)住建局出面協(xié)調(diào)卞凱放棄抵押權(quán)的背景。2015年到2016年間，開發(fā)商資金鏈斷裂，欠下施工單位巨額工程款，施工單位停工。2016年6月，為了協(xié)調(diào)矛盾，推促工程建設(shè)，當(dāng)時(shí)的一名縣委常委、常務(wù)副縣長(zhǎng)召集住建、規(guī)劃、國(guó)土等部門和單位負(fù)責(zé)人，專題研究此事。隨后，建湖縣住建局牽頭協(xié)調(diào)，將卞凱夫婦手里的D地塊寫字樓解押，并交給施工單位。
卞凱說，這就是用D地塊寫字樓抵償工程款，可能是把抵押權(quán)轉(zhuǎn)辦給了施工單位。
不久，C、D地塊順利復(fù)工，B地塊也再次啟動(dòng)建設(shè)。但B地塊在申請(qǐng)預(yù)售時(shí)，其土地抵押在建湖縣農(nóng)商行，農(nóng)商行不出具同意預(yù)售的函，導(dǎo)致B地塊《商品房預(yù)售許可證》不能辦理。不僅如此，這還引起多名債務(wù)人要求對(duì)該地塊實(shí)施查封，B地塊一直處于停工狀態(tài)。
建湖農(nóng)商行為何不同意B地塊預(yù)售？據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，可能是銀行反對(duì)所謂的“以房抵債”協(xié)議，認(rèn)為抵債方式銷售房產(chǎn)是一種假銷售，無法實(shí)際收回資金還銀行貸款，侵害其利益。
住建局曾發(fā)函“陳情”，希望按特殊情況處理
2019年12月13日，鹽城市中級(jí)人民法院發(fā)布公告（2019）蘇09破申4號(hào)，公告顯示，根據(jù)中利世紀(jì)的申請(qǐng)，作出民事裁定書，受理中利世紀(jì)破產(chǎn)重整申請(qǐng)一案，并交由建湖縣人民法院審理。法院隨后確定了破產(chǎn)管理人，全部接管中利世紀(jì)的公章、賬目、資產(chǎn)等。
卞凱在2020年才得知中利世紀(jì)破產(chǎn)重整的消息。這讓卞凱很焦慮，他首先與破產(chǎn)管理人溝通，但是對(duì)方并不認(rèn)可他的債權(quán)。
卞凱不得不到建湖法院提起訴訟。建湖縣人民法院作出判決，經(jīng)核算雙方資金往來，卞凱夫婦對(duì)中利世紀(jì)享有的債權(quán)為本金1898萬余元、利息2157萬余元及律師費(fèi)60萬元，合計(jì)4115萬余元，這是對(duì)中利世紀(jì)的普通破產(chǎn)債權(quán)。同時(shí)中利世紀(jì)法定代表人孫某與妻子作為共同負(fù)債人。
而除了起訴確認(rèn)債權(quán)，卞凱還多次找縣住建局乃至縣領(lǐng)導(dǎo)反映。他說，要不是當(dāng)初住建局出面，勸他讓出D地塊寫字樓抵押權(quán)，自己是不會(huì)如此被動(dòng)的。
如今，三層小樓已經(jīng)啟動(dòng)掃尾工程，施工方是破產(chǎn)管理人找來的，后續(xù)該樓如果取得了銷售手續(xù)，所得的費(fèi)用也將是破產(chǎn)管理人掌握，按程序和規(guī)則分配給債權(quán)人等。而作為普通債權(quán)人，卞凱對(duì)于項(xiàng)目復(fù)活的期待就沒有那么大了。
按照“破產(chǎn)法”等法律規(guī)定，包括員工工資、社保、稅款、破產(chǎn)費(fèi)用、有抵押債權(quán)等，是優(yōu)先債權(quán)。而一般的社會(huì)借貸、普通的買賣合同屬普通債權(quán)。普通債權(quán)因?yàn)轫樜豢亢?，得到清償?shù)臋C(jī)會(huì)和比例是比較低的。
近日，現(xiàn)代快報(bào)記者聯(lián)系了破產(chǎn)管理人之一的江蘇法德東恒律師事務(wù)所一位合伙人，他表示，破產(chǎn)的法規(guī)是很完善的，破產(chǎn)管理人必須依法處置資產(chǎn)。一般來說，政府部門是不能作為擔(dān)保人的。對(duì)于相關(guān)的買賣合同，管理人審核后也可以行使撤銷權(quán)。關(guān)于本案的其他具體情況，他沒有介紹。
2022年2月，建湖縣住建局給建湖縣法院出具了“工作聯(lián)系函”。在函中，住建局提到，“中利世紀(jì)現(xiàn)已進(jìn)入破產(chǎn)程序，應(yīng)充分考慮到債權(quán)人原享有的抵押權(quán)是因?yàn)樵谡畢f(xié)調(diào)的情況下，同意暫時(shí)解除抵押這一客觀因素，況且該公司當(dāng)時(shí)也未有破產(chǎn)的情況，經(jīng)請(qǐng)示縣領(lǐng)導(dǎo)，建議仍應(yīng)按照享有抵押優(yōu)先受償處理，以切實(shí)保障債權(quán)人的合法權(quán)益，具體債權(quán)金額請(qǐng)貴院依法確定?！逼渲羞€提及，2017年，因相鄰C地塊出現(xiàn)電力無法開通情況，住建局再次出面協(xié)調(diào)，讓卞凱又出借200萬元給中利世紀(jì)，資金直接轉(zhuǎn)賬至縣房產(chǎn)服務(wù)中心賬戶，解決項(xiàng)目的電力配套。
卞凱想知道，對(duì)于自己抵押權(quán)的落空，住建局和縣政府是否該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任？而且，整個(gè)事件各方博弈，他沒有看到住建局在處理這些復(fù)雜問題時(shí)應(yīng)有的專業(yè)度。
建湖縣法院聯(lián)系過卞凱，表示要處理此事。但此后并沒有任何進(jìn)展。建湖縣法院一位法官對(duì)現(xiàn)代快報(bào)記者表示，這件事時(shí)間過去比較長(zhǎng)了，他不便接受采訪，需要上級(jí)部門同意。
建湖縣住建局開發(fā)科的一位科長(zhǎng)表示，他可以找到當(dāng)時(shí)作為見證代表簽字的一位工作人員，讓其向記者介紹情況。但是到了約定的時(shí)間，又表示對(duì)方無法見面了。此后，對(duì)方也沒再給什么回復(fù)。
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