【編者按】攻守道，保留太極推手剛?cè)岵?jì)的精髓，強(qiáng)調(diào)進(jìn)退之間，攻守有道。在地產(chǎn)行業(yè)大變局下，房企生存發(fā)展亦要大智慧，不貿(mào)然進(jìn)攻，也不固步為牢。在土地市場(chǎng)表現(xiàn)尤為明顯，有房企可以做到連連拔寨，進(jìn)退自如，也有房企顆粒無(wú)收，暗淡出局。在上海首輪土拍收官之后，搜狐焦點(diǎn)推出《房企攻守道》系列選題，解讀品牌房企“攻守道”智慧，看他們?cè)谏虾Ｊ袌?chǎng)一攻一守之間給出何種答案。本篇關(guān)注建發(fā)房產(chǎn)。
在2022年上海首輪集中供地中，央企、國(guó)企是絕對(duì)的主力軍。來(lái)自廈門(mén)的國(guó)企建發(fā)房產(chǎn)表現(xiàn)格外搶眼，上演“帽子戲法”，共斬獲金山、閔行兩區(qū)共三幅純宅地，總計(jì)斥資約50.2億元，拿地總金額僅次于招商、中鐵建。
(相關(guān)資料圖)
自寶山顧村“地王”之后，建發(fā)短暫潛伏了四年，近兩年多來(lái)強(qiáng)勢(shì)回歸，頻頻高調(diào)現(xiàn)身土拍市場(chǎng)，不僅聯(lián)手融創(chuàng)拿下普陀“地王”，本輪土拍牽手華發(fā)拿下的閔行兩宗純宅地，溢價(jià)率均在9%左右處于高位。背后折射出建發(fā)房產(chǎn)為搶占上海市場(chǎng)份額話語(yǔ)權(quán)，開(kāi)始顯露出“攻”的姿態(tài)，拿地動(dòng)作可謂快、準(zhǔn)、狠。
上海首輪土拍斥資50.2億元奪得3幅地塊
在土拍首日（6月1日），建發(fā)首戰(zhàn)告捷，以底價(jià)21.9581億元摘得金山區(qū)金山新城JSC1-0401單元1-11-01地塊，該宗地出讓面積9.24萬(wàn)平方米，容積率1.8，建筑面積16.63萬(wàn)平方米，樓面價(jià)13200元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)32500元/平方米。
該地塊北側(cè)，即是建發(fā)2019年7月23日以17.96億元競(jìng)得的金山新城JSC1-0401單元1-01-01號(hào)地塊，樓面價(jià)12034元/平方米。后打造金玥灣，于2020年8月首開(kāi)，最近一次開(kāi)盤(pán)是在2021年4月，當(dāng)前項(xiàng)目已售罄。
金山新城地塊是上海首輪土拍中，建發(fā)唯一一幅獨(dú)自競(jìng)得的地塊。其與金玥灣僅一路之隔，距離金山萬(wàn)達(dá)約1公里，在熟悉的地段進(jìn)行新品開(kāi)發(fā)，對(duì)于建發(fā)來(lái)說(shuō)是不錯(cuò)的選擇。
6月6日，建發(fā)迎來(lái)屬于它的“豐收日”，接連高溢價(jià)拿下閔行兩幅純住宅用地。
閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)S110501單元18-01、22-01地塊和閔行區(qū)浦錦街道MHP0-1302單元18-01地塊熱度都非常高，建發(fā)聯(lián)手華發(fā)參與競(jìng)拍這2幅地塊，他們面對(duì)的是招商&象嶼聯(lián)合體、中鐵建、保利等一眾勁敵。
閔行古美地塊競(jìng)拍在一次書(shū)面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)觸發(fā)隨機(jī)值，建發(fā)和華發(fā)報(bào)價(jià)26.579億元，與平均價(jià)價(jià)差最小，僅27.5萬(wàn)元，成功競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率8.99%，樓面價(jià)50573元/平方米。這幅地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)82500元/平方米。
閔行浦江地塊同樣進(jìn)入了一次書(shū)面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，建發(fā)華發(fā)聯(lián)合體再次幸運(yùn)擊中，與平均價(jià)價(jià)差80萬(wàn)元，以29.864億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率9.39%，樓面價(jià)40581元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)68000元/平方米。
連續(xù)兩次均在一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)競(jìng)得地塊，多少是有些“運(yùn)氣”在身上的。建發(fā)和華發(fā)聯(lián)合成功拿地，在上海土地市場(chǎng)尚屬首次。一日內(nèi)連落兩子，讓市場(chǎng)看到了兩家國(guó)企深耕閔行的決心。
上述三幅地塊合計(jì)成交金額達(dá)到78.4億元。根據(jù)聯(lián)合體初步協(xié)議，建發(fā)擁有閔行古美地塊51%的權(quán)益、擁有閔行浦江地塊49%的權(quán)益，據(jù)此測(cè)算，建發(fā)權(quán)益拿地金額接近50.2億元。
家底豐厚，近幾年大手筆買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)
其實(shí)，在上海首輪土拍中，建發(fā)“相中”的地塊遠(yuǎn)不止于此。
在松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元08-01號(hào)地塊和青浦區(qū)西虹橋滬青平公路北側(cè)44-15地塊的競(jìng)拍環(huán)節(jié)，都有建發(fā)的身影。
中鐵建競(jìng)得的松江泗涇地塊成交價(jià)19.882億元、建發(fā)報(bào)價(jià)19.896億元；金地競(jìng)得的青浦西虹橋地塊成交價(jià)21.447億元，建發(fā)報(bào)價(jià)21.426億元，高出越秀&仁恒、保利報(bào)價(jià)。這兩次，建發(fā)均是“單槍匹馬”參與競(jìng)拍，不難看出，建發(fā)對(duì)這2幅地塊均出手闊綽，入手意向很高。
回首近幾年建發(fā)在上海的拿地動(dòng)作，一向以大手筆著稱(chēng)。
2016年是上海土地市場(chǎng)最火熱的年份之一，也是建發(fā)在上海表現(xiàn)較為“激進(jìn)”的一年，當(dāng)年度在上海共花費(fèi)109.88億元拿地。其中最為出名的就是寶山顧村N12-1101單元06-01地塊，建發(fā)聯(lián)手中糧以67.9億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率115%，樓板價(jià)為53727元/平方米，登上顧村“地王”寶座，成為備受矚目的“面粉貴過(guò)面包”典型案例。直至2019年6月，央璽才入市，續(xù)銷(xiāo)時(shí)為了去化一度推出買(mǎi)房送寶馬活動(dòng)，當(dāng)前項(xiàng)目已售罄。
激進(jìn)拿地受挫后，建發(fā)有數(shù)年未在上海公開(kāi)拿地，直至2020年5月其才再度露面拿下了寶山羅店一宗宅地。
時(shí)間來(lái)到2021年2月底，建發(fā)再一次在上海土地市場(chǎng)展現(xiàn)了其“激進(jìn)”的一面。在競(jìng)拍普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊時(shí)，建發(fā)聯(lián)手融創(chuàng)鏖戰(zhàn)300多輪，以64.52億元競(jìng)得該地塊，成交樓板價(jià)84346元/平方米，溢價(jià)率36.15%，普陀新晉“地王”由此誕生。
當(dāng)時(shí)上海土地市場(chǎng)尚未出臺(tái)“滬七條”新政，沒(méi)有實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)。據(jù)悉，這次競(jìng)價(jià)結(jié)束后，上海普陀區(qū)政府第一時(shí)間約談了建發(fā)、融創(chuàng)相關(guān)負(fù)責(zé)人，重申“房住不炒”的基調(diào)，并表示有關(guān)部門(mén)將嚴(yán)格監(jiān)管該地塊的開(kāi)竣工等事項(xiàng)。
這些“地王”正是建發(fā)在土地市場(chǎng)瘋狂擴(kuò)張的一個(gè)縮影。大手筆買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)的背后，正是廈門(mén)國(guó)企建發(fā)豐厚的家底作為后盾。
2021年建發(fā)將銷(xiāo)售目標(biāo)上調(diào)至1200億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率較高達(dá)32.2%，最終2021年建發(fā)的全口徑銷(xiāo)售額達(dá)到了1649億元：比2020年的907.7億元增長(zhǎng)81.7%；算剔除水分后權(quán)益簽約金額同比增長(zhǎng)100.9%至1300.9億元。
建發(fā)房產(chǎn)作為地方國(guó)企，擁有融資優(yōu)勢(shì)，債務(wù)結(jié)構(gòu)整體保持穩(wěn)健水平。2021年公司凈負(fù)債率為62.9%，相比2020年下行10.9個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.6%，相比2020年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為3.9倍，短期償債能力強(qiáng)，暫無(wú)償債壓力。
修煉內(nèi)功，聚焦新中式出手即爆款
近幾年，新中式產(chǎn)品愈發(fā)受追捧，而建發(fā)深耕新中式產(chǎn)品20余年，如今在新中式產(chǎn)品打磨上已形成一套自己的標(biāo)準(zhǔn)和特色，精煉出“儒門(mén)、道園、唐風(fēng)、華紋”的產(chǎn)品理念，成為國(guó)內(nèi)“新中式”產(chǎn)品的領(lǐng)軍者之一。
而建發(fā)在上海已先后推出了央璽、金玥灣、泗水和鳴、建發(fā)浦上灣、建發(fā)云錦灣等項(xiàng)目，始終深度推進(jìn)新中式理念，打造的每一個(gè)作品，既有恢弘氣度，又沉穩(wěn)內(nèi)斂，呈現(xiàn)平衡之美，在古典的基礎(chǔ)上融合了時(shí)代特色，設(shè)計(jì)上也更符合了大眾需求，都深受購(gòu)房者喜愛(ài)。
前文提到的寶山顧村“地王”央璽即是建發(fā)的TOP級(jí)產(chǎn)品，每一個(gè)“央璽”都代表建發(fā)房產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐淖罡咚?，央璽項(xiàng)目曾榮獲2019年美尚獎(jiǎng)人文氣質(zhì)豪宅銀獎(jiǎng)。
不少熱門(mén)板塊同質(zhì)化項(xiàng)目較多，建發(fā)同樣可以玩轉(zhuǎn)新中式，松江泗水和鳴即是一個(gè)例證。項(xiàng)目結(jié)合松江古文化精髓，締造“四進(jìn)十二景”精美園林景觀，不惜成本與工期，產(chǎn)品入市時(shí)取得了“千人搖”的佳績(jī)。
當(dāng)紅并非偶然。去年初建發(fā)浦上灣實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日清盤(pán)，因在積分制政策落地之前開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，故而成為唯一一個(gè)觸發(fā)積分制，但不涉及限售的新盤(pán)。
市場(chǎng)對(duì)建發(fā)新中式產(chǎn)品的認(rèn)可，從側(cè)面印證了建發(fā)的產(chǎn)品實(shí)力。無(wú)論去化速度還是溢價(jià)能力，建發(fā)一如既往聚焦新中式產(chǎn)品，不言而喻是成功的。
隨著上述項(xiàng)目清盤(pán)，建發(fā)上海速度補(bǔ)倉(cāng)，在2021年集中供地中先后斬獲崇明及寶山共2幅地塊，即為目前的建發(fā)和璽、建發(fā)熙和府。
建發(fā)和璽為2021年6月22日建發(fā)競(jìng)得的崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)CMS15-0305單元14A-01(實(shí)驗(yàn)生態(tài)社區(qū)18號(hào))地塊，1.01的容積率，是首批集中出讓地塊中容積率最低的，非常適宜打造純低密別墅區(qū)。項(xiàng)目建筑面積6.9萬(wàn)平方米，今年3月26日首開(kāi)推出373套房源，主推洋房、疊墅和聯(lián)排別墅，整體均價(jià)31400元/平方米。
建發(fā)熙和府為2021年11月30日建發(fā)以21.485億元競(jìng)得的寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)BSP0-0103單元0302-02地塊，成交樓板價(jià)26152元/平方米，溢價(jià)率8.97%。項(xiàng)目建筑面積11.7萬(wàn)平方米，規(guī)劃住宅套數(shù)860套，將推89-119平方米房源，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)47500元/平方米。
不止于此，從上海首輪土拍中建發(fā)的動(dòng)作，不難看出其補(bǔ)倉(cāng)上海的決心。保持每年平均兩到三個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，戰(zhàn)線不至于拉得過(guò)長(zhǎng)，也不會(huì)造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)斷檔青黃不接，同時(shí)打造自己擅長(zhǎng)的新中式產(chǎn)品，或獨(dú)立操刀或強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，不疾不徐，信心篤定。
建發(fā)和璽、建發(fā)熙和府以及此番納入囊中的三幅地塊，將成為建發(fā)今明兩年主要的產(chǎn)品供應(yīng)，從寶山顧村到閔行七寶、閔行浦江，均有著成熟的地段和配套，預(yù)期將有良好的市場(chǎng)變現(xiàn)能力，好品牌+好地段+好產(chǎn)品加持，期待建發(fā)在上海更多的新品亮相。
關(guān)鍵詞： 土地市場(chǎng) 萬(wàn)平方米 建筑面積
