有關(guān)房屋公攤面積的話題再次引發(fā)熱議。近日，針對政協(xié)委員王鳳華提出的《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積的提案》，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳答復(fù)稱：我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。
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這也一度被認(rèn)為邁出了“取消公攤面積”破題的一步。
不過，隨后，內(nèi)蒙古住建廳回應(yīng)取消“公攤面積”稱，僅僅是建議。9月1日，據(jù)中新網(wǎng)報(bào)道，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)市場處有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)說，“住建廳網(wǎng)站上登的是一個上報(bào)住建部的建議，部分媒體有過度解讀之嫌。”
這也是近半個月來，“公攤面積”第二次引發(fā)廣泛熱議。
取消“公攤面積”為何呼聲不斷？
同策研究院報(bào)告顯示，近年來，公攤面積肉眼可見地?cái)U(kuò)大，實(shí)際得房率不可遏止地下滑。比如高層住宅合理的公攤面積占比應(yīng)該在16%-24%之間，就能保證居住的舒適度和品質(zhì)，但現(xiàn)在開發(fā)商高層住宅30%的公攤很常見，甚至有些開發(fā)商110平方米的房子拿到手只剩61平方米。
今年8月16日，《法制日報(bào)》發(fā)布的一篇文章就顯示，山東省青島市一位市民購買了110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%......
此次，內(nèi)蒙古住建廳在答復(fù)中也指出，目前，全國在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強(qiáng)的專業(yè)性，廣大購房者對分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。
因此，在“公攤”、“公攤系數(shù)”、“公攤率”、“套內(nèi)建筑面積”等專業(yè)術(shù)語堆砌下，收房變成開盲盒，近年來，“取消公攤面積”的呼聲不斷。
對“公攤面積”的爭論點(diǎn)在哪里？
今年兩會期間，據(jù)《人民日報(bào)》報(bào)道，全國政協(xié)委員洪洋曾提到，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，業(yè)主毫無申辯權(quán)利。
洪洋提到，從來沒有哪一個專業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒有重復(fù)收費(fèi)，也只能由開發(fā)商說了算。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣也提到，公攤說起來很簡單，但是在現(xiàn)實(shí)生活中公攤部分、公共部分(公攤之外，不計(jì)入房本分?jǐn)偯娣e，但是歸全體業(yè)主所有的部分，比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等)對于業(yè)主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分，廣大業(yè)主花了錢，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒有產(chǎn)生收益。
取消“公攤面積”難在哪？
內(nèi)蒙古住建廳在答復(fù)中提到，“在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對防止出現(xiàn)公攤面積無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用。因此，我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部?！?/p>
不過，內(nèi)蒙古住建廳也坦言，以建筑面積作為商品房銷售的計(jì)價(jià)依據(jù)，已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，如果改革計(jì)價(jià)依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價(jià)方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡，因此實(shí)施的難度較大，周期較長。
同時，查詢內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)可以發(fā)現(xiàn)，內(nèi)蒙古并非首次回應(yīng)“公攤面積”。早在2021年9月18日，內(nèi)蒙古住建廳就曾答復(fù)過王鳳華《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》。
彼時，內(nèi)蒙古住建廳指出，“公攤建筑面積”并不是一個規(guī)范的名詞，是大家在日常使用過程中對業(yè)主個人分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的簡稱。住建部門對于共有建筑面積有明確的規(guī)定。對于公攤面積占商品住宅產(chǎn)權(quán)面積的比例，目前沒有標(biāo)準(zhǔn)或者強(qiáng)制的范圍，主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)內(nèi)容。自治區(qū)住建廳與自治區(qū)市場監(jiān)管局共同制定的《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房買賣合同示范文本》中，已經(jīng)將商品房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e等明確列出，供購房人參考。
答復(fù)還提出，目前，絕大部分成套商品房屋都必須配有共有建筑部分，比如公共門廳、過道、電梯井等。共用建筑部分的產(chǎn)權(quán)是歸業(yè)主共有的，具體分?jǐn)偟矫恳粦魳I(yè)主時，就是通常所指的“公攤建筑面積”。物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、交易契稅等都是按照不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積收取的。因此，“公攤建筑面積”是目前商品房屋一定會有的面積，也是業(yè)主不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的組成部分。
下一步，內(nèi)蒙古住建廳將加強(qiáng)商品房屋面積測繪的指導(dǎo)，推動住宅品質(zhì)提升，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)時，提高設(shè)計(jì)水平，盡可能減少“公攤建筑面積”，降低業(yè)主在后期持有房屋階段的各項(xiàng)費(fèi)用。
取消公攤面積有沒有必要？
面對取消公攤面積的呼聲，有一種聲音認(rèn)為，取消公攤面積后，開發(fā)商勢必提高套內(nèi)單價(jià)，房屋總價(jià)可能相差無幾，只是換湯不換藥，故而沒有調(diào)整的必要。
不過，也有觀點(diǎn)指出，對于購房者來說，能夠住上明明白白的房子，不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單更重要。
在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池看來，住房面積是否包含公攤面積是住房面積計(jì)量問題，包含不包含公攤面積只是一種計(jì)量方式，與一套房的總價(jià)沒有關(guān)系。取消公攤面積之后，反而住房單價(jià)會上漲，物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、稅費(fèi)等一系列標(biāo)準(zhǔn)都需要重新修訂，因?yàn)檠蛎鲈谘蛏砩?，建房的成本不會因?yàn)槿绾斡?jì)量而改變，因此，取消公攤面積沒有實(shí)質(zhì)意義，反而會帶來一系列其他困擾。因?yàn)槊織潣?、每個小區(qū)的公攤面積都不一樣，依據(jù)樓房的檔次、高低，不一而論。
趙秀池認(rèn)為，個別開發(fā)商貨不對板，夸大公攤面積，應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，而不是取消公攤面積能解決的。
其認(rèn)為，因?yàn)楣珨偯娣e確實(shí)是存在的，沒有墻不是房子，沒有樓道、電梯無法上樓。取消公攤面積容易，但取消公攤面積沒有實(shí)質(zhì)意義。不會如購房人期望的那樣，因此少支付費(fèi)用。
如何將公攤的“水分”擠出去？
那么，在當(dāng)前制度下，如何確保消費(fèi)者權(quán)益，將公攤的“水分”擠出去呢？
王玉臣提到，公攤部分是客觀存在的，不存在客觀取消的問題。但是可以在房屋銷售的時候，不以建筑面積對外銷售，以除去公攤面積后的套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積進(jìn)行銷售，這就可以有效避免相關(guān)的銷售欺詐。而且，不論是銷售的時候，還是交房的時候，如果做到對公攤部分，對公共部分充分公示，充分地公開透明，侵占公攤公共的問題勢必大大減少。
此前，《半月談》評論文章指出，應(yīng)探索用套內(nèi)面積替代建筑面積計(jì)價(jià)，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言，這可以使房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)更科學(xué)，更真實(shí)地反映群眾現(xiàn)階段的居住條件，更敏銳地揭示市場行情變化，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造更有利的條件，為政府針對房地產(chǎn)市場出臺調(diào)控措施提供更有價(jià)值的數(shù)據(jù)參考。
取消“公攤面積”為何總是雷聲大雨點(diǎn)??？
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“取消公攤”的熱度確實(shí)比較高，但針對這一問題還是要正本清源的看待。很多人將“取消公攤”解讀為降低成本、降低房價(jià)，甚至有人認(rèn)為，取消公攤后這部分面積就不計(jì)入價(jià)格了，以后就不用老百姓買單了。
“但其實(shí)，買房子肯定包含兩個部分，一個是套內(nèi)面積，一個是公攤面積。在大家呼喊公攤面積不透明不合理的同時，當(dāng)前占用公攤面積的情況也時有發(fā)生，包括在樓道中停自行車、放鞋架等。因此要客觀看待‘公攤面積’”。
官方是否提及取消公攤？
目前，官方未正面提及取消公攤。
不過，2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份3.1萬字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！边@是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。
這份征求意見稿文末附的起草說明中提到，目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
2019年9月10日，在對反饋意見和修改建議進(jìn)行認(rèn)真研究分析和處理后，住建部辦公廳曾第二次發(fā)布關(guān)于征求《住宅項(xiàng)目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范意見的函。不過，第二次發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的字樣。
2022年3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布關(guān)于《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開征求意見的通知。通知顯示，根據(jù)住建部工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)編制工作計(jì)劃，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已起草完成，在前期多次征求意見基礎(chǔ)上修改完善并經(jīng)專家審查通過。
澎湃新聞注意到，2022年3月15日發(fā)布的關(guān)于《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開征求意見稿中，未再提及“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。
取消公攤面積對誰影響最大？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，是否以套內(nèi)計(jì)價(jià)對于購房者實(shí)際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。
張大偉稱，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。
對于購房者而言，張大偉稱，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。
不計(jì)入公攤面積對房價(jià)有何影響？
對于大眾而言，取消公攤面積是否會對房價(jià)造成影響也是討論的熱點(diǎn)之一。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，無論是公攤面積計(jì)價(jià)還是套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，對購房者而言，只是計(jì)價(jià)方式有所改變，對總房價(jià)并不會產(chǎn)生太大影響。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，公攤對房價(jià)的影響實(shí)乃無稽之談，公攤對房價(jià)無任何影響。因?yàn)橘徺I的不動產(chǎn)，本身就由專有和共有兩個不可或缺的部分組成，一邊兒輕了，一邊自然就重了。另外，大家買房，購買的不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。過去的筒子樓得房率(套內(nèi)面積占比)很高，但配套設(shè)施少、公共服務(wù)差。現(xiàn)在的高層得房率低(70%-80%)，但有高速電梯，有物業(yè)管理，采光通風(fēng)也好。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對于取消公攤面積的議題，應(yīng)該說值得關(guān)注，體現(xiàn)了對購房者或業(yè)主降低成本、規(guī)范小區(qū)運(yùn)作的導(dǎo)向。但羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開發(fā)商也還是可以算到房價(jià)上。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若簡單取消掉，公攤面積如何管理還是一個問題。其認(rèn)為，后期可以建議一些小區(qū)或房企主動申報(bào)，未來房企若是資金實(shí)力強(qiáng)，那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來承擔(dān)，這樣房企可以多考慮增值收益等。類似過程需要和業(yè)主多協(xié)商、多論證，這樣才能形成一個公攤?cè)∩嵋庖姷墓s數(shù)。
