來源：易眼看房

在今年第五輪的認(rèn)購新盤中，浦東僅有一盤入市，它就是位于外高橋板塊的尼德蘭星嶼。

(資料圖)

外高橋板塊并不算浦東的熱門置業(yè)板塊，一方面沒有太多規(guī)劃利好，另一方面外高橋歷來是上海的工業(yè)區(qū)，可誰能想到這里卻能和低密洋房、改善掛鉤，現(xiàn)在的外高橋和很多人印象中的外高橋出入究竟有多大，今天我們就去一探究竟。

1、似遠(yuǎn)非遠(yuǎn)的外高橋，生活配套只能“將就過”

外高橋板塊地處上海市區(qū)的最東北角，板塊處于黃浦江的中下游，板塊東側(cè)為長(zhǎng)江入?？?。除了外高橋北側(cè)岸線的碼頭，其余土地都處于外環(huán)線以內(nèi)，不過這一段高架也是全市唯一外環(huán)和郊環(huán)交匯的地方，從環(huán)線分布來看，雖然這里屬于上海市區(qū)，其實(shí)距離市中心的距離是比較遠(yuǎn)的。

外高橋版圖

以外高橋保稅區(qū)站為例，距離人民廣場(chǎng)直線距離約16公里，好在這里有軌交覆蓋，坐上6號(hào)線，基本上約40分鐘左右可以到達(dá)人民廣場(chǎng)。隨著10號(hào)線東延伸的通車，住在港城路附近的居民，無需再繞遠(yuǎn)路，可以同站換乘10號(hào)線，能比較快捷地到達(dá)浦西五角場(chǎng)商圈。

地鐵線路圖

外高橋板有地鐵，距離森蘭國(guó)際住區(qū)也近，但始終不被人看好，也不太宜居。一大原因與這里的產(chǎn)業(yè)布局有關(guān)，外高橋保稅區(qū)內(nèi)遍布了各大集裝箱碼頭、船舶工廠、化工廠等，例如中石化化工、塞卡尼斯、三井化學(xué)等化工企業(yè)。

高橋板塊實(shí)景

為了改善這里的環(huán)境，近些年管理部門打造了森蘭綠地和濱江森林公園等生態(tài)綠洲，不過對(duì)于面積龐大的外高橋而言，也僅是杯水車薪。此外，作為自貿(mào)區(qū)的一部分，這里的集裝箱碼頭眾多，因此主干道上的集卡自然也很多。

外高橋板塊街景

如果說以上這些硬傷是由于板塊的發(fā)展需求和形勢(shì)所致，短期內(nèi)幾乎不會(huì)有什么改變，那么這里另一大短板就是配套能級(jí)很低，雖然近年來外高橋新建了不少商品住房，但板塊內(nèi)并未形成相應(yīng)的生活配套設(shè)施。

眼看南面的高行板塊近年來飛速發(fā)展，印象城大型商業(yè)體開建，山姆會(huì)員店、盒馬x會(huì)員店紛紛開業(yè)，而外高橋似乎就是被人遺忘的角落，走在這里的街頭，最大的感受就是路上人煙稀少。

整個(gè)外高橋板塊內(nèi)，竟沒有一家拿得出手的商業(yè)綜合體，在張楊北路和清溪路口有小馬寶莉商業(yè)廣場(chǎng)，不過體量很小甚至連社區(qū)型商業(yè)都稱不上，而該片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套現(xiàn)在全靠一條夏碧路的沿街底商撐著，商業(yè)的布局還算比較豐富，基本還是可以滿足簡(jiǎn)單的日常所需。而稍高端點(diǎn)的綜合商業(yè)體還是只能依賴高行、金橋等板塊。

夏碧路商業(yè)街

未來這一局面或有所改觀，陽明花園自帶的4萬方商業(yè)綜合體基本建設(shè)完成，即將投入運(yùn)營(yíng)，有機(jī)會(huì)彌補(bǔ)這里商業(yè)缺失的短板。另外，板塊內(nèi)有一所三甲醫(yī)院，第七人民醫(yī)院，看個(gè)病算是不用出遠(yuǎn)門。

隔壁的高行近年來引入了不少優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源，但外高橋卻沒有相關(guān)的動(dòng)作，區(qū)域內(nèi)知名度較高的小學(xué)為外高橋保稅區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，還有一所上師大附屬高橋?qū)嶒?yàn)中學(xué)，也僅僅是第三梯隊(duì)學(xué)校，這對(duì)外區(qū)購房者來說幾乎沒有吸引力。

2、尼德蘭花園最迷你地塊，島居大宅配上剛需品質(zhì)

再來看板塊內(nèi)的新盤，外高橋板塊一直不是浦東新房市場(chǎng)的主力軍，過去這些年來，這里入市最多的兩個(gè)項(xiàng)目要屬尼德蘭花園和陽明花園。陽明花園目前還有三期三批次房源等待入市。預(yù)計(jì)推出約72-182平高層住宅，上期均價(jià)5.3萬元/平。

再來看這一批次的主角尼德蘭星嶼，項(xiàng)目屬于尼德蘭花園8期，尼德蘭花園規(guī)劃其實(shí)屬于荷蘭風(fēng)情小鎮(zhèn)—高橋新城中的一部分，至今已經(jīng)開發(fā)了近19年，開發(fā)商為外高橋集團(tuán)有限公司。項(xiàng)目本次推出的產(chǎn)品建面約130-147平3-4房，僅94套房源，樓盤坐落于尼德蘭觀邸的南側(cè)，距離地鐵站約900米路程。

高橋新城版圖

整個(gè)地塊為三角形，三面臨河，整個(gè)社區(qū)猶如建在一座小型島嶼上，社區(qū)西側(cè)與春暉路相連，而東側(cè)與溪蘭路相通。從版圖上就可以看出，尼德蘭星嶼社區(qū)與此前推出的社區(qū)體量有天壤之別，幾乎就是一幅微型地塊。

項(xiàng)目效果圖

尼德蘭星嶼現(xiàn)場(chǎng)

據(jù)置業(yè)顧問介紹，航津路作為主干道車流量會(huì)比較大，不過項(xiàng)目東西側(cè)的溪蘭路和春暉路基本很少有車輛經(jīng)過，主要是居住社區(qū)的私家車，因此相對(duì)比較幽靜。

從現(xiàn)場(chǎng)來看，項(xiàng)目已經(jīng)全部結(jié)構(gòu)封頂，干掛石材外立面也已經(jīng)建設(shè)完成。當(dāng)然不遠(yuǎn)處的化工廠也是依稀可見。項(xiàng)目周圍的河道來源于高橋港，屬于黃浦江支流，景觀河道沿線布局了大量綠化帶，環(huán)境可圈可點(diǎn)。

尼德蘭星嶼現(xiàn)場(chǎng)

整個(gè)地塊規(guī)劃建造5棟電梯洋房，一梯兩戶設(shè)計(jì)，推出戶型為約130-148平3-4房，共94套，分別為4-6層的洋房，項(xiàng)目容積率僅為1.03，和別墅社區(qū)相當(dāng)，主要由于項(xiàng)目樓層不高，不過樓棟之間的排布還是略顯緊湊。再加上地塊不規(guī)整，除了最南側(cè)的3棟樓宇朝向?yàn)檎戏?，北?cè)的兩棟房屋朝向都比較特別，分別為東南和西南朝向。

據(jù)悉，項(xiàng)目主推的戶型為148平的4房2廳2衛(wèi)，1樓有少量130多平的非標(biāo)戶型，為3房2廳2衛(wèi)，所有樓棟為1梯2戶格局。

147平樣板間戶型圖

尼德蘭星嶼為裝修交付，交付標(biāo)準(zhǔn)包含大金中央空調(diào)，但讓人意外的是，作為一個(gè)大戶型偏改善的產(chǎn)品，居然沒有配備新風(fēng)系統(tǒng)和地暖，這會(huì)讓居住體驗(yàn)大打折扣。

樣板間主衛(wèi)

樣板間主臥

尼德蘭星嶼的優(yōu)勢(shì)是4-6層樓的洋房擁有很低的人口密度，得房率也會(huì)比市面上同級(jí)別產(chǎn)品要高，據(jù)悉項(xiàng)目得房率為83%，層高3.15米。即便這里的配套并不完美，但這里的新房市場(chǎng)幾乎以大戶型的改善房源為主，并非為純剛需打造的居住區(qū)。

從置業(yè)顧問處獲悉，該片區(qū)的購房者主要為浦東本地客群居多，除了來自外高橋本區(qū)域及周邊高行、高東等板塊，還有不少在外高橋工作的非戶籍人士。不過這一板塊的教育資源和配套比較有限，因此對(duì)于外區(qū)客的吸引力并不強(qiáng)，很多在張江、金橋等園區(qū)工作的購房人還是會(huì)傾向于塘鎮(zhèn)、金橋等，甚至更南側(cè)的康橋、周浦等板塊，鮮有人會(huì)考慮在外高橋置業(yè)。

從現(xiàn)場(chǎng)走訪中來看，尼德蘭花園所在的片區(qū)遍布了大量的低密別墅和洋房社區(qū)，雖然這里地處外高橋，不過高橋新城范圍內(nèi)的城市界面及環(huán)境還是略勝一籌的，頗有別墅住區(qū)的感覺，而再往北過了高橋港，就屬于高橋的老城區(qū)了。

尼德蘭花園早期產(chǎn)品

從價(jià)格來看，尼德蘭星嶼本次認(rèn)購均價(jià)為6.2萬/平，相比周圍品質(zhì)不錯(cuò)的次新房例如尼德蘭花園和陽明花園，均價(jià)都在7萬/平上下，而房齡稍老的富特新城和潼港新城均價(jià)約在5萬/平。由此來看，尼德蘭花園與同類產(chǎn)品存在微弱倒掛，不過價(jià)差優(yōu)勢(shì)并不明顯。

尼德蘭星嶼本次94套房源全部推出，從售樓處獲悉，預(yù)計(jì)50分以上就有很大的入圍機(jī)會(huì)，從現(xiàn)場(chǎng)來看，有數(shù)組前來看房的客戶，對(duì)于積分不太高或者同等預(yù)算下打算購買更大戶型的購房者，不妨可以考慮這一產(chǎn)品。

3、結(jié)語

從大環(huán)境來說，外高橋板塊存在較多的弊端，當(dāng)然尼德蘭星嶼所在的這一片區(qū)整體居住環(huán)境和氛圍還算可圈可點(diǎn)，商業(yè)配套或在后期有所改善，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看沒有太大的發(fā)展預(yù)期。當(dāng)然，交通出行還算便利，比起近郊板塊例如九亭、周浦、楊行、顧村劉行等，外環(huán)內(nèi)的高橋在市區(qū)通勤和地理位置上還是具備一定優(yōu)勢(shì)的。

從整個(gè)板塊的規(guī)劃能級(jí)和發(fā)展?jié)摿Ψ矫?，高橋是處于下風(fēng)光的，未來主要還是要依賴高行板塊的生活配套。這里的新房從居住的角度來看確實(shí)不錯(cuò)，適合比較年輕或事業(yè)成熟的家庭。

而本次入市的尼德蘭星嶼或是尼德蘭花園的收官作，雖然產(chǎn)品做到了大戶型的低密度洋房產(chǎn)品，不過本期產(chǎn)品也是高橋新城內(nèi)最迷你的社區(qū)，項(xiàng)目本身戶型較大，不過在配置上并未真正做到改善，反倒像是一個(gè)大戶型的剛需產(chǎn)品。

關(guān)鍵詞： 陽明花園 外高橋保稅區(qū) 人民廣場(chǎng)