來源：大盧侃樓市
雖然今年上海經(jīng)歷特殊時期，社會經(jīng)濟等各方面均受到影響，但上海新建商品住宅市場表現(xiàn)出強大韌性。年初受到高供應(yīng)的推動，實現(xiàn)“高開”，成交面積接近130萬平方米，也是全年最高點。此后成交一路快速下探，4、5月份受到全市停擺影響，成交陷入停滯。6月全市按下“重啟鍵”后快速進入狀態(tài)，每月一批的集中供應(yīng)提供良好支撐，連續(xù)數(shù)月成交量超過100萬平方米。四季度后勁略顯不足，10月成交面積出現(xiàn)大幅跳水，好在11月成交再度回升，不過勉強站上100萬平方米的關(guān)口。截止到12月25日，全年新建商品住宅成交面積達到1002.37萬平方米，同比減少2. 52%。在全國樓市處于調(diào)整的背景下，上海能有這樣表現(xiàn)實屬不易。
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下半年供應(yīng)井噴 認籌規(guī)則進一步優(yōu)化
基于目前采用集中供應(yīng)方式，通常年末最后一批房源不一定能在當(dāng)月全部入市，所以盡管1月是傳統(tǒng)淡季，但也出現(xiàn)了171.3萬平方米的高供應(yīng)。6月開始，每月公布一批集中供應(yīng)房源，每一批供應(yīng)量都在百萬平方米左右，尤其是11月中旬推出的第七批房源，甚至達到了190萬平方米，也是今年供應(yīng)量最多的一批。截止到12月25日，今年新建商品住宅供應(yīng)達到1116.75萬平方米，同比增41.9%。
從市場投放來看，符合上海新盤市場以改善為主的格局，尤其是3-6萬元/平方米的首次改善產(chǎn)品占市場供應(yīng)主流，占供應(yīng)總量52.83%。這點從供應(yīng)項目前十可以看出，3-6萬元/平方米有7個項目。
從上表中可以看出，五大新城仍是供應(yīng)主力，這和上海“十四五”重點發(fā)展規(guī)劃一致。尤其是臨港投放量特別多，從榜單可以看出，有4個。
此外值得關(guān)注的是，從榜單中可以看出，還有個10萬+項目。市區(qū)產(chǎn)品相對稀缺，尤其是今年上海遇到特殊狀況，對于改善需求推動顯著，這些產(chǎn)品的推出滿足市場所需。
面對市場新變化，今年的認籌規(guī)則再度做出優(yōu)化。比如認購金減半，由不高于本次準售房源套均總價的20%下降到10%，減輕買家資金騰挪的壓力。項目從公示到認籌的時間明顯縮短，原先流程大約要3周時間，現(xiàn)在極限時間可以縮短到11天左右。對于沒有買到房子的客戶來說，及時“解封”，趕緊到下一個要開盤的項目認籌，增加買到自己喜歡房子的幾率。
又如入圍比也有進一步細化，比如市區(qū)項目入圍比多調(diào)到2甚至2.5，遠郊熱門板塊比如徐涇可以看到不少項目入圍比在1.8，這樣增加參與人數(shù)，減少焦慮感。
消費韌性足 改善需求釋放顯著
自6月后，上海新建商品住宅市場開啟快跑模式，連續(xù)4個月成交面積都在1百萬平方米以上，甚至有2個月成交接近130萬平方米。通常交易區(qū)間一個月在80-110萬平方米，這樣的表現(xiàn)足以給個90分。一方面，上半年積壓的需求得到釋放；另一方面，新房所在的區(qū)位和市場需求契合度高。以往為調(diào)節(jié)均價，大量投放遠郊區(qū)域，但是所在區(qū)域缺少軌道交通或者大型規(guī)劃，生活便利度不夠，往往只能本區(qū)域內(nèi)改善或者剛需客戶消化?，F(xiàn)在盡管投放不少遠郊區(qū)域產(chǎn)品，但多在五大新城，區(qū)域內(nèi)配套基本建成，具備生活條件。屬于“有效供應(yīng)”，所以購買的動力也較足。
雖然上海新房購買力韌性足，但也要看到在連續(xù)高供應(yīng)下后勁不足。比如徐涇板塊，7月份開盤的蟠龍?zhí)斓?，入圍?1.22分，11月份，招商璀璨時代入圍分為63.42分，可見熱點板塊入圍分在下降。一旦分數(shù)進一步下滑，市場信心或發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。而且到了四季度，即便入圍，而且有購買機會也會有人放棄，“棄號率”有所抬頭。上海樓市表面光鮮背后還藏有隱憂。
改善力量一直在支撐上海新房市場，套均總價600萬以上每一個區(qū)間段和去年相比，占比都高于去年，而600萬以內(nèi)價位段都低于去年。此外，從成交前十榜單也可以看出，榜單中有2個10萬+產(chǎn)品。而排名第一的則是均價接近9萬元/平方米的項目。中高端改善依然是新房市場中比較搶眼的部分。
今年新房成交并沒有受到太多影響主要有幾方面因素：
1、 長時間封控導(dǎo)致引發(fā)對改善需求的釋放。居家辦公、上網(wǎng)課，需要有多個獨立空間，陽臺甚至還要承擔(dān)休閑娛樂等多重功能。大家對面積、功能性有進一步提升外，小區(qū)品質(zhì)，物業(yè)管理也成為大家競相重視的指標。
2、上海人才引進舉措多。上海是高質(zhì)量高水平發(fā)展的城市，因此需要高水準的人才作為產(chǎn)業(yè)支撐后盾，今年多個人才舉措吸引應(yīng)屆畢業(yè)生落戶。雖然不代表今年就會轉(zhuǎn)化成直接購買力，但為樓市進行消費“儲備”，從經(jīng)驗來看，很快就會轉(zhuǎn)化成實際購買力。
3、 新房尤其是豪宅價格倒掛沒有徹底消滅。新房價格漲幅受控，尤其是最近幾年，戶型設(shè)計迭代，不論是硬件還是軟件都比二手房有明顯優(yōu)勢。而且市區(qū)范圍內(nèi)產(chǎn)品價格倒掛并沒有消除，即便是一些郊區(qū)也會有這種現(xiàn)象，比如唐鎮(zhèn)。
成交仍有潛力可挖 價格繼續(xù)保持小幅上行
雖然新建商品住宅市場成交量總體表現(xiàn)不錯，但是一些先前指標四季度開始回落，比如售樓處來客來訪量、入圍積分開始走低，現(xiàn)在50分都能購買市區(qū)范圍的新盤，在去年這種現(xiàn)狀是不可想象的事情。因此，市場難免有擔(dān)憂情緒。不過從年底的中央經(jīng)濟工作會議，到諸多部委的表態(tài)，房地產(chǎn)仍是國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐，因此市場信心會得到回歸。
從今年土地拍賣來看，明年住宅供應(yīng)充分，預(yù)計仍會保持1千萬平方米左右的供應(yīng)量。在充足的供應(yīng)支撐下，明年成交仍有機會維持在當(dāng)前水平，甚至可能增加1成。當(dāng)然，節(jié)奏可能和今年不同。預(yù)計隨著正常狀態(tài)的回歸，明年供應(yīng)節(jié)奏或回歸到2月一次，那么成交節(jié)奏不會和今年一樣上下半場不會相差那么明顯。上半年很大可能繼續(xù)信心修復(fù)，包括入圍分數(shù)繼續(xù)低位運行。但下半年市場整體轉(zhuǎn)好，成交轉(zhuǎn)為活躍，入圍分數(shù)線逐步上行。
價格方面，房地聯(lián)動價繼續(xù)為未來房價提供指引。盡管市場會有些乏力，但不會影響房價上漲。當(dāng)然，幅度一定在5%以內(nèi)。
