2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整的一年。這一年，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，還是銷售面積、銷售額等指標(biāo)均出現(xiàn)了同比明顯下降。不少購(gòu)房者面臨已購(gòu)住房難以交付的窘境，更多消費(fèi)者在市場(chǎng)下行時(shí)觀望情緒濃厚。
守得云開(kāi)見(jiàn)月明，隨著防疫政策完成了徹底地大反轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展重回主舞臺(tái)。尤其是臨近年末的一個(gè)多月，房地產(chǎn)宏觀政策出現(xiàn)急轉(zhuǎn)彎，多項(xiàng)金融政策持續(xù)發(fā)力，意在為市場(chǎng)注入源頭活水，從供需兩端助市場(chǎng)企穩(wěn)，我們對(duì)未來(lái)理應(yīng)保持從容樂(lè)觀。
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上海，作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，也是調(diào)控政策最為嚴(yán)格、需求最為旺盛的城市之一，2022全年新房成交金額6000多億元，是全國(guó)唯一同比出現(xiàn)正向上漲的城市；另外單價(jià)10萬(wàn)以上成交套數(shù)超過(guò)1萬(wàn)套，總價(jià)1000萬(wàn)以上成交1.5萬(wàn)套。這一組數(shù)據(jù)，雄霸全國(guó)，且遙遙領(lǐng)先。
進(jìn)入新一年，行業(yè)內(nèi)及不少購(gòu)房者更為關(guān)注接下來(lái)上海樓市會(huì)怎么走，市場(chǎng)信心如何恢復(fù)？不少新盤迎來(lái)交付大考，購(gòu)房如何避坑？樓市政策是否有所松綁？土地、市場(chǎng)供需兩端又會(huì)出現(xiàn)怎樣的行情？
作為2023開(kāi)年新聞策劃之一，搜狐焦點(diǎn)邀請(qǐng)58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波、克而瑞上海品牌事業(yè)部總經(jīng)理李霞、中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜、上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦共四位地產(chǎn)行業(yè)大咖，共同研判展望2023年上海樓市動(dòng)向，并對(duì)上述疑問(wèn)都分享了各自的真知灼見(jiàn)，且看他們?cè)趺凑f(shuō)。
搜狐焦點(diǎn)：2022年末一個(gè)多月，金融調(diào)控政策頻出，政策組合拳接連出擊，力度空前，給行業(yè)帶來(lái)哪些影響？房地產(chǎn)是否已經(jīng)迎來(lái)拐點(diǎn)？
張波：房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)目前還未到，雖然從政策力度來(lái)看的確處于不斷加碼之中，但對(duì)于供給側(cè)的實(shí)效表現(xiàn)相對(duì)明顯，需求側(cè)的信心依然總體仍有待恢復(fù)。由于再次強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)是支柱行業(yè)”，市場(chǎng)整體對(duì)于未來(lái)預(yù)期明顯增強(qiáng)，市場(chǎng)復(fù)蘇的確定性也得到了進(jìn)一步明確。
盧文曦：市場(chǎng)看到希望，政策利好穩(wěn)步兌現(xiàn)，比如房企融資開(kāi)閘，已近有不少房企獲得高額授信，有房企申請(qǐng)配股等等，緩解資金壓力。房地產(chǎn)屬于半個(gè)金融行業(yè)，資金壓力緩解，很多問(wèn)題可以迎刃而解。當(dāng)然，政策底已近明確，但是市場(chǎng)底需要行業(yè)周期，市場(chǎng)信心等多因素發(fā)生共振后“走”出來(lái)。所以市場(chǎng)底還需要耐心等候。
李霞：“房地產(chǎn)”的支柱產(chǎn)業(yè)地位再次被提及，靜態(tài)看，廣義房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了超過(guò)17%的名義GDP，超過(guò)20%的企業(yè)盈利，和超過(guò)12%的勞動(dòng)者報(bào)酬；從2023年來(lái)看，政策仍將保持一個(gè)持續(xù)放松的狀態(tài)，樂(lè)觀估計(jì)，2023很可能迎來(lái)寒冬后的春天。
陳文靜：多項(xiàng)房地產(chǎn)重磅政策利好陸續(xù)落地，房企融資支持力度明顯加大，政策托底信號(hào)明確，有利于緩解房企資金壓力。與此同時(shí)，需求端政策不斷優(yōu)化，有利于降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門檻，促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放。各地樓市政策亦在跟進(jìn)調(diào)整，特別是核心城市，降低首付比例、調(diào)整限購(gòu)政策等，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)預(yù)期的修復(fù)起到積極作用。
搜狐焦點(diǎn)：在全國(guó)房地產(chǎn)都不太景氣的情況下，上海為什么能做到一枝獨(dú)秀？
張波：一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)是由其基本面決定的，上?？傮w房地產(chǎn)供求狀況、經(jīng)濟(jì)韌性以及開(kāi)發(fā)投資表現(xiàn)均在全國(guó)處于前列。上海的供求總體平衡度較好，一直以來(lái)上海的新房市場(chǎng)都保持一個(gè)較高的熱度，尤其是熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤往往是一房難求，對(duì)購(gòu)房積分的要求很高。
同時(shí)2022年上海落戶人數(shù)又不斷增加，進(jìn)一步推升了購(gòu)房需求增加，是市場(chǎng)成交提升的重要保障。10萬(wàn)以上單價(jià)房源的成交量上升和供應(yīng)結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系，2022年內(nèi)環(huán)的新盤供應(yīng)量明顯增多，包括普陀、楊浦、浦東、黃浦、靜安等區(qū)域都有新房供應(yīng)，迎合了近幾年大量中高端改善需求的增長(zhǎng)趨勢(shì)。
盧文曦：首先是城市發(fā)展基本面好，不管從就業(yè)機(jī)會(huì)，工資收入，上海都比其他城市有優(yōu)勢(shì)。尤其是今年人才落戶舉措比較多，有人口就有居住需求。其次，在全國(guó)市場(chǎng)不好的背景下，資金往上海、北京聚集，包括房企也在這些城市積極拿地布局，不少避險(xiǎn)資金會(huì)選擇上海。
當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程中市場(chǎng)還是有一些疲態(tài)，比如新房認(rèn)籌分?jǐn)?shù)下半年明顯感受到開(kāi)始下降。典型如大虹橋，入圍分?jǐn)?shù)從八九分下降到60多分。所以上海樓市也不能盲目樂(lè)觀。
李霞：受益于上海在全國(guó)的城市地位，以及多年來(lái)一系列的政策執(zhí)行力度，讓上海的房?jī)r(jià)在過(guò)去多年并未大幅度的透支，資產(chǎn)價(jià)值依舊得到充分的認(rèn)可。
陳文靜：第一，上?；久孑^好，購(gòu)房需求旺盛下市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，在上半年疫情得到控制后，購(gòu)房者從二手房轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，購(gòu)房需求充分釋放。
第二，2022年上海多次優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策，五大新城降低落戶門檻，臨港新片區(qū)購(gòu)房門檻大幅降低，住房政策與人才政策相結(jié)合，對(duì)購(gòu)房需求釋放起到促進(jìn)作用。
第三，上海新房市場(chǎng)可售面積出清周期較短，普遍低于6個(gè)月，市場(chǎng)短期庫(kù)存不足，新房供應(yīng)量增加為市場(chǎng)成交提供了較強(qiáng)支撐。
搜狐焦點(diǎn)：上海新盤進(jìn)入低積分就可以入圍的階段。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象？今年接下來(lái)新房的入圍分會(huì)不會(huì)更低？
張波：2022年四季度，上海新盤供應(yīng)大幅增加，尤其是部分熱點(diǎn)板塊出現(xiàn)樓盤集中亮相，購(gòu)房者可選余地大大增加，推動(dòng)了積分下滑，這一現(xiàn)象可以視為在供給端發(fā)力，推動(dòng)市場(chǎng)有序運(yùn)行，一旦熱點(diǎn)板塊的供給不再“扎堆”，2023年部分板塊積分還是有可能再度上調(diào)。
盧文曦：供求關(guān)系決定，下半年開(kāi)始每月一批集中入市項(xiàng)目亮相，全年一共8個(gè)批次，市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏特別快。另外，認(rèn)籌規(guī)則做了優(yōu)化，需求分流，導(dǎo)致認(rèn)籌分?jǐn)?shù)下降。
今年上半年認(rèn)籌分?jǐn)?shù)仍有下降可能，但下半年可能會(huì)穩(wěn)住，甚至?xí)厣．?dāng)然，個(gè)別網(wǎng)紅項(xiàng)目不會(huì)受到干擾，依舊會(huì)出現(xiàn)90分以上高分的項(xiàng)目。
李霞：由于過(guò)去多年上海土地供應(yīng)量激增，新房供應(yīng)在2022年同比激增了40%以上，2023年預(yù)計(jì)超過(guò)300個(gè)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)供應(yīng)井噴的狀態(tài)下，入圍積分大概率會(huì)繼續(xù)走低。
陳文靜：2022年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，很多年輕人選擇高負(fù)債購(gòu)房的意愿較低。購(gòu)房人群減少，疊加供應(yīng)量大，導(dǎo)致新盤入圍分?jǐn)?shù)越來(lái)越低，很多郊區(qū)環(huán)線的項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)不需要積分的現(xiàn)象。
搜狐焦點(diǎn)：2023年不少項(xiàng)目迎來(lái)交付大考，對(duì)于購(gòu)房者而言，如何避免踩坑？碰到問(wèn)題又該如何合理合法解決？
張波：對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇本身信譽(yù)度更好的房企將是避免交付延期，尤其是避免交付質(zhì)量問(wèn)題的最為直接的方法。尤其是出現(xiàn)過(guò)暴雷的房企，2023年購(gòu)房者還應(yīng)相對(duì)的客觀理性對(duì)待。
盧文曦：對(duì)于交房日期特別在意，盡量挑選交房時(shí)間短的樓盤，時(shí)間越長(zhǎng)中間不可控性越高。另外，可以選擇國(guó)企、央企的項(xiàng)目，這些開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品至少在這方面還是有保障的。如果遇到問(wèn)題，上海法治環(huán)境還是比較好的，按合同辦事，理性維權(quán)。
李霞：之前規(guī)模民企由于過(guò)度擴(kuò)張，資不抵債，造成目前這樣的局面，選擇期房項(xiàng)目可以適當(dāng)?shù)耐鶉?guó)央企去傾斜。真的碰到問(wèn)題，需求法律合理申訴，不建議過(guò)度維權(quán)。
陳文靜：在樓盤選擇上，應(yīng)盡量選擇優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，可以減少出現(xiàn)樓盤爛尾的概率；購(gòu)房者也可選擇現(xiàn)房及準(zhǔn)現(xiàn)房的項(xiàng)目，該種項(xiàng)目工程基本結(jié)束，所見(jiàn)即所得，后續(xù)停工的可能性較低。
搜狐焦點(diǎn)：今年預(yù)計(jì)會(huì)有300多個(gè)項(xiàng)目排隊(duì)入市。房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲嗎？重點(diǎn)推薦哪些板塊值得入手？2023年是不是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)？
張波：上海的房?jī)r(jià)近幾年控制相對(duì)較好，老盤新推一般都能保持價(jià)格穩(wěn)定，由于2022年上海土地出讓金額在全國(guó)排名第一，預(yù)計(jì)2023年整體市場(chǎng)的供給量將依然保持高位，供應(yīng)量大的背景下，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力就會(huì)趨弱，疊加全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的背景，總體房?jī)r(jià)穩(wěn)定是個(gè)大概率事件。
2023年，將是個(gè)改善需求入市的好年份，12月印發(fā)的擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要中明確提到，住房改善將是未來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需的重點(diǎn)。因此，與此相配套的政策會(huì)同步跟進(jìn)，降低改善需求入市的門檻，包括在首付、利率以及稅費(fèi)層面都有可能出臺(tái)更多針對(duì)性政策。
盧文曦：新房?jī)r(jià)格還是能保持小幅上漲走勢(shì)。市區(qū)范圍個(gè)人比較推薦普陀，楊浦，項(xiàng)目選擇余地不少，預(yù)計(jì)分?jǐn)?shù)不會(huì)特別高。
李霞：目前待上市的新房受限于房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，短期上漲的可能性很低，買房還是建議大家考慮自住需求，重點(diǎn)板塊的話類似于浦東的三林南、張家浜都是有不錯(cuò)的發(fā)展前景。
陳文靜：2023年，上海房地產(chǎn)政策仍存在放松空間，降低房貸利率、降低部分人群首付比例等政策存在預(yù)期，政策優(yōu)化后市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)回升，市場(chǎng)量?jī)r(jià)仍有支撐，價(jià)格有望穩(wěn)中有漲。但不同板塊之間市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)或加劇，建議選擇核心區(qū)域和優(yōu)勢(shì)板塊，選擇配套相對(duì)完善、性價(jià)比較高的項(xiàng)目，未來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)能力亦較強(qiáng)。
搜狐焦點(diǎn)：在政策調(diào)控方面，今年臨港新片區(qū)以及五大新城預(yù)計(jì)還會(huì)有哪些可以突破的口子？展望2023年上海樓市，有哪些具體的暢想和期待？
張波：上海調(diào)控政策的放松多呈現(xiàn)區(qū)域化，小幅微調(diào)的方式。相比于深圳，上海對(duì)于人才的保障更注重區(qū)域化的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)2023年的人才政策還是會(huì)聚焦在租售兩側(cè)，但租賃層面的覆蓋力度會(huì)強(qiáng)于購(gòu)房層面。上海的外圍區(qū)域，尤其是浦東新區(qū)，本身在政策層面具有更大的靈活性，人才購(gòu)房的政策存在進(jìn)一步放松的可能性。
盧文曦：五大新城值得市場(chǎng)期待，不排除其他幾個(gè)新城在人才舉措上借鑒臨港的做法。根據(jù)規(guī)劃，五大新城是發(fā)展重點(diǎn)，所以如有政策傾斜也是意料之中的事情。
展望2023，更多看到的是行業(yè)發(fā)展的希望。市場(chǎng)很有可能走出探底回升走勢(shì)，時(shí)間窗口其實(shí)已經(jīng)開(kāi)啟。當(dāng)然，新盤供應(yīng)多了，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)激烈起來(lái)，今年有望重新回歸產(chǎn)品本身，靠產(chǎn)品品質(zhì)吸引更多買家。
李霞：臨港作為頂層規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)長(zhǎng)期會(huì)有規(guī)劃和政策傾斜，就上海來(lái)說(shuō)，相信魔都的魅力，即使短期遇到了一些發(fā)展的阻力，長(zhǎng)期來(lái)看，依舊會(huì)越來(lái)越好。
陳文靜：預(yù)計(jì)2023年結(jié)合人口變化優(yōu)化樓市政策仍將是重要方向。2023年，住房政策有望與生育政策、人才政策、養(yǎng)老政策相結(jié)合，滿足多孩家庭、老年家庭的住房需求，同時(shí)人才的購(gòu)房支持力度有望延續(xù)。
從政策類型上看，基于上海購(gòu)房群體規(guī)模較大以及房產(chǎn)價(jià)值較高等因素，2023年上海限購(gòu)政策大幅松動(dòng)的預(yù)期偏弱，針對(duì)部分地區(qū)、部分人群等微調(diào)限購(gòu)政策或是方向之一。另外，當(dāng)前上海房貸利率、首付比例均有較大放松空間，調(diào)整離異家庭購(gòu)房的年限要求亦有助于合理購(gòu)房需求釋放。若上海政策給予購(gòu)房者更多支持，2023年上海的市場(chǎng)仍然值得期待。
關(guān)鍵詞： 資金壓力 首付比例 房地產(chǎn)市場(chǎng)
