搬出大學(xué)宿舍，張?jiān)_(kāi)啟了合租生活，入住后才發(fā)現(xiàn)，自己被“二房東”忽悠，這間房被改成了群租房，不僅居住體驗(yàn)不佳，還潛藏消防安全隱患。
如何避免類似這樣的租房遭遇？今年2月1日起，《上海市住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式實(shí)施，立法對(duì)群租現(xiàn)象“亮劍”，明確禁止“將住房用于群租”，并加大對(duì)“二房東”的監(jiān)管。市人大常委會(huì)法工委主任閻銳說(shuō)，這部法規(guī)意在促進(jìn)租賃雙方建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系，推動(dòng)形成管理有序、服務(wù)規(guī)范的住房租賃體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，滿足居民多層次的居住需求。
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群租，這個(gè)超大城市治理中的難點(diǎn)、堵點(diǎn)，難以根治，容易回潮。而此次立法明確禁止將住房用于群租。那么，一間房住多少人、一套房分隔成什么樣，才能算是群租房？
基層治理中的這些困惑也有了法條依據(jù)?！稐l例》對(duì)群租做了清晰界定和劃分，明確廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住，且每個(gè)房間的居住人數(shù)和人均居住面積符合本市相關(guān)規(guī)定。條款中還專門(mén)加強(qiáng)了監(jiān)管部門(mén)發(fā)現(xiàn)和處置機(jī)制的銜接，明確了相應(yīng)的處罰措施。
整治群租亂象的同時(shí)，也加大住房供給力度，做到“疏堵結(jié)合”?！稐l例》明確，將在高校園區(qū)、產(chǎn)業(yè)和商務(wù)商業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點(diǎn)周邊等集中供應(yīng)保障性租賃住房。此外，還將繼續(xù)挖掘存量，商業(yè)辦公、旅館等非居住存量房屋也能遵循相關(guān)規(guī)定改建為保障性租賃住房。
目前，全市租賃住房約210萬(wàn)套，占住房總量的26.3%，其中，個(gè)人出租住房約180萬(wàn)套，市場(chǎng)化租賃企業(yè)出租約10萬(wàn)套，保障性租賃住房約20萬(wàn)套(間)。在法規(guī)征求意見(jiàn)過(guò)程中，不少人認(rèn)為，建設(shè)穩(wěn)定健康的住房租賃體系，要對(duì)暴露出的“租金貸”等各類問(wèn)題重拳出擊，其中，規(guī)范管理“二房東”是關(guān)鍵。
這也是此次立法的一大亮點(diǎn)。針對(duì)“二房東”，《條例》規(guī)定，個(gè)人以營(yíng)利為目的的轉(zhuǎn)租房達(dá)到規(guī)定數(shù)量，需依法辦理登記。由此，加強(qiáng)“二房東”管理，以便倒查追溯，保障租客權(quán)益。
此次立法還創(chuàng)設(shè)性地提出“住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶”。按照《條例》，住房租賃企業(yè)承租個(gè)人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在商業(yè)銀行開(kāi)立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，一次性收取租金超過(guò)三個(gè)月, 以及收取押金超過(guò)一個(gè)月租金的，超出部分應(yīng)當(dāng)存入住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。該專用賬戶起到“防火墻”的作用：一方面，最大限度保障承租人利益，確保租金不被中途挪用。另一方面，也考慮到平臺(tái)的現(xiàn)實(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)，確保企業(yè)有充裕的現(xiàn)金流。
條例還明確了法律責(zé)任：如果二房東企業(yè)未按規(guī)定開(kāi)立交易資金監(jiān)管專用賬戶，最高將被處罰款20萬(wàn)元。這就從立法上為可能出現(xiàn)的“租金貸”等行為加了一道防護(hù)鎖，也為合規(guī)企業(yè)打開(kāi)了發(fā)展空間。
住房租賃，本質(zhì)上是一種市場(chǎng)行為。此次立法鼓勵(lì)租賃當(dāng)事人訂立長(zhǎng)期住房租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系，明確出租人、承租人應(yīng)當(dāng)遵守的行為規(guī)范，《條例》規(guī)定，出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)庖约捌渌室饨档头?wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強(qiáng)迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。
“漲租”是租賃雙方都很在意的要素，《條例》體現(xiàn)了適時(shí)調(diào)控介入的理念，明確建立住房租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)機(jī)制，當(dāng)“住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時(shí)，可以依法采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平”。
《條例》還規(guī)范了房源信息發(fā)布，明確住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得發(fā)布虛假房源信息。明確住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)外發(fā)布房源信息的，應(yīng)當(dāng)核實(shí)房屋權(quán)屬證明和基本狀況，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)發(fā)布房源信息的，平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)發(fā)布者提交的相關(guān)材料進(jìn)行核實(shí)。
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