2022年，上海樓市新盤入市上演著“千人搖”和“沒人搖”反差戲碼。甚至，同一家開發(fā)商在不同板塊開發(fā)的項(xiàng)目之間，都存在著這種“冰火兩重天”的局面。
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比如去年七批次，外高橋集團(tuán)先后推出森蘭壹公館、森蘭海天名筑兩大項(xiàng)目。森蘭壹公館認(rèn)購率617%，入圍分高達(dá)85.92分；而森蘭海天名筑，在認(rèn)購期間僅收到40組意向購房客戶，認(rèn)購率僅9.4%。
森蘭海天名筑是外高橋集團(tuán)早在2019年12月底價(jià)摘得的地塊，歷經(jīng)近三年時間的打磨才入市，首秀成績單可謂拉跨，不僅標(biāo)志其首度外拓嘗試受挫，也讓外高橋全年?duì)I收的兌現(xiàn)更加難以預(yù)料。
開盤兩個月僅售出32套
森蘭海天名筑建筑面積約11萬方，規(guī)劃19棟高層住宅，總套數(shù)1336戶，其中可售住宅831戶。
森蘭海天名筑去年12月12日首開，推出425套建面約72-178㎡房源，均價(jià)5.4萬/㎡。開盤時僅有40組客戶參與搖號，認(rèn)購率9.4%。姍姍來遲，蓄客多年，森蘭海天名筑交出了一份不怎么出彩的成績單。
如今開盤已經(jīng)兩個月，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示其僅售出32套房源。也就是說平均每兩天才能賣出一套房子，按照這樣的去化速度，消化掉項(xiàng)目831套房源將需要一個非常漫長的過程。
祝橋項(xiàng)目“碰瓷”森蘭
初看森蘭海天名筑這個項(xiàng)目名，大家第一反應(yīng)或許以為項(xiàng)目位于森蘭國際社區(qū)。實(shí)際上，此森蘭非彼森蘭！森蘭海天名筑遠(yuǎn)在浦東腹地祝橋板塊，與森蘭板塊直線距離約30公里。
森蘭海天名筑項(xiàng)目開發(fā)商為外高橋集團(tuán)，在森蘭國際社區(qū)，外高橋集團(tuán)成功開發(fā)了森蘭名佳、森蘭名軒、森蘭名苑、森蘭星河灣等一系列品質(zhì)住宅。
業(yè)內(nèi)常說，地拿對了，項(xiàng)目就成功了一半。反之，拿地失策對于項(xiàng)目操盤來說將會變得異常艱難。因?yàn)橛械囟蝺?yōu)勢加持從來不缺客戶，過往的成績，其實(shí)不足以說明開發(fā)商外高橋集團(tuán)營銷團(tuán)隊(duì)的實(shí)力，或者說多年來森蘭項(xiàng)目熱銷帶來的優(yōu)越感，讓外高橋集團(tuán)蒙蔽了雙眼。
這一次，外高橋集團(tuán)走出舒適圈，揮師南下來到祝橋，首度外拓之路“馬失前蹄”，“森蘭”之名并未能成功超越板塊的界限給外高橋集團(tuán)帶來品牌效應(yīng)和業(yè)績增量，反而是給自己平添一份難啃的骨頭。
浦東版“虹橋樞紐”？價(jià)值兌現(xiàn)有待時日
森蘭海天名筑所處的祝橋板塊，因?yàn)樯虾|站規(guī)劃，被給予浦東版“虹橋樞紐”的厚望。同時，板塊內(nèi)有國產(chǎn)大飛機(jī)基地，實(shí)實(shí)在在地帶動著整個祝橋的發(fā)展。
然而夢想很豐滿、現(xiàn)實(shí)很骨感，當(dāng)下森蘭海天名筑所在區(qū)域的配套，不盡如人意。
尤其是交通方面，森蘭海天名筑距離16號線惠南站約6公里，軌交出行不便。公交接駁至地鐵站，導(dǎo)航顯示約42分鐘。另外從商業(yè)看，項(xiàng)目附近僅有一些小型社區(qū)商業(yè)廣場和沿街商鋪，整體商業(yè)配套一般。
房價(jià)高出周邊項(xiàng)目1萬/㎡+
再來看看森蘭海天名筑周邊項(xiàng)目價(jià)格，項(xiàng)目北側(cè)為公元2040，其2021年新房入市均價(jià)約4.5萬/㎡。僅一年時間，森蘭海天名筑均價(jià)飆升至5.4萬/㎡，漲幅近1萬/㎡。附近的二手房朗詩未來樹、東方鴻璟園、千匯苑等樓盤掛牌均價(jià)還維持在3-4萬/㎡。
放眼上海，均價(jià)五六萬熱銷的項(xiàng)目基本上是一二手房價(jià)倒掛明顯的。不管是從房價(jià)漲幅還是倒掛情況來看，森蘭海天名筑都“不香”。購房者不買賬自然是在情理之中了。
對于購房業(yè)主來說，森蘭海天名筑在二手房市場上，面臨的是體量達(dá)到2000多戶的金地公元2040以及其他次新房小區(qū)。祝橋這樣一個外部導(dǎo)入不足、內(nèi)循環(huán)置換購買力不強(qiáng)的板塊，很難托起二手房價(jià)格和市場。
顯而易見，均價(jià)5.4萬/㎡，沒有倒掛，沒有軌交、配套平平無奇，這樣的項(xiàng)目很難在當(dāng)下的上海新房市場“殺出一條路”。有著近千套供應(yīng)量的森蘭海天名筑，未來的去化之路，注定艱難。
