來(lái)源： 網(wǎng)易上海房產(chǎn)
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2022年底，網(wǎng)易房產(chǎn)接到業(yè)主爆料，寶山顧村的建發(fā)央璽項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)前存在“錯(cuò)誤”引導(dǎo)，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型完全一致的上疊業(yè)主需要額外支付20萬(wàn)元公攤面積費(fèi)用。業(yè)主代表此后多次向上級(jí)部門(mén)反映，而開(kāi)發(fā)商卻屢次“踢皮球”應(yīng)付，還一度不履行交房義務(wù)。
據(jù)記者調(diào)查，建發(fā)央璽是寶山的“地王項(xiàng)目”，2016年8月被建發(fā)、首開(kāi)、中糧聯(lián)合體以67.9億元的價(jià)格競(jìng)得，折合樓板價(jià)5.37萬(wàn)元/平。該項(xiàng)目最終由廈門(mén)國(guó)企建發(fā)集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。
近日，網(wǎng)易房產(chǎn)再次從爆料業(yè)主處了解到，維權(quán)取得了階段性成果，業(yè)主已經(jīng)順利收房，不過(guò)開(kāi)發(fā)商依然沒(méi)有妥善解決核心問(wèn)題，受影響的上疊業(yè)主至今無(wú)法辦理產(chǎn)證。網(wǎng)易房產(chǎn)就此事件采訪(fǎng)了建發(fā)央璽的相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿時(shí)，建發(fā)方面未予以回應(yīng)。
開(kāi)盤(pán)前釋放“錯(cuò)誤”信息，上疊面積有大有小
“多支付了20萬(wàn)房款，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)好的多2平方套內(nèi)面積，最后竟然成了公攤面積，如果不支付費(fèi)用就不能順利辦理產(chǎn)證?！?/p>
據(jù)一名建發(fā)央璽業(yè)主爆料，她在2021年購(gòu)買(mǎi)了建發(fā)央璽的一套疊加別墅，然而去年新房交付后，開(kāi)發(fā)商因此前在宣傳上出現(xiàn)紕漏，導(dǎo)致部分上疊業(yè)主需要支付20余萬(wàn)元來(lái)承擔(dān)不合理的公攤面積，據(jù)了解，本次事件受影響的業(yè)主共有72戶(hù)之多。
網(wǎng)易房產(chǎn)查詢(xún)后發(fā)現(xiàn)，2021年7月19日，寶山顧村板塊的建發(fā)央璽開(kāi)盤(pán)并推出了288套疊加別墅，均價(jià)約7.1萬(wàn)/平，其中上疊的建筑面積約為119平。
據(jù)知情業(yè)主向網(wǎng)易房產(chǎn)透露，開(kāi)盤(pán)前置業(yè)顧問(wèn)曾向購(gòu)房者介紹，疊墅的面積實(shí)際測(cè)量出來(lái)是比預(yù)測(cè)面積大了點(diǎn)，房子大了是要補(bǔ)錢(qián)的，有的上疊大了將近1個(gè)平方，而有的則大了將近3個(gè)平方。當(dāng)時(shí)，很多購(gòu)房者便順理成章地認(rèn)為122平戶(hù)型能得到更多的實(shí)用面積。
值得一提的是，目前市場(chǎng)上售賣(mài)的新房以期房為主，開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售許可證后將房屋進(jìn)行銷(xiāo)售，出售的房屋面積為預(yù)測(cè)面積。
根據(jù)國(guó)家規(guī)定，預(yù)測(cè)面積主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工或竣工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為。而在房屋交付后，相關(guān)測(cè)繪部門(mén)會(huì)對(duì)樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算，并得出房屋的實(shí)測(cè)面積。
另?yè)?jù)規(guī)定了解到，預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差比絕對(duì)值在3％（含）以?xún)?nèi)的，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，即多退少補(bǔ)。超出3%時(shí)，買(mǎi)方人有權(quán)解除合同，如果不解除合同，超出部分的房款由出售人承擔(dān)。
由于當(dāng)時(shí)項(xiàng)目屬于準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，售樓處在開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)張貼了《房屋封套建筑面積計(jì)算成果表》，其中包含了2種不同的建筑面積的上疊，而獨(dú)用面積都為102.19平。
因此在7月19日開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，購(gòu)買(mǎi)了建發(fā)央璽疊加別墅的購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份面積補(bǔ)差確認(rèn)書(shū)，初步確認(rèn)了實(shí)測(cè)建筑面積和需要補(bǔ)繳的房款。由于上疊存在兩種不同的建筑面積，實(shí)測(cè)面積與預(yù)售面積差在1-3平左右，交房后上疊業(yè)主分別要補(bǔ)齊房款差價(jià)約5-7萬(wàn)和約18-20萬(wàn)不等。
通俗來(lái)說(shuō)，就是選擇建筑面積更大的上疊購(gòu)房者要補(bǔ)差價(jià)20萬(wàn)（約122平），而選擇建筑面積稍小的購(gòu)房者需要補(bǔ)齊差價(jià)約7萬(wàn)（約120平）。
一樣的面積還多花錢(qián)，72戶(hù)上疊業(yè)主成“冤大頭”
對(duì)于很多選擇了建面約122平戶(hù)型的上疊購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，若能得到額外的2平方米實(shí)用面積，多付20萬(wàn)差價(jià)也無(wú)可厚非。然而2021年12月27日房管局發(fā)布了新一輪的復(fù)測(cè)結(jié)果，讓這部分上疊業(yè)主焦慮不已。
網(wǎng)易房產(chǎn)據(jù)業(yè)主提供的資料獲悉，復(fù)測(cè)報(bào)告顯示，此前建筑面積約120.44平的上疊戶(hù)型經(jīng)過(guò)實(shí)測(cè)后建筑面積調(diào)整為122.29平。
開(kāi)發(fā)商對(duì)此解釋道，開(kāi)盤(pán)前第一次復(fù)測(cè)上疊存在面積差是由于房管局計(jì)算錯(cuò)誤，而本次復(fù)測(cè)的測(cè)繪部門(mén)以規(guī)劃為由把電梯廳的公攤面積歸為上疊獨(dú)攤，因此上疊面積統(tǒng)一調(diào)整為約122平，而下疊業(yè)主不再公攤這部分面積，但下疊業(yè)主依然可以使用電梯。
這意味著，本次復(fù)測(cè)的所有上疊建筑面積和套內(nèi)面積幾乎是完全一致的。原本購(gòu)買(mǎi)了約120平的上疊業(yè)主建筑面積也被調(diào)整為了約122平。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商建發(fā)隨即聯(lián)系了此前補(bǔ)1平方左右差價(jià)的56戶(hù)上疊業(yè)主，讓他們按照3平方標(biāo)準(zhǔn)來(lái)補(bǔ)全面積差價(jià)。
由于補(bǔ)1平方差價(jià)的業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間也簽署了面積補(bǔ)差確認(rèn)書(shū)，只需要補(bǔ)5-7萬(wàn)元不等，因此該56戶(hù)上疊業(yè)主并不同意開(kāi)發(fā)商建發(fā)的請(qǐng)求，他們堅(jiān)持按照開(kāi)發(fā)商按開(kāi)盤(pán)時(shí)簽署的協(xié)議來(lái)補(bǔ)錢(qián)，最終建發(fā)與他們妥協(xié)并承認(rèn)合同有效。
最終難題又回到了當(dāng)時(shí)簽訂補(bǔ)齊20萬(wàn)的上疊業(yè)主手中，他們則認(rèn)為是置業(yè)顧問(wèn)提供了不實(shí)信息，影響了他們?cè)谶x房時(shí)的判斷，導(dǎo)致他們既沒(méi)有得到一絲一毫的面積惠利，還要多付公攤面積的錢(qián)，有失公平性。
隨后的時(shí)間里，有業(yè)主代表向開(kāi)發(fā)商管理層致電，網(wǎng)易房產(chǎn)也拿到了相關(guān)對(duì)話(huà)錄音。在電話(huà)錄音中，業(yè)主代表向建發(fā)高層表達(dá)了訴求，要求開(kāi)發(fā)商給出合理解釋并公平收取公攤面積，不過(guò)相關(guān)負(fù)責(zé)人始終以當(dāng)時(shí)合同簽署為依據(jù)拒絕妥協(xié)，并將責(zé)任推卸給房管局測(cè)繪部門(mén)。
讓這部分受影響的業(yè)主無(wú)法接受的是，開(kāi)發(fā)商建發(fā)還一度以業(yè)主沒(méi)有付齊全款為由，拒絕按合同日期履行交房義務(wù)。
開(kāi)發(fā)商屢次“踢皮球”，業(yè)主將拿起法律武器
2022年3月，這一批業(yè)主向上級(jí)管理部門(mén)進(jìn)行了首次維權(quán)，得到的答復(fù)是電梯廳由上疊住戶(hù)共同分?jǐn)?，房屋建筑面積補(bǔ)差款按預(yù)售合同約定辦理。也就是說(shuō)首次維權(quán)并沒(méi)有取得進(jìn)展。
而在后續(xù)的溝通中，上級(jí)管理部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)電話(huà)回復(fù)了業(yè)主代表，建議業(yè)主先與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，協(xié)商未果可通過(guò)訴訟方式解決。此外，相關(guān)管理部門(mén)還責(zé)令開(kāi)發(fā)商不得以補(bǔ)差價(jià)為由拒絕按合同日期交房，不然業(yè)主有權(quán)退房。最終開(kāi)發(fā)商只能妥協(xié)交房，維權(quán)取得了階段性的勝利。
不過(guò)這72戶(hù)上疊業(yè)主想要從開(kāi)發(fā)商手里得到房屋產(chǎn)證，補(bǔ)齊這20萬(wàn)左右的差價(jià)依然是無(wú)法繞過(guò)的坎。
網(wǎng)易房產(chǎn)從爆料人處了解到，上疊72戶(hù)此類(lèi)情況的業(yè)主曾在去年前往寶山有關(guān)部門(mén)上訪(fǎng)，不過(guò)開(kāi)發(fā)商建發(fā)的態(tài)度一直在拖延和推脫，目前事件依然沒(méi)有進(jìn)展。
如果業(yè)主不補(bǔ)錢(qián)，就無(wú)法順利從開(kāi)發(fā)商手中辦理產(chǎn)證，下一階段，這部分業(yè)主或?qū)⒙?lián)合通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。當(dāng)事業(yè)主向網(wǎng)易房產(chǎn)表示，他們的主要訴求首先是1樓北側(cè)上下疊共用的電梯廳建筑面積由上疊獨(dú)攤，這不符合相關(guān)法規(guī)。
其次，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)初步擬定后增加面積的56戶(hù)業(yè)主只補(bǔ)7萬(wàn)差價(jià)，之前簽署協(xié)議補(bǔ)18-20萬(wàn)之間的業(yè)主按協(xié)議價(jià)補(bǔ)差價(jià)，缺乏公平性。
最后，復(fù)測(cè)后新增面積為公攤面積，業(yè)主有權(quán)不支付公攤增加的面積差。
隨后記者也從法律人士處了解到，當(dāng)前案件中，這批業(yè)主代表還沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性的損失，要起訴開(kāi)發(fā)商的前提是要先行支付這筆房款差價(jià)，隨后再聯(lián)合通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。
網(wǎng)易房產(chǎn)后續(xù)也將跟進(jìn)相關(guān)事件的報(bào)道，對(duì)于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的此類(lèi)矛盾，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售階段應(yīng)加強(qiáng)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)，避免因?yàn)殄e(cuò)誤宣傳而誤導(dǎo)消費(fèi)者，而作為頭部房企，也應(yīng)該主動(dòng)扛起社會(huì)責(zé)任和擔(dān)當(dāng)。
