4月20日，最高人民法院《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》正式施行，其中就人民法院在審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，給出了三點(diǎn)原則：

一是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谌鶙l的規(guī)定處理。

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在《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谌鶙l，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二是商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

三是在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

整篇批復(fù)共分為三條，其中最重要的是第二和第三條。

翻譯成簡(jiǎn)單的話就是，商品房消費(fèi)的權(quán)利優(yōu)先于受償權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán)。

原來(lái)的爛尾房，如果業(yè)主要求退款，開(kāi)發(fā)商還錢(qián)的時(shí)候只能作為一般債權(quán)，排在各種優(yōu)先債權(quán)以后（比如建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)/銀行抵押債權(quán)等），樓盤(pán)一清理，發(fā)現(xiàn)資不抵債，業(yè)主因?yàn)槭亲詈竽缅X(qián)的，結(jié)局可能是房子沒(méi)了，錢(qián)也沒(méi)拿到。

而如今，有了最高法印發(fā)的解釋?zhuān)嘿?gòu)房者可以不要房子，參與樓盤(pán)清理分配的時(shí)候，直接排在前面，清償率大大提高，可以說(shuō)是解決了許多購(gòu)房者燃眉之急。

總而言之，未來(lái)，購(gòu)房者的權(quán)益是在銀行和開(kāi)發(fā)商股東之前的，這是最高法的解釋。

最后，根據(jù)這個(gè)條款，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響，因?yàn)檫@個(gè)條款實(shí)施后，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，肯定會(huì)愈發(fā)慎重。

一旦開(kāi)發(fā)商有任何風(fēng)吹草動(dòng)，銀行受到的經(jīng)濟(jì)損失，將會(huì)倍數(shù)高于從前。

而給開(kāi)放商貸款，銀行也必將保證項(xiàng)目的順利施工及交房，因?yàn)橹挥羞@樣，銀行才能順利的保障自身權(quán)益。

總而言之，這個(gè)條款無(wú)論是對(duì)于市場(chǎng)還是購(gòu)房者都是好事，銀行加強(qiáng)了監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)，房企需要更細(xì)致化的經(jīng)營(yíng)，而購(gòu)房者則有了法律的保護(hù)。

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