日前，上海三批次29盤全部結(jié)束認購，其中認購率超100%的項目有14個，更是誕生了2個“千人搖”樓盤。

(資料圖)

建發(fā)璟院512組房源共2504組客戶分兩批參與搖號，象嶼招商公園1872北區(qū)359套房源1526組客戶分兩批參與搖號。此外華發(fā)古美華府222套房源也吸引了近千組客戶參與搖號。

不過，也有多個項目入市遇冷，認籌率低至11%。大家都在搶的房子未必是適合你的，但大家都不搶的房子，大概率是在買房路上需要多考察考察的。一起來看一下這些項目。

佳運名邸全市墊底 認購率低至11%

佳運名邸5月9日首開，推出的315套房源僅34組客戶參與搖號，認購率11%。如此低的認購率使得佳運置業(yè)在寶山的首秀顯得黯淡無光。

佳運名邸的開發(fā)商佳運置業(yè)為上海本土房企，由創(chuàng)始人沈仁興1999年成立于浦東，最早開發(fā)的項目是位于浦東川沙鎮(zhèn)的佳運公寓。20多年來，其在上海先后開發(fā)了佳運公寓、佳洲欣苑、興日家園等多個住宅項目，并在2009年起，將公司發(fā)展觸角逐步延伸至江蘇、浙江。

佳運名邸即佳運置業(yè)在2022年6月以12.7億斬獲的寶山羅店鎮(zhèn)宅地，溢價率8%。在此之前，佳運置業(yè)上一次在上海拿地還得追溯到2006年。

低調(diào)蟄伏多年之后，佳運置業(yè)首次落子寶山羅店，重新回歸上海市場。

佳運名邸位于羅新路與羅溪路交叉口，距離最近的地鐵站為7號線美蘭湖站，駕車距離約3.5公里。出行途徑的滬太路貨車較多，早晚高峰擁堵。

但交通因素不是佳運名邸唯一勸退購房者的因素。熟悉寶山的購房者應(yīng)該對“羅店三兄弟”還有印象。

2019年前后，寶山北郊未來產(chǎn)業(yè)園羅北路上三個新盤項目：萬科啟宸、招商主城、中建閱瀾山先后熱銷。即便位于距離7號線美蘭湖地鐵站更遠的地段，但有上海外國語大學(xué)附屬北郊外國語學(xué)校的加持，“三兄弟”依舊斬獲了一大波剛需購房者。其北側(cè)當前在售項目有上海寶山天鉑，均價37687元/平方米，前期房源同樣對口上外附校。

雖然佳運名邸學(xué)區(qū)待定，但可參考項目北側(cè)一路之隔的云麓之城，對口寶山區(qū)羅陽小學(xué)、上海市寶山區(qū)陳伯吹羅店實驗學(xué)校，佳運名邸未來大概率也與上外附校無緣。

佳運名邸首開房源均價39837元/平方米，高出同板塊項目2000元/平方米。遠離北郊未來產(chǎn)業(yè)園，與地鐵距離尷尬、缺少教育資源加持，種種因素影響之下，佳運名邸首開戰(zhàn)績不佳也不意外。

翠湖水岸首發(fā)遇冷 認購率僅15%

同樣首開戰(zhàn)績不盡如人意的還有翠湖水岸。項目4月26日開盤，推出73-105平方米公寓204套，均價27954元/平方米。全市難得的低價僅收獲31組客戶認購參與搖號，認購率15%。

翠湖水岸開發(fā)商為上海青浦白鶴如泰置業(yè)有限公司，是一家民營企業(yè)，如皋市合盛置業(yè)有限公司持股100%。如皋合盛于2022年9月以4.4174億元競得青浦區(qū)白鶴鎮(zhèn)純宅地，溢價率0%，同時這也是如皋合盛在上海住宅領(lǐng)域首次落子。

翠湖水岸位于青浦白鶴，位于青浦北部，板塊內(nèi)暫時沒有軌交，距離最近的地鐵站為11號線兆豐路站，直線距離約4.4公里、駕車距離將更遠。

項目周邊1公里范圍內(nèi)有白鶴中學(xué)、青浦區(qū)白鶴小學(xué)、白鶴幼兒園、白鶴鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心及一些沿街商鋪等。位置偏遠、交通不便等硬傷使得項目難以突圍取得好的銷量。

恒都云灣再次失利 認購率20%

恒都云灣4月20日加推146套房源，僅30組客戶認購，認購率20%。這是項目第二次開盤，與其去年12月首開398套房源、低至18%的認購率一樣，恒都云灣再次面臨著去化慢問題。

恒都云灣位于松江，項目距離9號線松江新城地鐵站駕車距離約4公里，軌交出行不便。在城市界面上，可以說是被工廠包圍，居住氛圍欠佳。

從新房市場來說，松江新城同批次前后入市的新房較多，有龍湖御湖境、中國鐵建花語天境，分流了部分客戶。

從二手房市場來說，恒都云灣西北側(cè)為次新房恒大帝景，鏈家網(wǎng)顯示其二手房最近一次成交時間為2022年1月，均價約46000元/平方米，二手房成交不夠活躍。恒都云灣47100元/平方米的均價難以形成倒掛的行情吸引購房者。

建發(fā)觀唐府體量大、加推頻繁 認購率26%

建發(fā)觀唐府5月12日開盤，項目此次推出的294套房源共有78組客戶參與搖號，認購率約26%，產(chǎn)品包括93-183平方米公寓、疊加，整體均價約30650元/平方米。

建發(fā)觀唐府位于金山新城，直線距離金山衛(wèi)站約4.5公里。其實項目周邊配套是醇熟的，近金山萬達廣場、紅星美凱龍等，還有新城公園、匯龍湖公園等生態(tài)配套。東側(cè)一路之隔為復(fù)旦大學(xué)附屬金山醫(yī)院。但金山遠離市中心，項目對地緣性客戶依賴程度高，難以吸引外區(qū)客戶。

回歸到項目上，其認購率低的一個重要原因就是供應(yīng)量大、一直處于續(xù)銷狀態(tài)。從建發(fā)觀唐府2022年9月首開以來，已分6次總計推出981套房源。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，可售住宅套數(shù)431套，項目整體去化率約56%。

建發(fā)觀唐府商品房總量達到1291套，項目未來的去化之路預(yù)計還很長。

從三批次四個認購率低于30%的項目來看，它們均位于遠郊地段，與市區(qū)、軌交站點距離均很遠，交通出行不便。項目普遍依賴地緣性客戶，對外區(qū)客戶吸引力小，沒有規(guī)劃、教育等特殊優(yōu)勢的加持，難以快速去化。

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