【復(fù)蘇觀察①】經(jīng)過了交易萎縮、市場(chǎng)疲軟的2022年，2023年甫一開年，長(zhǎng)三角樓市就出現(xiàn)了“小陽春”的跡象。
(相關(guān)資料圖)
樓市復(fù)蘇，最明顯的數(shù)據(jù)是交易量上升。
在新建商品房方面，2023年2月，杭州、蘇州、無錫、寧波等長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市新房交易量與去年同期相比皆有上漲，且漲幅均超過10%。
其中，杭州與無錫同比上漲幅度最大。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，杭州2月新房成交9306套，同比上漲43.9%；無錫新房成交2594套，同比上漲34.3%。
二手房市場(chǎng)也逐漸回暖。
進(jìn)入2月，上海二手房成交量連續(xù)三周增長(zhǎng)，相比于2月第一周（成交量2331套），第三周二手房成交翻了一倍達(dá)到4798套。
蘇州、杭州、南京、無錫等地存量房成交套數(shù)都顯著高于過去一年平均交易水平。南京2月二手房同比上漲88.3%；杭州、無錫二手房成交量也增長(zhǎng)明顯。
那么，如何看待長(zhǎng)三角樓市的“復(fù)蘇”呢？
首先應(yīng)該看到，同比的顯著增長(zhǎng)，是建立在去年整個(gè)樓市數(shù)據(jù)較差的基礎(chǔ)上。
因?yàn)橐咔橛绊?，去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)以來的首次負(fù)增長(zhǎng)，同比下降10%，需求端的買房積極性也明顯下降，去年長(zhǎng)三城市群商品住宅成交面積創(chuàng)近7年最低值，減少6669萬平方米，同比下降38.6%。
所以，長(zhǎng)三角的樓市成交量止跌回升，很大一部分原因是疫情結(jié)束后，被壓抑的購房需求復(fù)蘇回補(bǔ)，如果拉長(zhǎng)時(shí)間段比較，就會(huì)發(fā)現(xiàn)大部分城市并未回歸到歷史高點(diǎn)。
其次，雖然成交量上來了，但房?jī)r(jià)并未同步回升，且各地不均衡。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，2月全國僅有11個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，這其中長(zhǎng)三角占了4城，包括南京、上海、蘇州、昆山。
其中，南京的新房?jī)r(jià)格上漲最多，環(huán)比為0.07%；上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.53%，在全國名列前茅。
以房?jī)r(jià)而言，長(zhǎng)三角樓市情況的回升要優(yōu)于全國總體水平。
Wind監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，與2022年平均房?jī)r(jià)相比，2023年全國百城樣本住宅平均價(jià)格同比下降0.12%（截至2023年2月），在監(jiān)測(cè)的29個(gè)長(zhǎng)三角城市中，18個(gè)城市房?jī)r(jià)增幅高于全國平均水平，其中12個(gè)城市房?jī)r(jià)正增長(zhǎng)。
寧波以1.66%的增幅遙遙領(lǐng)先，其次是杭州，增幅為0.86%。合肥和南京兩個(gè)省會(huì)城市以及江蘇蘇州、無錫兩個(gè)GDP大市房?jī)r(jià)漲幅均超過0.1%。
值得注意的是，江蘇的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣昆山、張家港房?jī)r(jià)漲幅也較為明顯。其中，張家港市房?jī)r(jià)同比增幅為0.64%，在所有監(jiān)測(cè)城市中位列第三；昆山房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)0.24%，增速超過無錫。
這兩城房?jī)r(jià)上漲與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分。2022年昆山和張家港GDP分別超過5000億元和3000億元，位居全國縣級(jí)市GDP第一和第四。
上海的房?jī)r(jià)還未回到去年同期水平，同比仍下降0.48%，但從環(huán)比增幅來看，上海2月房?jī)r(jià)呈現(xiàn)較好的復(fù)蘇趨勢(shì)。2月漲價(jià)房源達(dá)7456套，較上月上漲199.6%，說明上海業(yè)主對(duì)樓市的信心有較大提升。
在房?jī)r(jià)下跌的城市中，溫州、蕪湖同比和環(huán)比雙下跌且降幅較大。與去年相比，溫州房?jī)r(jià)下跌2.49%，蕪湖房?jī)r(jià)下跌1.14%。
自2022年四季度以來，多個(gè)監(jiān)管部門接連釋放重磅利好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。進(jìn)入2023年，長(zhǎng)三角各地政府更是密集出臺(tái)支持政策。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月6日，長(zhǎng)三角41個(gè)城市中，至少有16個(gè)城市今年已經(jīng)出臺(tái)利好樓市的政策，促進(jìn)合理住房需求釋放。供給端方面，支持政策涉及價(jià)格備案、融資、資金監(jiān)管等；需求端也有不少“真金白銀”的補(bǔ)貼，以提振樓市消費(fèi)。
其中，優(yōu)化公積金貸款政策是最常見的措施，主要包括提高公積金貸款額度、放開公積金用于首付等方式，以降低購房者的壓力。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在出臺(tái)相關(guān)政策的大部分城市，公積金貸款最高額度提升范圍在10萬元至20萬元，特別是針對(duì)多子女職工家庭予以大幅優(yōu)惠。
提高公積金貸款最高額度的同時(shí)，不少城市也調(diào)整了首套住房貸款利率。2月以來，揚(yáng)州、無錫、徐州、常州、淮安等城市陸續(xù)將房貸利率從4.1%下調(diào)至3.8%。
此外，部分城市還通過稅收優(yōu)惠、補(bǔ)貼等方式鼓勵(lì)購房。例如上海規(guī)定2023年和2024年繼續(xù)按照50%幅度減免房產(chǎn)稅，溫州規(guī)定6月30日前首次在市區(qū)購房即給予購房款0.6%的消費(fèi)補(bǔ)助。
樓市是中國經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)之一，從開年數(shù)據(jù)來看，2023年毫無疑問是預(yù)期向好、信心回歸的一年。
不過，房地產(chǎn)市場(chǎng)不大可能重回疫情前的“狂飆”時(shí)代。
今年的政府工作報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的表述是：加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
總結(jié)下來，中央的要求很明確：既要促需求，又要防風(fēng)險(xiǎn)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，2023年的房地產(chǎn)工作總結(jié)為三句話：增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型?！胺€(wěn)是基礎(chǔ)，進(jìn)是關(guān)鍵?！?/p>
在長(zhǎng)三角各地2023年政府工作報(bào)告中，也可以看到“兩手硬”的強(qiáng)烈信號(hào)。
三省一市的政府工作報(bào)告中都強(qiáng)調(diào)了保障性租賃住房建設(shè)。從數(shù)量上說，上海規(guī)劃建設(shè)7.5萬套，浙江規(guī)劃建設(shè)120萬套，安徽計(jì)劃新增11.3萬套。浙江還設(shè)定了2023年公租房在保家庭達(dá)到35萬戶、發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房3萬套、城鎮(zhèn)住房保障受益覆蓋率超過25%的目標(biāo)；江蘇和安徽則都強(qiáng)調(diào)了對(duì)剛性和改善性住房需求的關(guān)注，著重解決好新市民、青年人等住房問題。
同時(shí)，化解和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，在“復(fù)蘇”大環(huán)境下仍是緊箍咒般的存在。
上海和江蘇再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的原則；江蘇和安徽都表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)排查和監(jiān)督，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金、交付質(zhì)量、物業(yè)管理等監(jiān)管；浙江和安徽明確提出了“保交樓”目標(biāo)，安徽還特別強(qiáng)調(diào)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逾期交房的專項(xiàng)治理，全力保民生、保穩(wěn)定。
作為中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)的長(zhǎng)三角，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定繁榮，考慮到城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等多種因素，長(zhǎng)三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來仍有較大的發(fā)展空間，而這建立在健康平穩(wěn)有序的基礎(chǔ)之上。
來源：上觀新聞
關(guān)鍵詞：
