房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況持續(xù)回暖，融資端也在逐漸回歸正常。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，80家典型房企的融資總量為608.93億元，環(huán)比大漲43.4%，同比減少31.3%。累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前3個(gè)月，80家典型房企的累計(jì)融資總量為1620.25億元，同比減少27.91%。
盡管相比去年同期有一定規(guī)模的縮減，但是環(huán)比數(shù)據(jù)的攀升顯示出房企融資整體上已經(jīng)有明顯恢復(fù)，合理的融資需求也逐漸被滿足。隨之而來(lái)的是，去年在投資上較為保守的房企，今年在感受到市場(chǎng)的暖意之后，有不少也重啟拿地，開始在土地市場(chǎng)上拋頭露面。
【資料圖】
隨著銷售、投融資逐漸步入正常發(fā)展軌道，房地產(chǎn)行業(yè)也看到了曙光。不可忽視的是，受到過去幾年房企舉債擴(kuò)張的影響，目前房企在資產(chǎn)負(fù)債表上仍然面臨陣痛，其運(yùn)營(yíng)面上也仍將存在挑戰(zhàn)。順利闖關(guān)的關(guān)鍵，仍在于政策端、融資端和銷售端的合力。
融資回歸
與之前房企依賴境外債融資不同，本輪房企融資主要集中在境內(nèi)。
根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，今年3月，房企境內(nèi)債權(quán)融資525.91億元，環(huán)比增加36.1%，同比減少13.5%；而境外債權(quán)融資僅錄得12.78億元，環(huán)比減少36.9%，同比減少88.1%；資產(chǎn)證券化融資為35.01億元，環(huán)比增加94%，同比減少79.5%。
在經(jīng)歷去年的周期性收縮之后，目前留下的房企多數(shù)信用背景較為優(yōu)秀，因而也進(jìn)一步推動(dòng)了融資成本的走低。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年3月，80家典型房企新增債券類融資成本3.72%，環(huán)比下降0.41個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)；今年前3個(gè)月，80家典型房企新增債券類融資成本3.98%，較2022年全年下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。
不僅整體的規(guī)模得到了環(huán)比提升，今年3月房企的信用債發(fā)行總量也有明顯變化，不僅國(guó)央企，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企也得到了一定的扶持。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，今年3月房企信用債融資667.7億元，同比上升15.9%，環(huán)比上升100.9%，其中有3家民企在信用保護(hù)工具的支持下成功完成信用債發(fā)行；信托融資40.6億元，環(huán)比上升35.8%；ABS融資209.6億元，環(huán)比上升273.3%。
針對(duì)當(dāng)前的融資現(xiàn)狀，中指研究院分析認(rèn)為，伴隨“三支箭”等融資利好政策持續(xù)釋放，當(dāng)前融資環(huán)境正在回暖，特別是境內(nèi)信用債，一季度信用債月度發(fā)行額同比降幅由負(fù)轉(zhuǎn)正；但海外債等渠道發(fā)行規(guī)模仍在下降通道，表明投資人對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍有顧慮和考量，多數(shù)投資人仍在持續(xù)觀察銷售市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度。
中指研究院預(yù)計(jì)，隨著市場(chǎng)持續(xù)回暖，行業(yè)信心得以修復(fù)，融資效率將有進(jìn)一步釋放的空間。
實(shí)際上，今年一季度房企融資有積極明顯的變化之下，房企目前對(duì)融資端的開閘仍然保持克制、審慎。
一家運(yùn)營(yíng)狀況良好的華南民營(yíng)房企的總部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，去年之后，目前留下來(lái)的這些房企，“要么融資渠道很暢通，要么資產(chǎn)還有銷售情況都還可以，能對(duì)資金流形成支撐。今年償債安排也比較明白，所以融資上的整體需求反而不會(huì)特別迫切，有需要再做，也不會(huì)去擴(kuò)張?！?/p>
可供對(duì)比的是，今年3月，房企融資額規(guī)模較大的分別有越秀地產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)等，均為近兩年擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈的房企。
重啟投資
融資重新步入正常軌道后，房企今年要解決的首要問題，仍然是生存。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其正常運(yùn)轉(zhuǎn)有賴于銷售、融資與投資的配合。因此，房企要保證未來(lái)幾年仍然能夠“活著”，最要緊的一件事情，就是重啟投資。
于是，在今年的土地市場(chǎng)上可以觀察到的一個(gè)現(xiàn)象是，不少去年收縮投資的房企，今年都開始大規(guī)模拿地，例如龍湖、金地等。
其中，金地于今年3月競(jìng)得位于西安浐灞生態(tài)區(qū)的一處地塊，出價(jià)3.4億元；而龍湖則于同月參與深圳土拍，分別拿下了光明區(qū)、龍崗區(qū)的兩宗土地，作價(jià)24億元。
在金地拿地之后，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克還闡述了他的投資動(dòng)力理論：房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會(huì)跌落。穩(wěn)健的新項(xiàng)目投資應(yīng)該成為企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的動(dòng)力。
凌克說，“地產(chǎn)公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資，實(shí)現(xiàn)投資、建設(shè)、融資、銷售、回款的良性循環(huán)。金地公司今年要主動(dòng)把握土地投資機(jī)會(huì)，夯實(shí)公司發(fā)展基礎(chǔ)?！?/p>
這也是許多重啟拿地的房企目前的共識(shí)。
一位TOP20民營(yíng)房企的人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“今年，我們內(nèi)部也是一直強(qiáng)調(diào)要拿地，這并不是因?yàn)槲覀兿霐U(kuò)張，而是不拿地我們就會(huì)掉下去，就會(huì)‘枯萎’。如果按照之前高周轉(zhuǎn)的模式，我們一年不拿地，剩下的項(xiàng)目就不太多了。”
不僅如此，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資的審視標(biāo)準(zhǔn)仍然嚴(yán)格，如果要將投資、融資和銷售都“轉(zhuǎn)起來(lái)”，必要的投資是必不可少的。
“雖然利潤(rùn)很薄，但是能有拿地機(jī)會(huì)的話，還是要去試試看。今年如果還是沒有土地進(jìn)賬，我們就要考慮這個(gè)公司是不是會(huì)沒了，所以還是要?jiǎng)悠饋?lái)，因?yàn)楝F(xiàn)在融資環(huán)境相比去年也要好一些，能夠支撐我們必要投資?！币晃恢行头科髤^(qū)域的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出。
但是，雖然房企拿地是今年的重點(diǎn)，但整個(gè)市場(chǎng)都看到了這種趨勢(shì)，也意味著競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度會(huì)進(jìn)一步提升。就連萬(wàn)科，都不得不對(duì)此作出新的應(yīng)對(duì)和規(guī)劃。
在今年萬(wàn)科的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海提到，今年以來(lái)房企投資聚焦在核心城市，獲取幾率不大，所以萬(wàn)科在研究差異化的投資策略，找到一些合適的項(xiàng)目。
連萬(wàn)科都焦慮拿地的問題，今年核心城市的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度可想而知。融資加持只是前提，房企面向未來(lái)的投資策略，正是考驗(yàn)房企戰(zhàn)略眼光的重要指標(biāo)。
來(lái)源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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